「生活壞到一定程度就會(huì)好起來(lái)，因?yàn)樗鼰o(wú)法更壞，努力過(guò)后才知道許多事情，堅(jiān)持堅(jiān)持就過(guò)來(lái)了」。
張琳是一家規(guī)模房企的員工，他特別喜歡宮崎駿，今年，他在朋友圈發(fā)了幾次上面這句話——這是宮崎駿的動(dòng)畫(huà)電影《龍貓》里廣為流傳的一句話。
明源君知道，他這是走夜路吹口哨——自己給自己壯膽。但是，即便這樣，9月份他也差點(diǎn)就轉(zhuǎn)行了。
最近，他跟明源君說(shuō)，馮叔說(shuō)得沒(méi)錯(cuò)，偉大都是熬出來(lái)的，地產(chǎn)還有得干……他之所以這么樂(lè)觀，是因?yàn)椋?月份以來(lái)，從中央到地方，從宏觀發(fā)聲到具體落地，之前，過(guò)于嚴(yán)厲的調(diào)控政策，正在得到迅速糾偏。卡住房企脖子的現(xiàn)金流等問(wèn)題，正在不斷得到有效解決……
明源君的看法與其一致，早在8月份，明源君就說(shuō)過(guò)，政策底已到，現(xiàn)在再加半句：紓困政策仍將繼續(xù)，各房企和地產(chǎn)人要抓住機(jī)會(huì)，奮力搶收！
土地、融資、預(yù)售端的利好
從中央到地方，正不斷涌現(xiàn)
根據(jù)中國(guó)基金報(bào)的報(bào)道，截至10月下旬，今年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過(guò)500次，僅9月份的調(diào)控次數(shù)達(dá)62次。
雖然過(guò)去幾年，每年調(diào)控次數(shù)都非常密集，但大部分動(dòng)作對(duì)投機(jī)客來(lái)說(shuō)不痛不癢。今年是全方位、無(wú)死角、最嚴(yán)厲的調(diào)控政策——投機(jī)客、房企、中介、銀行、信托，甚至土地市場(chǎng)，凡是和房地產(chǎn)沾邊的，統(tǒng)統(tǒng)被納入了調(diào)控。
效果很明顯，但風(fēng)險(xiǎn)也隨之迅速暴露。因此，9月份以來(lái)政策開(kāi)始轉(zhuǎn)向?？梢哉f(shuō)，之前調(diào)控收緊有多狠，現(xiàn)在糾偏就有多緊迫。
首先，是土拍環(huán)節(jié)。
面粉貴了，面包自然就貴。這不全對(duì)，但也大差不差。為了控制面粉的價(jià)值，今年，22個(gè)城市試點(diǎn)集中土拍。
不過(guò)，從第一輪集中土拍來(lái)看，這并沒(méi)有抑制住地價(jià)。因?yàn)?，土地，?duì)房企來(lái)說(shuō)是最重要的生產(chǎn)資料，失去未來(lái)的恐懼，讓房企忍不住去搶。
高企的樓面價(jià)、溢價(jià)率，引發(fā)了調(diào)控升級(jí)，比如，不得使用馬甲，不得聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)，嚴(yán)查資金來(lái)源，現(xiàn)房銷(xiāo)售……不少房企，喪失參拍的資格。
目前，這些政策正在扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，具體如下表所示——
其次，是融資環(huán)節(jié)。
2000多年前，阿基米德說(shuō)：「給我一個(gè)支點(diǎn)，我將撬動(dòng)整個(gè)地球?！购芏喾科髮⑦@句話詮釋得淋漓盡致，借助杠桿，幾年時(shí)間就從名不見(jiàn)經(jīng)傳的小房企，躍升至第二甚至第一梯隊(duì)的屢見(jiàn)不鮮。
高杠桿的企業(yè)，流動(dòng)性是命。一旦流動(dòng)性缺失，企業(yè)即便有再龐大的資產(chǎn)也是僵尸，瞬間就會(huì)油盡燈枯。
近幾年，陷入困境的房企，基本都是流動(dòng)性出了問(wèn)題。降杠桿肯定是對(duì)的，但降得太急就會(huì)出問(wèn)題。如央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾所說(shuō)：
部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，對(duì)要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，企業(yè)銷(xiāo)售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開(kāi)工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。
