近日，由中國社會科學院生態(tài)文明研究所、中國房地產估價師與房地產經紀人學會、社會科學文獻出版社聯合主辦的《房地產藍皮書2021》在京發(fā)布。中國社會科學院生態(tài)文明研究所研究員、藍皮書副主編張智在題為"2021年中國房地產市場的分析與展望"的報告中指出，當前租賃住房市場存在發(fā)展不規(guī)范、租賃住房品質不高、租賃關系不穩(wěn)定等問題突出。

報告提到，從去年開始，有很多風險集中暴露，一些長租公寓"爆雷"，出現資金鏈斷裂問題，這對租賃市場的穩(wěn)定健康發(fā)展有負面影響，要解決這個問題確實需要付出巨大努力。報告指出，長租公寓主要有三個風險來源：一是"高收低租""長收短付"高金融杠桿；二是受疫情影響，租賃需求減少，長租公寓空置率陡增；三是租金下降、資本撤資，導致資金鏈斷裂。其中，租金倒掛是長租公寓行業(yè)普遍的現象，長租公寓以"高進低租"價格優(yōu)勢，燒錢搶房，壟斷兩頭客源。

2020年全國重點城市，包括北上廣深等一線城市和南京、成都、西安、天津等二線城市，租賃城郊環(huán)比下降10.5%，各城市租金同比均有下滑。整個租金水平已經降至近5年來最低值，長租公寓企業(yè)盈利難度很大。同時，政府提供的廉價租賃房源、集體土地建設租賃房源等公寓也逐漸從土地開始變成房源，這些都影響租賃市場未來預期。

張智在報告中提出了幾點對促進長租公寓平穩(wěn)健康發(fā)展對策：一是加強監(jiān)管，規(guī)范長租公寓企業(yè)行為。通過法治保障，明晰住房租賃雙方的權利義務關系，明確雙方責任，進一步規(guī)范租賃行為，加強長租公寓企業(yè)監(jiān)管，限制企業(yè)資金池和租金貸行為選擇，通過去杠桿、去金融等手段，讓住房租賃業(yè)回歸服務本質。二是增加供給，重視保障性租賃住房建設。在長期公寓供給端力求供給多元化，鼓勵地方國企進入長租公寓行業(yè)。和既有"輕資產"長租公寓運營模式不同，由國企投資運營的長租公寓項目普遍為重資產運營模式，即企業(yè)負債拿地、建設運營、管理等多個環(huán)節(jié)，這種模式將起到住房租賃市場的"穩(wěn)定器"和"壓艙石"作用。三是聚集優(yōu)勢，提升企業(yè)精細化運營服務質量。

張智指出，這要求未來重點發(fā)展機構化、專業(yè)化租房租賃，特別是自持型、重資產租房租賃，對當前存在租房租賃收益率過低，缺乏低成本長期租金，人們長期租賃意愿等深層次問題，要有效增加租賃住房供給，使住房租賃市場可持續(xù)發(fā)展。