不久前，國家統(tǒng)計局最新一期70城商品住宅銷售價格變動情況出爐。數(shù)據(jù)顯示，二手房方面，7月共有41城房價環(huán)比上漲，3城持平，26城下跌，較上月明顯回落。其中35個三線城市二手房價更是年內(nèi)首降，由上升趨勢轉(zhuǎn)為環(huán)比下降0.1%。
消息一出，立即引發(fā)眾多關(guān)注與討論。作為二手房類型中不可忽視的存在——“老破小”，更是再次被推上輿論的風口浪尖。
在各大城市生活論壇，針對“老破小”的吐槽似乎從未停止過：樓齡高貸款難、戶型設(shè)計奇葩、面積小、社區(qū)配套落后、物業(yè)無保障……由于隔音差、停車難造成的鄰里糾紛更是屢現(xiàn)報端。
然而，存在諸多問題的“老破小”，卻歷經(jīng)房地產(chǎn)市場的多次調(diào)控后依然堅挺，價格幾乎不受政策影響波動，被購房者戲稱為樓市“萬金油”，這是為什么？
究其原因，一是地理位置的優(yōu)越：很多“老破小”都坐落在城市的核心區(qū)位，良好的地段保障了其交通出行的便捷、相關(guān)生活配套的高成熟度。對于需要長時間通勤往返，又沒有足夠預算在繁華地段購置新房的上班族來說，“老破小”是退而求其次的最佳選擇。
二來，很多高價“老破小”都和學區(qū)房掛鉤。教育，永遠是逃不開的民生熱點話題。在北京、上海等一線城市，學生間的競爭激烈程度尤甚。一套好的學區(qū)房，直接帶來孩子今后數(shù)年良好的教育保障；更不用說，其背后蘊含的穩(wěn)定回報和升值空間。
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京某熱門小區(qū)雖房齡久，基本皆為80年代老房子，卻憑借優(yōu)越的地理位置和良好的教育配套，成交均價一路走高：從2019年12月份的10.26萬元/平方米，上漲到2020年11月份11.09萬元/平方米。平均每套房源增值50萬元，更有小區(qū)內(nèi)某套房源，半年間暴漲70萬元。如此巨大的升值潛力，購買“老破小”的人群絡(luò)繹不絕也就不足為奇了。
2021年7月之前，國家針對房地產(chǎn)市場過熱問題出臺了一系列政策，多次強調(diào)“房住不炒”。然而，其調(diào)控層面集中在限購、限售、控地價等，主要影響新房市場，和“老破小”關(guān)系不大，受到的價格波及小。
但7月開始，針對二手房的調(diào)控明顯“動了真格”。上海、無錫、溫州等多城推出二手房價格參考機制。全國多家銀行利率上浮、放款周期延長甚至針對“老破小”停貸，陰陽合同不復存在。北京、深圳正式宣布啟用“教師輪崗制”，實行教師跨?？鐚W區(qū)交流，打破名校優(yōu)質(zhì)教育資源壟斷。
政策、金融、教育多位沖擊，無不在動搖“老破小”價格邏輯的根本。據(jù)央視財經(jīng)報道，近日某拍賣平臺上，一套深圳頂級學區(qū)房降價500萬后仍然遭遇流拍。眾多深圳購房者從之前的“萬民搶房”轉(zhuǎn)為觀望態(tài)度。深圳市住建局數(shù)據(jù)顯示，8月2日至8月8日，深圳二手房網(wǎng)簽量僅為556套（含自助網(wǎng)簽），首次跌穿600套關(guān)口。
與此同時，武漢、重慶、安徽等多地開始積極推行并細化“舊改”政策。北京發(fā)布通知，提出將在老舊小區(qū)改造工程中推行樣板引路制度，讓居民對“老破小”如何改造及改造效果有更直觀的了解。住建部數(shù)據(jù)顯示，2021年1-6月份，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.64萬個，占年度目標任務(wù)的67.5%，較5月末增加了25.1個百分點。
基于上述情況，有業(yè)內(nèi)聲音認為，對于“炒房客”來說，“老破小”投資價值暴跌，未來升值空間已不如此前明朗。但對于有通勤需要的剛需購房者來說，“老破小”仍是值得考慮的選擇。
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