公共區(qū)域清掃、秩序維護(hù)、停車管理……社區(qū)的日常運(yùn)行離不開(kāi)物業(yè)服務(wù)，物業(yè)團(tuán)隊(duì)也是業(yè)主最熟悉的社區(qū)管家?？晒芗覉F(tuán)隊(duì)會(huì)突然易主這樣的故事在今年并不罕見(jiàn)。

11月1日，融創(chuàng)服務(wù)及第一服務(wù)發(fā)布聯(lián)合公告，融創(chuàng)服務(wù)有意以6.93億元的總價(jià)收購(gòu)第一服務(wù)約32.22%的股份。至此，今年物業(yè)管理行業(yè)的并購(gòu)交易已達(dá)到63宗。從2020年?duì)幭喾植鹞飿I(yè)上市，到2021年不停出售物業(yè)股，房企的行為邏輯始終圍繞著現(xiàn)金流。

上市僅一年第一服務(wù)就賣股

融創(chuàng)服務(wù)及第一服務(wù)的聯(lián)合公告披露，2021年10月7日，要約人融創(chuàng)服務(wù)投資有限公司訂立控股股東股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議、管理層股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議及鼎暉股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

根據(jù)該等股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，要約人有條件同意收購(gòu)總計(jì)3.22億股股份，占第一服務(wù)控股于聯(lián)合公告日期全部已發(fā)行股本約32.22%，總對(duì)價(jià)為人民幣6.93億元，每股股份的對(duì)價(jià)為人民幣2.15元。此外，要約人有權(quán)根據(jù)盡調(diào)結(jié)果按該等股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議各自載有條款向下調(diào)整對(duì)價(jià)。

至此，于2020年10月22日在港交所敲鑼的第一服務(wù)，上市僅一年，就走上了轉(zhuǎn)賣的道路。母公司當(dāng)代置業(yè)陷入債務(wù)風(fēng)波被普遍視為此次轉(zhuǎn)賣的直接原因。10月26日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布公告稱，因受到房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境以及公司最近面臨的疫情等多種不利因素影響，導(dǎo)致公司遭遇了預(yù)計(jì)之外的流動(dòng)性問(wèn)題，未能按時(shí)償還于10月25日到期的優(yōu)先票據(jù)本金及其應(yīng)計(jì)但未付利息。

物管行業(yè)并購(gòu)交易已達(dá)63宗

“頭兩年，地產(chǎn)老板說(shuō)物業(yè)是未來(lái)。今年，地產(chǎn)不行了，老板們就把未來(lái)賣了。”萬(wàn)物云CEO朱保全在10月底說(shuō)的這句話，雖有玩笑成分，卻也道出了今年物業(yè)管理行業(yè)的一個(gè)真實(shí)狀況：并購(gòu)頻繁。

今年2月，碧桂園服務(wù)宣布以48.47億元的價(jià)格收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)，隨后調(diào)整為49.64億元。目前，藍(lán)光嘉寶服務(wù)已更名為嘉寶生活服務(wù)。9月，碧桂園服務(wù)公告，擬以100億元的總價(jià)收購(gòu)富力物業(yè)。彼時(shí)，富力物業(yè)的母公司富力地產(chǎn)正陷入短期債務(wù)將到期的關(guān)口。此外，還有已經(jīng)公告要“賣身”的彩生活和交易中途“夭折”的恒大物業(yè)。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年11月1日，今年物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)發(fā)生并購(gòu)交易63宗，涉及并購(gòu)方33家物業(yè)企業(yè)；交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長(zhǎng)約198%。其中，僅第一季度公告披露的并購(gòu)事件就達(dá)15宗，披露交易總金額約115億元。

房企扎堆出售物業(yè)實(shí)為自救

房企為何扎堆出售旗下物業(yè)公司？就和當(dāng)初爭(zhēng)相分拆物業(yè)公司上市一樣，現(xiàn)金流壓力是今年物業(yè)管理行業(yè)并購(gòu)頻發(fā)的最主要原因。

時(shí)間追溯到一年前。2020年，從第一服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)到世茂服務(wù)、合景悠活，眾多房企搶推物業(yè)股。中信證券當(dāng)時(shí)就指出，2020年以來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)的高估值成為企業(yè)分拆的關(guān)鍵誘因，而以“三道紅線”為標(biāo)志的金融監(jiān)管政策，令部分房地產(chǎn)企業(yè)將物業(yè)管理分拆視為一種去杠桿、加權(quán)益的手段。

這“三道紅線”是指：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1。按照要求，排名前十的房企也少有全達(dá)標(biāo)者。就像萬(wàn)科董事局主席郁亮所說(shuō)：“‘三道紅線’要求對(duì)整個(gè)行業(yè)都是挑戰(zhàn)。”

一年后，在“房住不炒”的整體政策基調(diào)和“三道紅線”的監(jiān)管之下，房企融資難度大幅增加。為緩解資金壓力，物業(yè)公司再一次成為房企最先騰挪的對(duì)象。

中指研究院分析表示，作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的物業(yè)企業(yè)，是當(dāng)下房企短時(shí)間獲得資金的最好手段，忍痛割愛(ài)出售旗下物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也成為處于困境中房企的無(wú)奈之舉。

業(yè)內(nèi)普遍表示，隨著物業(yè)企業(yè)上市難度日漸增長(zhǎng)，像當(dāng)代置業(yè)、富力地產(chǎn)這樣出售物業(yè)回血的并購(gòu)交易，未來(lái)可能還會(huì)有。