目前，這一問(wèn)題也得到了有效解決。早在10月20日舉行的2021金融街論壇年會(huì)上，高層已經(jīng)指出：合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。
11月1日，央行旗下的金融時(shí)報(bào)發(fā)文稱(chēng)，人民銀行近期在各地已對(duì)準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)金融審慎管理政策要求、穩(wěn)健開(kāi)展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)和保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放等內(nèi)容進(jìn)行了傳達(dá)，部分地區(qū)人民銀行分支行開(kāi)始根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行窗口指導(dǎo)。以目前的情況來(lái)看，更多機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)信貸調(diào)整在總量控制情況下進(jìn)行跨區(qū)域調(diào)節(jié)。
根據(jù)11月2日財(cái)聯(lián)社的報(bào)道，從金融管理部門(mén)和多家銀行了解到，10月份房地產(chǎn)貸款投放環(huán)比和同比均有較大幅度回升，初步估計(jì)環(huán)比多增約1500-2000億元。金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為已基本恢復(fù)至正常狀態(tài)……
最后，是銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。
我國(guó)房企到位資金中，自籌資金、定金及預(yù)付款分別占總額的三分之一，國(guó)內(nèi)借貸和個(gè)人按揭貸款平分剩余的三分之一。
預(yù)售條件苛刻，按揭放款又慢，房企資金鏈自然緊張，而這是此前的常態(tài)。目前，也大大緩解了。
一是預(yù)售放寬。
11 月 2 日，徐州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整市區(qū)商品住房預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的補(bǔ)充通知》。提出，調(diào)整市區(qū)商品住房預(yù)售許可和現(xiàn)售備案規(guī)模，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每批次申請(qǐng)商品住房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷(xiāo)售備案的建筑面積由4萬(wàn)平方米調(diào)整至不低于2萬(wàn)平方米(尾盤(pán)除外)。
此前，義烏（10 月 20 日）和哈爾濱（10 月 9 日）也都已發(fā)文降低預(yù)售門(mén)檻。
其中，哈爾濱的文件指出，企業(yè)可按棟申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證，同時(shí)要求，2022年12月31日前，對(duì)于已實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，滿足返還條件的，應(yīng)盡快予以返還。
此外，明源君還注意到，11月1日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布一則消息，事關(guān)商品房預(yù)售款監(jiān)管，既有違規(guī)的處理，也有激勵(lì)措施。
降低房企申請(qǐng)預(yù)售的門(mén)檻，無(wú)疑可以有效減少房企建設(shè)成本，加快資金回籠的速度，緩解資金壓力。明源君相信，后續(xù)還會(huì)有更多城市跟進(jìn)。
二是放款加快。
有賣(mài)有買(mǎi)，才能形成正向循環(huán)，此前，預(yù)售條件嚴(yán)苛，購(gòu)房者買(mǎi)了房，按揭貸款卻遲遲沒(méi)辦法下來(lái)。央行發(fā)話之后，各地房貸放款隨之加快。
