樓市，正在開展一場(chǎng)“拉網(wǎng)式”的整頓。
深圳2月初發(fā)了全市3595個(gè)小區(qū)二手房參考價(jià)，對(duì)不少熱門小區(qū)來說，住建局給出的參考價(jià)，幾乎相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的7折。
隨后，官方確認(rèn)：二手房參考價(jià)一年發(fā)一次，中介掛牌價(jià)不能超過這個(gè)價(jià)格，銀行將根據(jù)參考價(jià)放貸。
根據(jù)2月22號(hào)證券時(shí)報(bào)的報(bào)道，光大深圳分行已經(jīng)確認(rèn)，會(huì)根據(jù)參考價(jià)放貸。
這一招出乎很多人的意料，限價(jià)的政策有很多，但銀行根據(jù)參考價(jià)來放貸，就意味著房產(chǎn)評(píng)估值和市值同樣也要打7折，即便業(yè)主和購(gòu)房者私下通過雙合同來規(guī)避，照樣少不了巨額的現(xiàn)金首付。
也就是說，二手房參考價(jià)直接打掉了熱門小區(qū)房源的“金融屬性”，強(qiáng)行“去杠桿”。
2月20日，深圳又追加政策補(bǔ)丁，離婚分割房產(chǎn)給無資格一方，另一方3年內(nèi)不得在深購(gòu)房，按照最新的補(bǔ)丁政策，如果通過離婚析產(chǎn)的方式，把房子分割給無購(gòu)房資格一方，則有購(gòu)房資格一方3年內(nèi)也不能再買房。
在廣州，四大行的利率已經(jīng)全線上調(diào)，首套利率為5.2%、二套利率為5.4%。比如光大銀行，首套房貸利率就直接從上月的加點(diǎn)25bp直接加點(diǎn)到了75bp，大漲50個(gè)基點(diǎn)，二套也直接上調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。
上海發(fā)了一份意見，封堵假離婚，對(duì)增值稅的“2改5”，即將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。
杭州發(fā)布通知，目標(biāo)直指“打新熱”，落戶未滿5年限購(gòu)套數(shù)從2套降為1套，且房子贈(zèng)與他人需滿3年后才有購(gòu)房資格；在限售方面，中簽率低于10%的樓盤，產(chǎn)證滿5年才可出售。
在北京，已經(jīng)開始要求銀行對(duì)2020年下半年以來新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合規(guī)性開展全面自查。
南至珠三角，東至長(zhǎng)三角，北至京津冀，這張“網(wǎng)”拉得足夠大，力度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們的預(yù)期。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年以來，各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)累計(jì)達(dá)60余次。具體而言，2月上旬各地房地產(chǎn)調(diào)控超過20次，1月累計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過40次。
如此高頻率的調(diào)控措施，還是在年初短短一個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)的，按常理，春節(jié)期間是政策的“清淡期”，今年卻很反常，從南到北，全國(guó)幾乎同步“加碼”。
本輪“調(diào)控潮”還有個(gè)鮮明的特點(diǎn)：銀行開始“切割”房貸了。
先是央行出手，1月份開始實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，給每一家銀行規(guī)定了“房地產(chǎn)貸款余額占比”和“個(gè)人房貸余額占比”。
比如，六大國(guó)有大行(工農(nóng)中建、郵政、交通）、國(guó)家開發(fā)銀行為第一檔，兩個(gè)上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高，這個(gè)集中度管理制度，藍(lán)白已經(jīng)解讀過很多次，這里就不贅述。
隨后，廣州銀行業(yè)被當(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管窗口指導(dǎo)，個(gè)人按揭貸款被“雙管控”：要求新增個(gè)人住房貸款占比不能超過12.6%，每個(gè)月新增個(gè)人住房貸款額度不能超過2020年10月、11月、12月三個(gè)月（四季度）的平均放款額度
上海地區(qū)的大行也已經(jīng)出現(xiàn)額度用完，本月停貸的現(xiàn)象。此外，工商銀行面向上海地區(qū)的、購(gòu)買一手二手及法拍房等個(gè)人住宅（商用除外）中所繳納稅費(fèi)的分期貸款產(chǎn)品正被全面叫停。
