每經記者 甄素靜 每經編輯 陳夢妤
“幸好早買了，東莞房價漲得太離譜，松山湖及周邊有樓盤每平方米賣到10多萬了。”
看到調控新政后，東莞市民陳潔雅如是感慨。
8月2日凌晨，東莞住建局等8部門聯(lián)合發(fā)布關于進一步做好房地產市場調控工作的通知（以下簡稱通知），內容包括：法拍房納入限購；對意向購房人數超出上市房源套數一定比例的樓盤實行公證搖號選房、積分排序選房等；將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年；熱點樓盤住宅限售期限由取得不動產權證后3年延長到5年；建立二手住房成交指導價發(fā)布機制等。
這是東莞2021年來第五次發(fā)布調控政策，最近一次是7月9日，從時間密度上看來，目前尚無城市能超過東莞。
從近一年的重大市場調控政策來看，東莞更像是其他城市調控政策的追隨者。但從最終調控政策嚴格度來說，東莞在新一線城市中已位列前茅。為何短短半年多內調控如此密集？新政策對樓市預期影響幾何？炒房客在東莞還有“空間”嗎？
調控最大目標：穩(wěn)房價！
陳潔雅對近兩年樓市表現(xiàn)困惑不已，在她看來，這幾年東莞房子漲得很離譜。
她在接受《每日經濟新聞(博客,微博)》記者采訪時表示，2018年和2019年甚至更早之前買的房子基本都大漲了，很多人買了投資不住，現(xiàn)在市中心房源都很難買到了。
中國城市經濟專家委員會副主任宋丁對《每日經濟新聞》記者表示，實際上，歷次政策疊加，東莞調控已十分嚴格，但上半年仍表現(xiàn)十分活躍，出現(xiàn)了投機投資問題。近期高層對樓市調控提出了更高要求，加之東莞市場變化及深圳二手房成交指導價對樓市的抑制作用，直接助推了此次調控政策的出臺。
從機構統(tǒng)計看，東莞整個城市的宏觀房價，雖不像陳潔雅關注的熱點片區(qū)熱點房源一樣跳躍性上漲，但總體來看近兩年仍是成交量價齊升，且新房熱度持續(xù)高漲。
樂有家營銷副總經理楊喬在接受記者采訪時表示，持續(xù)調控之下，東莞部分地區(qū)市場熱度依然存在，政府為避免買賣雙方博弈后市場再度出現(xiàn)量價齊升而出臺政策，是對東莞樓市調控的決心，也是對國家房住不炒政策的積極響應。
據樂有家監(jiān)測，去年下半年以來東莞新房成交量超4萬套，創(chuàng)階段性新高，而2021年上半年東莞一手住宅共網簽23287套，同比上漲10.6%。盡管嚴格的調控政策對市場成交造成了一定影響，但與往年同期相比，成交量仍有大幅提升。
特別是在價格方面，2021年上半年一手住宅網簽均價上漲至2.71萬元/平方米，環(huán)比上漲8.4%，同比上漲18.9%。
在這樣的市場背景下，通知將加強商品住房預售監(jiān)管及交易過程納入調控管理之中。對意向購房人數超出上市房源套數一定比例的樓盤實行公證搖號選房、積分排序選房等制度，優(yōu)先保障無房居民家庭購房需求。對意向購房人數超出上市房源套數比例較高的熱點樓盤，住宅限售期限由取得不動產權證后3年延長到5年。
“總體來看，這次的調控政策殺傷力都比較大”，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認為，而最直接的導火索是上月住建部等8部門關于持續(xù)整治規(guī)范房地產市場秩序的通知。東莞房價目前還處于上升通道，所以大方向來講，這次調控政策的最大目標是穩(wěn)房價。
建立二手房成交指導價
通知提到，在前期發(fā)布成交活躍二手樓盤網簽交易價格的基礎上，加快建立二手住房成交指導價發(fā)布機制，引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，并加大對虛高掛牌價亂象的整治力度。
要求各房地產經紀機構和房地產銷售服務人員下架虛高價格房源，不得受理及通過線上和線下渠道對外發(fā)布明顯高于本市二手住房成交指導價的掛牌價格。
何倩茹認為，建立二手房成交指導價制度，從對市場實際影響力度及時間長度來看，預計短期內政策的殺傷力最顯著。
而建立二手房指導價，亦是市場倒逼政策出臺。據樂有家監(jiān)測數據，2021年上半年東莞二手房網簽已不足萬套，同比下跌29.8%。
與網簽量表現(xiàn)有所不同，盡管市場熱度逐漸遞減，房價卻是穩(wěn)步上漲。2021年上半年二手房成交均價上漲至2.40萬元/平方米，同比上漲22.4%，而由于市場持續(xù)高熱，今年4月，東莞被約談并列入房地產市場監(jiān)測重點城市名單。
在加強金融管理方面，通知要求加強對各種渠道資金違規(guī)流入房地產市場的監(jiān)管力度，嚴禁房地產開發(fā)企業(yè)、中介機構、互聯(lián)網金融機構、小額貸款公司等違規(guī)提供首付貸等購房融資產品或服務。
宋丁表示，從多項政策細則來看，東莞此次調控綜合了深圳、杭州、北京等地的現(xiàn)行政策，相較而言是最嚴的。如果新政策并不能像深圳二手房指導價那樣取得顯著成效，使市場有效降溫的話，不排除將引發(fā)新一輪調控。
深圳中原研究中心認為，深圳今年調控較為嚴格，也較為成功，而去年東莞也出臺多條政策，但房價上漲難以遏制，此次跟進深圳執(zhí)行二手房指導價，預計成交量將有所下跌，房價上漲得到遏制，甚至有回調趨勢。
限售時間全國最長
通知還提到，自發(fā)布之日起，企事業(yè)單位、社會組織以及自然人通過司法拍賣途徑購買本市商品住房的，須符合本市住房限購政策要求。
暫停向個體工商戶銷售商品住房；購房人弄虛作假騙取社保證明購買商品住房的，一經查實，撤銷其合同備案，已辦理不動產登記的，按規(guī)定更正撤銷。自撤銷合同備案或更正撤銷不動產登記之日起5年內禁止購買商品住房，而對新入戶購房的認定條件作出適當調整，使相關政策的銜接更合理。
值得注意的是，相較此前深圳、西安、長沙、杭州、上海等地都已出臺企業(yè)暫停購房政策，東莞此次個體工商戶限購力度稍有遜色。
何倩茹表示，東莞目前對個體工商戶是暫停銷售住宅，但企業(yè)只要注冊滿2年仍可購買，如果投機者鉆空子繼續(xù)炒作可能會導致后期追加調控。
通知還借鑒部分房地產市場監(jiān)測重點城市做法，將個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整為5年。深圳中原研究中心認為，限售時間進一步延長至5年，為全國最嚴，新房加上交房時間限售期達到7年以上，對于炒房群體是一個大的打擊，炒房周期延長、成本提高，風險明顯加大。
楊喬認為，個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年，提高了稅費成本，相當于直接增加了購房成本。接下來東莞二手房交易量和價格都會趨于穩(wěn)定，投機需求進一步被打壓，有利于東莞工業(yè)和實業(yè)的發(fā)展。
對于調控限度，何倩茹表示，目前各城市都在互相學習，將其他城市有利于調控的政策收入囊中，而政策執(zhí)行力度其實可以無限擴大，比如限購延長到8年、10年。
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