21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗 北京報(bào)道

“金九”爽約之后，樓市的“銀十”也未能如期到來(lái)。

10月，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)下行趨勢(shì)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，50個(gè)重點(diǎn)城市10月份商品住宅成交規(guī)模處于近五年同期最低位，同比降幅超兩成，環(huán)比繼續(xù)下降；貝殼研究院根據(jù)重點(diǎn)觀察的25個(gè)一二線(xiàn)城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分析，也得出了同樣的結(jié)論——2021年“金九銀十”新房成交量同比下滑超兩成。

房?jī)r(jià)方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月收窄，環(huán)比漲幅不到1%，且今年以來(lái)新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅也處于近五年同期最低水平；二手房?jī)r(jià)格年內(nèi)首次環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量明顯增加。

與此同時(shí)，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額也錄得較大幅度的下滑。易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，“金九”期間，30家銷(xiāo)售規(guī)模居前的房企單月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)環(huán)比下降8%，同比下降35%，同環(huán)比降幅有所擴(kuò)大；克而瑞發(fā)布的一份報(bào)告則指出，“銀十”期間，百?gòu)?qiáng)房企中逾8成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，其中44家房企同比降幅大于30%。

“金九銀十”不僅是樓市的“晴雨表”，也是開(kāi)發(fā)商搶收的關(guān)鍵營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)。如今，這一標(biāo)志性階段的意義正在消退，背后則是樓市整體預(yù)期的改變，房企發(fā)展邏輯也在這種降溫態(tài)勢(shì)下，不得不進(jìn)入“降負(fù)債、穩(wěn)現(xiàn)金流”的基本面。

旺季不再

樓市轉(zhuǎn)向降溫的跡象從下半年就已經(jīng)開(kāi)始，帶動(dòng)預(yù)期持續(xù)下行。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年7月和8月，全國(guó)商品房月度交易量連續(xù)下滑，8月的商品房銷(xiāo)售面積甚至低于2019年同期；到了以往傳統(tǒng)意義上的“旺季”9月，數(shù)據(jù)仍然沒(méi)有改善，房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售、房?jī)r(jià)均出現(xiàn)下挫，當(dāng)月商品房銷(xiāo)售規(guī)模降幅甚至達(dá)到兩位數(shù)，且房?jī)r(jià)出現(xiàn)近5年首次普跌。

10月數(shù)據(jù)再次驗(yàn)證了“旺季”的消失。

中指研究院指出，10月，50城商品住宅成交面積在2528萬(wàn)平方米左右，同比降幅超兩成，環(huán)比繼續(xù)下降，絕對(duì)規(guī)模處于近五年同期最低水平，市場(chǎng)活躍度下滑；進(jìn)一步具體到16個(gè)重點(diǎn)研究城市，成交量同比下滑24.6%，其中二線(xiàn)城市同比下滑34.6%，三線(xiàn)城市同比下滑24.6%。

不只是新房，承擔(dān)著買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈預(yù)期，往常為市場(chǎng)“托底”的二手房，也在逐漸墜入冰窟。

以存量房市場(chǎng)較為主流的一線(xiàn)城市為例，深圳市住建局最新數(shù)據(jù)顯示，今年10月，深圳共成交1605套二手住宅，成交面積為15.04萬(wàn)平方米，同比下跌66.42%；成交套數(shù)環(huán)比9月下跌9.1%。

北京二手房市場(chǎng)成交量同樣下滑明顯。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京10月二手房住宅網(wǎng)簽9340套，同比下調(diào)53.4%，環(huán)比下調(diào)了25.7%，這也是北京二手房市場(chǎng)連續(xù)7個(gè)月成交下調(diào)。

“二手房不足萬(wàn)套代表了市場(chǎng)全面出現(xiàn)降價(jià)。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“北京樓市有個(gè)慣例，二手房網(wǎng)簽不足1.5萬(wàn)套，市場(chǎng)肯定處于低迷期，而不足1萬(wàn)套的成交量也是2020年3月疫情后，北京市場(chǎng)的最低谷。”

成交量持續(xù)下滑的效力，最終作用在房?jī)r(jià)上。

中指研究院百城價(jià)格指數(shù)顯示，2021年10月，百城新建住宅均價(jià)16189元/平方米，環(huán)比上漲0.09%，漲幅較上月收窄0.05個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)4個(gè)月漲幅收窄，且當(dāng)月新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅降至年內(nèi)低點(diǎn)；10月環(huán)比下跌的城市有 31個(gè)。

百城二手住宅平均價(jià)格為16026元/平方米，環(huán)比下跌0.04%，為百城二手住宅價(jià)格指數(shù)自2020年6月發(fā)布以來(lái)首次下跌，從漲跌城市個(gè)數(shù)看，59個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量為年內(nèi)最高。