根據(jù)金融界的報(bào)道，早在10月份，青島建行、工行貸款額度就全面放開(kāi)，其他行也在陸續(xù)跟進(jìn)，除了房貸利率出現(xiàn)松動(dòng)的勢(shì)頭，部分銀行均表示，目前的額度比之前要寬松一些。有中介也表示，排隊(duì)等款的時(shí)間縮短了。
青島只是一個(gè)縮影，10月90城主流首套房貸利率為5.73%，較9月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)，是年內(nèi)首次出現(xiàn)環(huán)比下降，代表著信貸環(huán)境正在改善。
滿足合理住房個(gè)貸需求，信貸審批時(shí)間縮短，房貸放款速度提升，無(wú)疑會(huì)大大緩解房企的現(xiàn)金流壓力。
一百?gòu)?qiáng)房企項(xiàng)目總告訴明源君：本來(lái)我們10月份單項(xiàng)目回款任務(wù)是2億元，沒(méi)想到最后竟然放了十億。
行業(yè)層面的數(shù)據(jù)：10月份，典型房企的銷(xiāo)售額，同比降幅比9月份有所收窄。
甚至，之前不能貸款的老房子現(xiàn)在也可以貸款了。比如，哈爾濱的《意見(jiàn)》就指出，在確保房屋抵押物價(jià)值的前提下，放寬二手房公積金貸款房齡年限由20年提高到30年……
機(jī)會(huì)只留給有準(zhǔn)備的房企
提前做好預(yù)案
才能將政策的利好最大化
去年，突如其來(lái)的新冠疫情讓房企的銷(xiāo)售一下陷入冰點(diǎn)，復(fù)工復(fù)產(chǎn)之后，很多城市采取了降低預(yù)售門(mén)檻，信貸支持等，帶來(lái)了去年下半年的小井噴。
明源君相信，上述三方面的政策，仍然有繼續(xù)寬松的空間，但這不是大水漫灌，機(jī)會(huì)只會(huì)給有準(zhǔn)備的房企。
一、土拍放松后，可以加大聯(lián)合拿地，或者采取超投模式
部分城市陸續(xù)放松了土拍的條件，一方面，房企可以加大聯(lián)合拿地的力度，這個(gè)已經(jīng)很成熟了；另一方面，之前小眾、甚至面臨被封殺的「超投模式」，后面可以放心的使用了。
所謂「超投模式」，就是房企跟合作方成立項(xiàng)目公司，各自持有一定比例的股權(quán)，但雙方并不是按照股權(quán)比例來(lái)分擔(dān)土地價(jià)款，而是由合作方超出股權(quán)比例提供大部分資金，房企這方只提供小部分資金。等項(xiàng)目申請(qǐng)下來(lái)開(kāi)發(fā)貸之后，合作方提前收回超投部分的資金。待項(xiàng)目全部完工，雙方再按約定的股權(quán)比例分配項(xiàng)目利潤(rùn)。
典型房企“類(lèi)地產(chǎn)基金模式（或稱(chēng)超投模式）”示意圖
▲資料來(lái)源：公司公告，中金公司研究部
由于「超投」部分是以股東借款的形式作為往來(lái)款計(jì)入其他應(yīng)付款的，不算作有息負(fù)債。通過(guò)這種股權(quán)架構(gòu)的設(shè)計(jì)，房企不僅可以繞開(kāi)有息負(fù)債規(guī)模的監(jiān)管約束，還能實(shí)現(xiàn)相對(duì)低成本的土地市場(chǎng)上的持續(xù)擴(kuò)張。
而且，ROE也不低——根據(jù)中金公司研究部測(cè)算，該模式可提振開(kāi)發(fā)商典型住宅項(xiàng)目ROE約2個(gè)百分點(diǎn)。
▲資料來(lái)源：公司公告，中金公司研究部
此前，監(jiān)管不斷趨嚴(yán)，特別嚴(yán)查拿地資金來(lái)源的城市，這種模式很難玩，未來(lái)，會(huì)好很多。
二、加速達(dá)到預(yù)售條件，趕緊搶收
前段時(shí)間，明源君做了個(gè)小調(diào)研——地產(chǎn)人，今年你加薪了嗎？絕大部分都沒(méi)加，甚至還降了。當(dāng)然，也有小部分房企加的。還有地產(chǎn)人告訴明源君，他們布局的城市今年行情都不太好，但他們工程口的加薪了，因?yàn)橐s工期。
之前，因?yàn)楝F(xiàn)金流緊繃，為了不至于演變成信任危機(jī)，不少房企將離交樓期限較長(zhǎng)的項(xiàng)目停掉，用有限的資金保證近期的交樓任務(wù)。
往后緊繃的弦有望松一松，至少在已經(jīng)寬松的城市是這樣。保交樓是必要的，但你其他項(xiàng)目不趕緊達(dá)到預(yù)售條件，就被別人收割了。
