世茂服務(wù)、金科服務(wù)跌幅近20%。

7月26日堪稱“黑色星期一”，臺(tái)風(fēng)過境，股市飄綠。

截至26日收盤，A股三大指數(shù)低開低走，截至收盤，上證指數(shù)、深證成指、創(chuàng)業(yè)板指跌幅均在2%以上；恒生指數(shù)則大跌1100點(diǎn)，收跌4.13%。

常年被戲稱為地“慘”的地產(chǎn)板塊自然是難以幸免。A股方面，房地產(chǎn)（申萬）跌幅達(dá)4.23%；港股方面，恒生地產(chǎn)類也下跌3.02%。

相較于地產(chǎn)板塊的下挫，一直以來被認(rèn)為是“香餑餑”的物管板塊在今日也出現(xiàn)大跌。無論龍頭物企碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)，還是華潤(rùn)萬象生活、中駿商管等以商管為特色的物管股，均紛紛下挫，且跌幅遠(yuǎn)大與各自的關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司，多只物業(yè)股跌幅在10%以上。

多位受訪業(yè)內(nèi)人士提到，物管板塊突如其來的大跌是受到市場(chǎng)情緒的影響。同時(shí)，上周監(jiān)管層接連釋放的監(jiān)管信息也被認(rèn)為是影響物管板塊的因素，同時(shí)，住建部等多部門還明確提出力爭(zhēng)在3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)，其中直接涉及物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。

值得一提的是，在基本面未發(fā)生根本變化的情況下，各項(xiàng)利空消息消化之后，物業(yè)板塊的表現(xiàn)有望回歸。諸葛找房數(shù)據(jù)中心表示，物業(yè)股整體發(fā)展空間還是較大的，而且物業(yè)股分化也比較明顯，基本面良好的物業(yè)股更加受到資本市場(chǎng)的青睞。

市場(chǎng)情緒波及

誰能想到“濃眉大眼”的物管股也會(huì)如此大幅下挫。7月26日，各大物業(yè)股低開低走，慘淡收盤。

其中，世茂服務(wù)以19.55%領(lǐng)跌，創(chuàng)上市以來最大跌幅；金科服務(wù)收跌18.15%；旭輝永升生活、碧桂園服務(wù)、合景悠活跌幅皆在15%以上；同時(shí)，所謂純商管概念第一股星盛商業(yè)也大跌13.93%，華潤(rùn)萬象生活也下挫逾14%。

東財(cái)Choice數(shù)據(jù)顯示，在港交所行業(yè)分類下的物業(yè)服務(wù)及管理版塊中，共計(jì)56只股票，除去3只股票股價(jià)微漲、8只股票漲幅為0外，余下45只股票皆呈下跌的態(tài)勢(shì)。

多位受訪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)股的普跌態(tài)勢(shì)受到市場(chǎng)情緒影響。“恒指受互聯(lián)網(wǎng)權(quán)重股影響，指數(shù)整體表現(xiàn)低迷，資金從港股流出，”有市場(chǎng)人士分析稱，“此外港交所8月還要上調(diào)印花稅。”

今日，恒生指數(shù)低開低走，開盤下跌1.82%，此后跌幅不斷擴(kuò)大，收跌4.13%，報(bào)26192.320點(diǎn)，創(chuàng)近6月新低；其中，騰訊跌6%，跌破500港元；阿里跌近5%，200港元關(guān)口再度失守；教育股更是受到上周教培政策等影響，全線大跌，思考樂教育跌超40%。

克而瑞物業(yè)事業(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨提到，今天大盤表現(xiàn)不佳，市場(chǎng)存在恐慌情緒。嘉和家業(yè)物業(yè)研究院院長(zhǎng)唐卓也認(rèn)為，物業(yè)股的暴跌是受到市場(chǎng)情緒的波動(dòng)，其中，新上市的世茂服務(wù)上市至今并未發(fā)生大的調(diào)整，“作為板塊之前走勢(shì)好的個(gè)股，在暴跌的時(shí)候，也會(huì)成為跌幅領(lǐng)先的標(biāo)的”。

某近期遞交了上市申請(qǐng)的物企管理層認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)面臨的監(jiān)管也波及到了物管股。

與物業(yè)股直接相關(guān)的地產(chǎn)板塊目前正在面臨較為嚴(yán)格的政策調(diào)控預(yù)期。7月22日，國(guó)務(wù)院再申“房住不炒”的定位，強(qiáng)調(diào)不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。同日，央行、住建部也就房地產(chǎn)調(diào)控公開表態(tài)。其中，住建部提出，對(duì)調(diào)控工作不力、房?jī)r(jià)上漲過快的城市要堅(jiān)決予以問責(zé)。

