銀行房貸的放松，與樓市成交冰凍一樣，并非一夜之間促成的。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，上海不少新盤開盤之后，雖然被限簽，但在客戶們沒有網(wǎng)簽之前，開發(fā)商會要求客戶提前交首付款。雖然路勁地產(chǎn)旗下某盤并沒有要求客戶提前上繳首付款，但為了加速回款，路勁地產(chǎn)曾經(jīng)要求客戶撤銷在某四大行的貸款申請，改去郵儲銀行申請房貸。據(jù)一名在郵儲銀行申請房貸的客戶反饋，她大半個月前做的貸款申請，目前還沒批下來，郵儲銀行方面的回復(fù)是年底或者明年放款。
想不到，建行成為四大行一手房貸加快審批速度的案例。不僅如此，上海二手房貸也出現(xiàn)放松跡象。10月19日，據(jù)一名中介門店業(yè)務(wù)員介紹，二手房目前正常放款流程在四五個月，如果想快，需要多花1-3萬元的加急費，可以保證在30-45天內(nèi)放款。“銀行額度有了，放款速度比以前快一點。”
信貸放松的同時，上海10月以來的二手房成交仍然低迷。不少房東談價空間在擴大。比如上海嘉定某盤，一套原來開價435萬元的房子，成交價格降到了415萬元。
市場博弈仍在繼續(xù)。
一二手房貸出現(xiàn)放松跡象
一邊是上海樓市成交下滑，一邊是房貸放款時間延長。樓市流動性逐漸收縮，開發(fā)商資金面也在惡化。
21世紀經(jīng)濟報道記者通過電話咨詢了四大行關(guān)于一手房貸的放款進度情況，發(fā)現(xiàn)大部分銀行支行還是以客戶關(guān)系為基礎(chǔ)，對于一直有合作關(guān)系的開發(fā)商，一手房額度會準備得比較充分，放款速度也在加快。目前一手房貸放款也不會有6個月這么久。
中行對一手房客戶透露的放款時間直接放到了明年。農(nóng)行浦東支行一名客戶經(jīng)理表示，“今年一整年基本都是慢的。比如有的銀行確實留有一定的額度給一手房的，就快。尤其是到年底的時候，放款速度都差不多”。據(jù)其透露，“銀行與房企合作的項目一般會放款快一點，每個支行給到項目的額度不一樣，如果之前商量好了，額度都留給這個項目了，那放款肯定是快的”。此外，該農(nóng)行支行二手房房貸額度今年已經(jīng)沒有了。
多個銀行支行客戶經(jīng)理均表示，銀行會與項目約定好一手房貸額度和放款時間。一手房貸款客戶交了資料簽合同審批通過了，后面就跟客戶關(guān)系不大，轉(zhuǎn)成銀行與開發(fā)商之間的關(guān)系了；二手房貸款客戶的條件設(shè)置更多。一般而言，一手貸款是開發(fā)商推薦的，二手房貸款客戶自由度大一些，可以自己去找。
上海一手房客戶對房貸放款速度非常關(guān)注，是因為不少項目的購房合同對放款時間有各種約束，比如規(guī)定商業(yè)貸款要在2個月下來，否則算客戶違約。這在一些市面上現(xiàn)金流負面?zhèn)髀勢^多的開發(fā)商身上比較常見，比如佳兆業(yè)（01638.HK）與某央企合作的一個項目，規(guī)定房貸3個月內(nèi)下不來要交違約金，4個月內(nèi)下不來直接沒收認籌金80萬。有客戶質(zhì)疑，如果開發(fā)商與合作銀行私下約定4個月放款，這個后果該由誰來承擔(dān)？
此前上海一手房貸放款時間普遍在4個月到半年。很顯然，在開發(fā)商對回款又如此迫切的情況下，客戶違約風(fēng)險在擴大。如前所述，路勁上海嘉定某盤客戶就被開發(fā)商強制要求換貸款銀行，否則超過合同約定放款時間就構(gòu)成違約。由此，不難理解為何有的項目會出現(xiàn)“挑客”的情況。上海不少一手房銷售對于非全款客戶的態(tài)度屢被買房人詬病。
一手房貸盡管有放松跡象，但目前仍然是個例，開發(fā)商想要在短期內(nèi)加速回款的期望恐怕要落空。工行某支行人員表示，商貸目前還是要4-6個月放款周期。
與之相隨的是，二手房貸也有放松跡象。建行某支行客戶經(jīng)理透露，二手房目前房產(chǎn)證出來之后2-3個月可以放款，最近會稍微快一點。
一名業(yè)內(nèi)人士分析指出，以前一個月有3萬套二手房排隊放貸，現(xiàn)在一個月1萬套，肯定可以稍微快一點。
樓市流動性仍待解