像哈爾濱這樣可以按棟申請(qǐng)預(yù)售的，相應(yīng)的工程順序、進(jìn)度，就可以做出適度調(diào)整，加速資金回籠。
銷(xiāo)售，需要擺脫過(guò)去那種賣(mài)場(chǎng)的舊零售時(shí)代，開(kāi)啟“客戶+生活”的地產(chǎn)新零售。過(guò)去營(yíng)銷(xiāo)是造夢(mèng)，未來(lái)要有場(chǎng)景體驗(yàn)，要所見(jiàn)即所得。如此，才能爆擊客戶心智。比如旭輝的“透明工廠”等，就是很好的探索。
根據(jù)旭輝集團(tuán)官微公布，截止11月2日，旭輝2021年銷(xiāo)售回款突破2000億元，簽約回款率超95%。這跟其推行“旭輝透明建造體系”，首創(chuàng)“旭輝透明工廠”，以建筑品質(zhì)的展示，助力項(xiàng)目銷(xiāo)售密不可分。截至2021年10月30日，旭輝已在全國(guó)42個(gè)城市落地74座透明工廠，標(biāo)桿品質(zhì)廣受客戶的認(rèn)可。
旭輝銀盛泰，博觀熙岸項(xiàng)目，憑借透明工廠、37℃空間等，做到了所見(jiàn)即所得，實(shí)現(xiàn)售樓處功能升級(jí)。在面臨諸多不利條件的情況（三四線疲軟，建筑之鄉(xiāng)購(gòu)房者對(duì)品質(zhì)要求高，項(xiàng)目周邊無(wú)任何配套等），首開(kāi)當(dāng)月銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售套數(shù)均排名桓臺(tái)TOP1，刷新了桓臺(tái)市場(chǎng)近3年銷(xiāo)售記錄。
三、根據(jù)指導(dǎo)意見(jiàn)提前做鋪排，不要等到細(xì)則落地才行動(dòng)
10月22日，湖南省住建廳、省發(fā)改委、省財(cái)政廳、省自然資源廳等六部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存的拖桿意見(jiàn)》，全力化解公寓、寫(xiě)字樓、商鋪等非住宅去庫(kù)存……
內(nèi)容包括：居住在公寓的居民用戶，在符合條件的情況下可以申請(qǐng)居民用水用電；對(duì)于轉(zhuǎn)讓非住宅商品房的單位和個(gè)人，可適當(dāng)降低相關(guān)交易費(fèi)用……
長(zhǎng)沙某房企營(yíng)銷(xiāo)總表示，供應(yīng)端控制，同時(shí)把交易稅費(fèi)、補(bǔ)貼、銀行信貸、民用水電這些政策落實(shí)，對(duì)市場(chǎng)是比較大的利好。對(duì)此，他們正做相關(guān)準(zhǔn)備。
從已經(jīng)公布的政策來(lái)看，其實(shí)通常醞釀了較長(zhǎng)時(shí)間，比如，11月1日成都公布的文件早在10月9日就已經(jīng)確定了。
還有一家百?gòu)?qiáng)房企的副總告訴明源君，他們一直有追蹤信貸數(shù)據(jù)（今年房貸主要投向剛需群體），在蓄客時(shí)，特別關(guān)注剛需群體的識(shí)別?，F(xiàn)在政策明確表示，在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套購(gòu)房者予以支持，他們前期的準(zhǔn)備工作派上用場(chǎng)了。
股神巴菲特發(fā)布2009年度致股東的信這樣寫(xiě)道：當(dāng)天上下金子時(shí)，要用大桶去接。眼下房企最需要準(zhǔn)備“大桶”。
小結(jié)
「三穩(wěn)」基調(diào)下，樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入矯正、糾偏的新階段。但從中長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會(huì)發(fā)生改變。
最近，郁亮在2021年萬(wàn)科業(yè)務(wù)交流會(huì)上提出：萬(wàn)科的目標(biāo)是在下一個(gè)春天被需要，但春天與春天是不一樣的，新的春天要研究新的“活法”。
但是，眼下，對(duì)絕大部分房企來(lái)說(shuō)，“活法”的核心，就是將政策的利好最大化——搶錢(qián)搶錢(qián)搶錢(qián)（融資、銷(xiāo)售），時(shí)間窗口有限，必須抓緊！
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