有長(zhǎng)期跟蹤地產(chǎn)板塊的投資者向記者分析，地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)受限，未來可能會(huì)對(duì)物業(yè)管理面積的增長(zhǎng)預(yù)期造成影響，同時(shí)，機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)板塊較為悲觀，從此前恒大的遭遇上可見一斑。

物管板塊高位下跌

除了市場(chǎng)情緒的沖擊，與教育板塊相似，物管行業(yè)自身近日也遭遇了調(diào)控政策。

7月23日，住建部等八部委發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”），要求對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域進(jìn)行全面排查，重點(diǎn)整治。

在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，《通知》要求，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；未按規(guī)定公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況、維修資金使用情況等相關(guān)信息；超出合同約定或公示收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用；擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益；物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后，無正當(dāng)理由拒不退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

中信證券研報(bào)顯示，近期，廈門等地針對(duì)物業(yè)服務(wù)侵占業(yè)主公共收益專項(xiàng)整治，各地監(jiān)管普遍推動(dòng)業(yè)主公共收益用以補(bǔ)充維修資金，物業(yè)管理公司一般可以提取不超過經(jīng)營(yíng)收30%的管理費(fèi)。

有地產(chǎn)板塊的券商分析師向記者分析，短期來看，對(duì)公共收益這部分的規(guī)定會(huì)對(duì)物業(yè)公司收入造成一定影響。

“小區(qū)公共收益的部分，尤其是業(yè)主增值業(yè)務(wù)這一塊，很多可能是由物業(yè)公司代為收繳，這筆經(jīng)費(fèi)的具體使用也不是很透明，”該分析師認(rèn)為，每個(gè)區(qū)域公司、問項(xiàng)目上的執(zhí)行可能都有差別，如今明確規(guī)定物管公司在小區(qū)共同受益部分提取管理費(fèi)不能超過30%，有了明確的衡量標(biāo)準(zhǔn)，短期內(nèi)對(duì)可能對(duì)增值業(yè)務(wù)收入有所影響，“可能會(huì)影響到今年下半年的收入，大家對(duì)這點(diǎn)相對(duì)悲觀。”

同時(shí)，物業(yè)板塊估值一直處于高位。在今日大跌之前，東財(cái)choice數(shù)據(jù)顯示，7月25日，華潤(rùn)萬象生活的市盈率高達(dá)109倍，融創(chuàng)服務(wù)為93倍，碧桂園服務(wù)、旭輝永升生活逾65倍；世茂服務(wù)、華發(fā)物業(yè)、金科服務(wù)則在50倍以上；另有13只物業(yè)股在30倍以上；而內(nèi)房股的市盈率則多在10倍以下。

“物業(yè)板塊的估值本身就處于偏高的水平，一旦有政策上的風(fēng)吹草動(dòng)，就可能對(duì)整個(gè)板塊造成負(fù)面影響，”上述分析師表示，“如果板塊本身估值就很便宜，如房地產(chǎn)，再出什么政策，也比較難對(duì)板塊形成太大影響了。”

摩根士丹利也在今日發(fā)表報(bào)告，將對(duì)內(nèi)地物管股行業(yè)看法由原來的“吸引”下調(diào)至“符預(yù)期”，因缺乏短期催化劑，以及內(nèi)房行業(yè)去杠桿化和流動(dòng)性前景，繼續(xù)影響市場(chǎng)情緒。

“內(nèi)地物管股今年以來股價(jià)已累漲16%，從中長(zhǎng)期而言對(duì)前景仍然正面，估計(jì)在2020年至2023年盈利復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)44%。”該報(bào)告指出。

事實(shí)上，隨著中報(bào)季的來臨，各物業(yè)公司已經(jīng)陸續(xù)發(fā)布中期業(yè)績(jī)預(yù)告，而“盈喜”是各家共同的主題詞。截至2020年6月末，時(shí)代鄰里預(yù)計(jì)歸母凈利潤(rùn)增幅超過80%；融創(chuàng)服務(wù)預(yù)期增長(zhǎng)超過140%；弘陽服務(wù)同比增長(zhǎng)不少于60%。

不過，在逐步消化了各種利空因素后，對(duì)于邏輯漸明的物業(yè)股來說，資本市場(chǎng)或許也不再一味地推高板塊。在東亞前海證券分析師金文曦看來，未來資金更加青睞細(xì)分領(lǐng)域，如商管賽道，除了華潤(rùn)萬象生活之外，該細(xì)分領(lǐng)域的其他股票估值其實(shí)不是很高，還有很多提升空間。

第一財(cái)經(jīng) 文章作者 鄭娜