在大盤帶動加之消息面影響下，物業(yè)股7月26日全線重挫。
2021年7月26日，港股物業(yè)股開盤集體重挫，多只物業(yè)股跌幅超10%，跌勢延續(xù)至收盤。截至收盤，世茂服務(wù)跌19.55%、融創(chuàng)服務(wù)跌13.87%、碧桂園服務(wù)跌16.60%、時代鄰里跌11.11%、旭輝永升服務(wù)跌17.47%、遠(yuǎn)洋服務(wù)跌11.50%、金科服務(wù)跌18.15%、華潤萬象生活跌14.07%、中海物業(yè)跌14.44%。少數(shù)的股價翻紅企業(yè)，中奧到家漲幅1.45%，報收0.670港元/股。
消息面上，7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等八部門聯(lián)合印發(fā)關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知。通知要求，要力爭用3年左右時間重點整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等四方面的問題，對物業(yè)服務(wù)的規(guī)范，被市場人士認(rèn)為是今日物業(yè)股暴跌的原因之一。
實際上，物業(yè)股從去年以來，一直備受資本市場青睞。中國指數(shù)研究院在2021年7月6日發(fā)布的《中國物業(yè)管理行業(yè)2021上半年總結(jié)與下半年展望》中也稱，“上半年物業(yè)服務(wù)企業(yè)迎來前所未有的發(fā)展機遇。”在這樣的背景下，物業(yè)股后市能夠維持向上的趨勢嗎？
物業(yè)市場迎來整治
從基本面上來看，物業(yè)股今年上半年的業(yè)績表現(xiàn)依然出色，也多數(shù)都在業(yè)績上升期。這幾天，陸續(xù)也有不少物業(yè)企業(yè)發(fā)布正面盈利預(yù)告。
時代鄰里于7月23日發(fā)布正面盈利預(yù)告稱，時代鄰里預(yù)期截至2021年6月30日止六個月的未經(jīng)審核歸屬集團權(quán)益擁有人的利潤將錄得同比大幅增加，增幅超過80%。
7月22日晚間，合景悠活發(fā)布正面盈利預(yù)告。公告預(yù)期上半年未經(jīng)審核利潤較2020年同期未經(jīng)審核利潤的約人民幣1.245億元錄得不低于150%的大幅增長。
但業(yè)績的暴漲沒有讓物業(yè)股板塊整體走強。7月26日，物業(yè)股開盤后一路狂瀉，無論是龍頭企業(yè)抑或是中小企業(yè)，都未能幸免。
IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家、中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，7月26日物業(yè)股板塊大跌是受到23日消息的負(fù)面影響，因此在不少物業(yè)個股半年業(yè)績喜盈的情況下，物業(yè)板塊依然出現(xiàn)了整體大跌現(xiàn)象。
7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等八部門聯(lián)合印發(fā)關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知。通知要求，要力爭用3年左右時間重點整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等四方面的問題。
其中針對物業(yè)方面將重點整治的包括：未按照物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；未按規(guī)定公示物業(yè)服務(wù)收費項目標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況、維修資金使用情況等相關(guān)信息；超出合同約定或公示收費項目標(biāo)準(zhǔn)收取費用；擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動，侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營收益；物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后，無正當(dāng)理由拒不退出物業(yè)服務(wù)項目。
柏文喜分析認(rèn)為，這看起來是對物業(yè)板塊規(guī)范治理以及行業(yè)監(jiān)管的提升，但實際上一定程度代表了監(jiān)管層從物業(yè)管理這一拆分板塊入手加重治理房企力度、壓縮房企不規(guī)范運作空間的監(jiān)管信號。物業(yè)股后市何往？
近年來，隨著資本市場對物業(yè)服務(wù)的價值發(fā)現(xiàn)，房企分拆物業(yè)板塊上市的熱情空前高漲。
2021年以來，物業(yè)企業(yè)的上市潮仍在繼續(xù)，今年已有12家物企成功上市，而排隊上市的物企仍有15家。
在股價整體表現(xiàn)上，根據(jù)中指院統(tǒng)計，2021年上半年，物業(yè)管理行業(yè)基于業(yè)績增長的高確定性及可預(yù)見性，行業(yè)上半年上漲30.40%，延續(xù)了2019年與2020年的強勢表現(xiàn)。
個股分化加劇
不過未來物業(yè)股，整體走強的可能性已經(jīng)漸漸減弱。摩根士丹利在新近發(fā)布的研報中指出，下調(diào)對內(nèi)地物管股行業(yè)看法由原來“吸引”降至“符預(yù)期”。“因缺乏短期催化劑，以及內(nèi)房行業(yè)去杠桿化和流動性前景，繼續(xù)影響市場情緒。該行估計內(nèi)地物管股今年上半年純利平均增長60%，但認(rèn)為相關(guān)因素已反映在股價之上。”
從目前物業(yè)股的個股走勢來看，分化也將成為未來的主旋律。隨著供股量的增加，大盤股與特色股呈走強態(tài)勢，小盤股持續(xù)走弱。從年初至今，33家港股上市物業(yè)公司中，股價漲幅最高的超過120%，跌幅最大的則超過31%，市場對物業(yè)股的期望與估值正在趨于理性。
實際上，這是物業(yè)股在經(jīng)過整合和競速之后的必然結(jié)果。物業(yè)行業(yè)過去是一個集中度較低的行業(yè)，隨著近兩年大規(guī)模收并購的加速，其馬太效應(yīng)正在加劇，未來或?qū)⒀永m(xù)“強者恒強”的態(tài)勢。
柏文喜認(rèn)為，物業(yè)股屬于輕資產(chǎn)模式，相對而言現(xiàn)金流好，ROE高，還有較強的抗周期性與增值服務(wù)所支持的成長性想象空間，所以在資本市場總體上比較缺乏題材的情況下還是比較受關(guān)注的。當(dāng)然，目前板塊出現(xiàn)個股分化現(xiàn)象，投資在注重板塊的同時也會更加關(guān)注個股素質(zhì)與表現(xiàn)。
中信證券發(fā)布的研報也指出，物業(yè)管理市場化、規(guī)模化發(fā)展的政策方向明確，物業(yè)管理行業(yè)將坐實“管理人”本質(zhì)，加速優(yōu)勝劣汰。從大地產(chǎn)視角看，物業(yè)管理是唯一空間廣闊，且政策高度支持規(guī)模化、市場化道路的子行業(yè)，看好物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展機遇。
中信證券續(xù)稱，對合約面積小于1億平方米、收入規(guī)模小于10億元的中小企業(yè)而言，除非其找到準(zhǔn)確的細(xì)分賽道定位，否則在規(guī)模經(jīng)濟的浪潮中，無法在科技系統(tǒng)、增值服務(wù)等方面占任何優(yōu)勢。“對這些企業(yè)而言，今天上市的估值，就會接近物業(yè)管理龍頭企業(yè)并購非上市公司的估值（如12-15倍PE），且基于物業(yè)管理權(quán)的并購對價并沒有上升的空間。”
（作者：吳抒穎,楊靜怡）
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