多位機(jī)構(gòu)人士分析，2021年下半年開(kāi)始，全國(guó)樓市整體迅速降溫最關(guān)鍵的原因是信貸收緊，按揭貸款額度受限、發(fā)放周期拉長(zhǎng)，嚴(yán)重制約了市場(chǎng)成交。

關(guān)于年末趨勢(shì)，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜預(yù)計(jì)，四季度，部分城市存在政策微調(diào)預(yù)期，整體市場(chǎng)有望改善，但政策環(huán)境仍較為嚴(yán)格，短期市場(chǎng)仍有調(diào)整壓力，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和金額同比預(yù)計(jì)將繼續(xù)下降。房?jī)r(jià)漲幅或?qū)⑦M(jìn)一步收窄，部分城市房?jī)r(jià)面臨一定調(diào)整壓力。

張大偉則指出，隨著市場(chǎng)醞釀供應(yīng)繼續(xù)增加，如果信貸數(shù)據(jù)沒(méi)有明顯緩和，購(gòu)房者的房貸訴求依然排隊(duì)積壓的話(huà)，北京樓市在年末預(yù)計(jì)將出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)。

房企“搶收難”

往年的“金九銀十”一向伴隨著房企的促銷(xiāo)活動(dòng)，折扣優(yōu)惠、特價(jià)房、贈(zèng)送車(chē)位等舉措層出不窮，開(kāi)發(fā)商今年的推盤(pán)力度也未曾減弱。

但整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，消減了這種努力。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，受下半年市場(chǎng)明顯降溫的影響，10月百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比去年延續(xù)了自7月以來(lái)的下跌趨勢(shì)，只是降幅略有收窄至32.2%。

具體從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，10月百?gòu)?qiáng)房企中，有逾8成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，其中44家房企同比降幅大于30%。同時(shí)，包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，有近8成企業(yè)單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。整體來(lái)看，10月房企單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，同環(huán)比雙降的百?gòu)?qiáng)房企數(shù)量達(dá)37家。

克而瑞在該報(bào)告中指出，市場(chǎng)持續(xù)降溫，房企的打折力度甚于從前。

北京6成以上新盤(pán)推出特價(jià)房源，優(yōu)惠力度不低于9折，曾經(jīng)的熱銷(xiāo)盤(pán)甚至銷(xiāo)冠項(xiàng)目開(kāi)始啟用中介渠道拓客；上海部分項(xiàng)目因認(rèn)購(gòu)量不足主動(dòng)延長(zhǎng)認(rèn)籌時(shí)間；廣州房企打折降價(jià)甚至常態(tài)化，過(guò)半樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)，部分項(xiàng)目推出工抵房，降價(jià)幅度多達(dá)30%；深圳新房市場(chǎng)同樣遇冷，除了個(gè)別網(wǎng)紅盤(pán)仍能實(shí)現(xiàn)日光之外，不少項(xiàng)目啟用中介渠道分銷(xiāo)，甚至通過(guò)提升傭金比例爭(zhēng)搶客戶(hù)資源。

銷(xiāo)售持續(xù)萎靡，則進(jìn)一步加劇了房企的資金困境。

自去年下半年以來(lái)，政策端加大了對(duì)房地產(chǎn)金融的審慎管理，房企的資金管控空前嚴(yán)格。一方面是“三道紅線(xiàn)”的硬性要求，促使房企加速進(jìn)入“降杠桿”通道；另一方面，逐步收緊的房地產(chǎn)信貸，則限制了房企的規(guī)模擴(kuò)展，嚴(yán)重者，甚至因流動(dòng)性不足，陷入債務(wù)困境。

在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的調(diào)研中，多家房企均反饋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸額度不足，即便身處“綠檔”，也難覓資金合作機(jī)構(gòu)。

某全國(guó)性房企分管財(cái)務(wù)的高管告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“變化更明顯的是按揭回款難。銷(xiāo)售回款是房企資金的重要來(lái)源，前端融資本來(lái)就偏緊了，疊加銷(xiāo)售下行和回款速度慢，導(dǎo)致現(xiàn)金流挑戰(zhàn)很大。”

“如果銷(xiāo)售情況持續(xù)下行，即便是穩(wěn)健型房企的資金壓力也將放大。”該人士補(bǔ)充說(shuō)。

但好消息是，9月以來(lái)，央行、銀保監(jiān)會(huì)等多次發(fā)聲表示將“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，對(duì)部分銀行執(zhí)行中的過(guò)度收縮問(wèn)題予以“糾偏”，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。同時(shí)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問(wèn)題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿(mǎn)足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水博士就此分析認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸政策會(huì)邊際調(diào)整放松，需求端合理住房貸款需求將得以滿(mǎn)足，供給端房企合理融資需求將會(huì)滿(mǎn)足，融資困難將得到緩解，銷(xiāo)售回暖，也將加速房企銷(xiāo)售資金回籠。