本報(bào)記者 董枳君

地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)冬下，不少企業(yè)開(kāi)始斷臂自救，相關(guān)并購(gòu)也趨于頻繁。進(jìn)入11月份，融創(chuàng)中國(guó)旗下融創(chuàng)服務(wù)與當(dāng)代置業(yè)旗下第一服務(wù)控股聯(lián)合發(fā)布公告稱(chēng)，融創(chuàng)服務(wù)擬6.93億元收購(gòu)第一服務(wù)32.22%股權(quán)。

當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，行業(yè)處于加速整合階段，市場(chǎng)集中度持續(xù)提升。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2021年11月1日，今年物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)共發(fā)生并購(gòu)交易63宗，涉及并購(gòu)方33家物業(yè)企業(yè)；交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長(zhǎng)約198%。僅第一季度公告披露的并購(gòu)事件達(dá)15宗，披露交易總金額約115億元，超過(guò)2020年全年總交易額。

擴(kuò)大非住業(yè)態(tài)市場(chǎng)份額

由于收購(gòu)?fù)瓿珊螅趧?chuàng)服務(wù)在第一服務(wù)中的持股比例超過(guò)30%，根據(jù)收購(gòu)規(guī)則融創(chuàng)服務(wù)須對(duì)第一服務(wù)所有已發(fā)行股份作出要約收購(gòu)。第一服務(wù)方面稱(chēng)，融創(chuàng)服務(wù)可能提出無(wú)條件強(qiáng)制性現(xiàn)金要約，以收購(gòu)第一服務(wù)全部已發(fā)行股份。

公告顯示，根據(jù)要約接納為現(xiàn)金2.6167港元/股，較第一服務(wù)10月8日短暫停牌前最后交易日收市價(jià)1.37港元/股溢價(jià)約91%；較第一服務(wù)首次公開(kāi)發(fā)行及股份于聯(lián)交所上市要約價(jià)2.4港元/股溢價(jià)約9%。

截至11月1日，第一服務(wù)共有10億股已發(fā)行股份。按要約價(jià)及要約將涉及6.78億股股份，倘要約獲全面接納，融創(chuàng)服務(wù)根據(jù)要約應(yīng)付的總額將為約17.7億港元。

此次收購(gòu)也是繼上半年完成對(duì)彰泰服務(wù)的并購(gòu)后，融創(chuàng)服務(wù)的又一次動(dòng)作。融創(chuàng)服務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，收購(gòu)將增加融創(chuàng)服務(wù)的物管規(guī)模，擴(kuò)大公司在非住業(yè)態(tài)的市場(chǎng)份額，更重要的是，通過(guò)收購(gòu)事項(xiàng)，融創(chuàng)服務(wù)將擁有在綠色人居服務(wù)領(lǐng)域的核心能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

同期，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積約1.73億平方米，合約建筑面積約3.22億平方米，其中來(lái)自第三方的面積占比僅32.2%，非住宅物業(yè)在管面積僅0.34億平方米。融創(chuàng)服務(wù)的非住宅業(yè)態(tài)急需補(bǔ)足短板，而第一服務(wù)在管面積中，非住業(yè)態(tài)占比高達(dá)60%。

物管行業(yè)并購(gòu)加速

據(jù)國(guó)金證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上市物管公司僅7月份-10月份在收并購(gòu)上的支出合計(jì)已超160億元，超過(guò)2020年全年并購(gòu)總金額。

部分房企為何扎堆出售旗下物業(yè)公司?對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，這就和當(dāng)初房企爭(zhēng)相分拆物業(yè)板塊上市一樣,現(xiàn)金流壓力是今年物業(yè)管理行業(yè)并購(gòu)頻發(fā)的最主要原因。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，樓市調(diào)控政策趨嚴(yán)的情況下，銷(xiāo)售回款速度放慢，尤其是債券、非標(biāo)的融資渠道被全面收緊之后，房企解決資金壓力最直接的辦法就是出售資產(chǎn)。

中指研究院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟分析稱(chēng)，在房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊的背景下，其影響也被傳導(dǎo)至下游物業(yè)管理行業(yè)。年初房地產(chǎn)行業(yè)在“三道紅線(xiàn)”及“兩個(gè)上限”的宏觀調(diào)控影響下，部分房企為緩解流動(dòng)性壓力選擇出售旗下優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)，如億達(dá)服務(wù)、富力物業(yè)、彩生活出售部分核心資產(chǎn)等。

牛曉娟表示，規(guī)模與布局，資源協(xié)同類(lèi)并購(gòu)，是現(xiàn)階段行業(yè)并購(gòu)的主要類(lèi)型。類(lèi)似碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云等企業(yè)通過(guò)收并購(gòu)窗口期積極搶占糧草，繼續(xù)鞏固頭部企業(yè)優(yōu)勢(shì)地位及提升市場(chǎng)占有率，強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)格局顯現(xiàn)。

按交易金額排序，碧桂園服務(wù)2021年公開(kāi)披露的交易總額近190億元，占并購(gòu)總交易金額的60.32%。其中，年初54.32億元“聯(lián)姻”藍(lán)光嘉寶，9月份一周內(nèi)約133億元接連“鯨吞”富良環(huán)球與鄰里樂(lè)控股，也為碧桂園服務(wù)增加潛在在管面積約2.8億平方米。在交易金額、交易宗數(shù)以及并購(gòu)標(biāo)的規(guī)模上，碧桂園服務(wù)成為2021年物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)之無(wú)愧的“并購(gòu)?fù)?rdquo;。

對(duì)此，碧桂園服務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“碧桂園服務(wù)上市以來(lái)，圍繞自身發(fā)展策略布局，一共收購(gòu)了近20家物業(yè)公司。下一步的投資方向會(huì)結(jié)合國(guó)家發(fā)展需求，以及不斷補(bǔ)強(qiáng)自身發(fā)展需要，在不同的方面，會(huì)有不同的側(cè)重點(diǎn)。物管服務(wù)可能偏重住宅，商業(yè)運(yùn)營(yíng)、城市服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)偏重專(zhuān)業(yè)能力建設(shè)。”。

“今年年底到2022年，都是龍頭物管企業(yè)收并購(gòu)的好時(shí)機(jī)，未來(lái)會(huì)有更多企業(yè)受到債務(wù)杠桿的制約。”謝逸楓強(qiáng)調(diào)。