一二手房貸放松背后，是上海最近幾個月來的成交低迷。根據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)，國慶長假期間，上海成交944套一手房。上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，國慶長假期間一手房成交面積9萬平方米，而去年國慶長假一手房成交量為13.1萬平方米。
10月18日－10月24日這一周，一手房成交面積23.5萬平方米，環(huán)比增加88.8%。很顯然，一二手房貸放松跡象起到了重要的作用。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，近期銀保監(jiān)會發(fā)聲支持首套房信貸需求，央行方面也對個別房企債務(wù)風(fēng)險問題及房貸問題進行了說明，樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。
盧文曦進一步指出，當(dāng)前新房市場受困于供應(yīng)以及簽約速度，一旦問題得到解決，成交會馬上反彈。總體來看，新房受到諸多調(diào)控手段約束，即便有反彈，但成交價不會有明顯變化。個別市區(qū)項目可能還會有高積分現(xiàn)象，但市場總體而言是有序平穩(wěn)的。
中原地產(chǎn)最近一份信貸研報顯示，通過調(diào)研北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州等34個城市，發(fā)現(xiàn)整體房貸收緊多于放松，放款周期依然很長。根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，2021年前三季度人民幣貸款增加16.72萬億元,同比多增4624億元。分部門看,住戶貸款增加6.35萬億元,其中,短期貸款增加1.63萬億元，中長期貸款增加4.72萬億元。
對比2020年前三季度人民幣貸款增加16.26萬億元，同比多增2.63萬億元。分部門看，住戶部門貸款增加6.12萬億元，其中，短期貸款增加1.53萬億元，中長期貸款增加4.6萬億元。
如果將居民戶中長期貸款約等于是房貸，那么2021年貸款整體只上漲了1200億。以2021年上半年居民戶中長期貸款增加3.43萬億，2020年上半年居民戶中長期貸款增加2.8萬億來計算，今年上半年房貸相當(dāng)于多漲了6300億。換言之，2021年7-9月的三季度，房貸同比減少放款5100億。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，最近部分媒體說的房貸放松，并沒有明顯出現(xiàn)，熱點城市整體貸款依然維持之前的緊張程度。他指出，中國2021年樓市速凍的原因很簡單，就是房貸全面收緊，放款普遍都在3個月以上，部分城市甚至需要6個月以上，導(dǎo)致全國樓市二手房交易接近停滯，上海、深圳、北京二手房交易都已經(jīng)跌至歷史低點。
與往年不一樣的是，2021年因為一季度信貸非常寬松，導(dǎo)致市場成交量加速放大，二季度持平，三季度信貸全面收緊。歷史上樓市調(diào)整基本都是因為限購、限貸出現(xiàn)的緩慢降溫，而2021年則是迅速降溫。
從9月居民戶中長期貸款只增加了4680億可見，這一數(shù)據(jù)遠低于過去，截至10月10日，全國房貸額度依然收緊為主。而且2021年整體缺口接近1-2萬億房貸，目前大部分城市已經(jīng)積壓3-6個月的存量交易等待放款。
張大偉預(yù)計樓市調(diào)整將持續(xù)，特別是如果沒有降準降息的政策變化，樓市四季度成交將繼續(xù)萎縮。從各地銀行政策看，有少數(shù)可以用購買理財、保險獲得輕微利率優(yōu)惠，但這不代表整體市場情況，從10月上旬房貸市場看，基本穩(wěn)定，收緊依然是趨勢。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，經(jīng)過最近樓市供應(yīng)端與消費端各種消息的正面刺激，目前市場情緒稍微好一點，但是大趨勢還沒有扭轉(zhuǎn)。最近上海面臨第五次集中推盤，為了緩解樓市交易的資金壓力，信貸層面也釋放出一些利好，但市場成交是否真正改善，要在11、12月才能看得出來。他認為，上海樓市流動性還不能說有明顯回暖跡象。
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