合肥多家銀行二手房業(yè)務(wù)出現(xiàn)調(diào)整，交行、渤海銀行已暫停二手房貸款業(yè)務(wù)，具體恢復(fù)時(shí)間待定。除此之外，大部分銀行放款時(shí)間都比較慢，比如建設(shè)銀行，最慢要半年；工商銀行、招商銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行表示，放款時(shí)間在3個(gè)月左右。
不光是傳統(tǒng)意義上的房貸，就連涉及“房產(chǎn)抵押”的經(jīng)營(yíng)貸，也開始全面排查。
經(jīng)營(yíng)貸，本來是提供給中小企業(yè)主的優(yōu)惠扶持措施，但很多投機(jī)客卻想辦法貸出來再買房。
有媒體曾梳理過流入樓市的路徑：先為客戶注冊(cè)或過戶一家公司，并偽造經(jīng)營(yíng)流水，讓客戶“變身”經(jīng)營(yíng)者。然后找墊資公司為客戶提供一筆過橋資金來全款買房。待房子過戶到購(gòu)房者名下后，再將房子作為抵押物，向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸來償還過橋資金。
名下注冊(cè)公司，找過橋資金，全款買房，把房子抵押出去，把高利率的房貸給置換掉，換成低利率、長(zhǎng)期限的經(jīng)營(yíng)貸，這樣的算盤打得不可謂不精。
要阻止這種漏洞，還是要從銀行的“供給端”入手。
近期，上海、北京都要求嚴(yán)格審核首付款資金來源和償債能力，防止借款人通過消費(fèi)類貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款等渠道違規(guī)獲取個(gè)人住房貸款首付款資金。
多數(shù)銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)經(jīng)理也都確認(rèn)，在監(jiān)管加強(qiáng)的背景下，近期經(jīng)營(yíng)貸利率有所上調(diào)：“之前利率是4.35%，現(xiàn)在普遍是4.65%，4.35%理論上也可以做，但是審核趨嚴(yán)之后，幾乎沒有人能達(dá)到這個(gè)條件。”
房貸對(duì)銀行來說究竟有多重要？
央行數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額48.83萬億元，同比增長(zhǎng)12.8%，比上季末低0.3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù) 26個(gè)月回落，前三季度增加4.42萬億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的27.2%，比上年全年水平低 6.8個(gè)百分點(diǎn)。
與48萬億房貸做“切割”，這需要銀行有“壯士斷腕”的決心，從近期的限房貸、限經(jīng)營(yíng)貸的措施來看，金融體系已經(jīng)表現(xiàn)出了堅(jiān)定的態(tài)度。
央媒《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》2月23日發(fā)了一篇文章，名字叫《房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策意在建立長(zhǎng)效機(jī)制，調(diào)控政策將持續(xù)從嚴(yán)》，梳理了近期樓市調(diào)控的軌跡，文中還透露了未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的“風(fēng)向”。
文章指出：房?jī)r(jià)漲跌與涉房貸款增速具有較強(qiáng)的相關(guān)性，未來住房金融調(diào)控將更聚焦重點(diǎn)城市，突出結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，而非“一刀切”。未來政策主線重在建立規(guī)范和長(zhǎng)效機(jī)制，會(huì)取得比以往注重金融總量調(diào)控更好的政策效果。
也就是說，未來樓市會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)趨勢(shì)。
1，熱點(diǎn)城市諸如京滬廣深、長(zhǎng)三角珠三角的強(qiáng)二線城市，環(huán)滬、環(huán)深炒作風(fēng)氣較重的三四線城市，會(huì)成為調(diào)控的重點(diǎn)瞄準(zhǔn)對(duì)象。
2，建立“長(zhǎng)效機(jī)制”，才是政策背后的意圖。
以前調(diào)控，控的是現(xiàn)狀，控的是銀行存量，措施一籮筐，一陣風(fēng)過后，絲毫不影響房產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)抵押品的“真香”地位，銀行、房企、購(gòu)房者，都甘之若飴。
但近兩年來，政策越來越傾向從供給、需求、金融多個(gè)角度出手，而不只是提高限購(gòu)門檻，大規(guī)模供應(yīng)保障房和公租房，放寬落戶，集體土地入市，遏制假離婚，包括銀行跟“房貸”做切割，都是創(chuàng)新性的舉措。
對(duì)樓市來說，土地是供給，租賃是渠道，房貸是金融，只有多個(gè)方面共同入手，才能把隱患“消弭于無形”。
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