中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條正在被重構(gòu)，在房地產(chǎn)的上半程的主要“賽道”在增量住宅的開發(fā)，但是到了下半程，更多的把關(guān)注點落到城市更新以及存量不動產(chǎn)。這是從增量房地產(chǎn)到存量不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，開發(fā)的分量在減輕，運營越來越成為行業(yè)的主導力量。

這是一個結(jié)構(gòu)性和趨勢性的轉(zhuǎn)變，即便如今國內(nèi)增量市場依然有著很大的機會，但在未來，中國的存量不動產(chǎn)一定是一個巨大的市場。而存量不動產(chǎn)的的格局和增量最大的不一樣的地方在于：開發(fā)講究高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高利潤，存量要求的是通過精細化運營和服務，提升存量資產(chǎn)的現(xiàn)金流，并兌現(xiàn)成資產(chǎn)價值提升的的變現(xiàn)能力。

由此，專業(yè)的不動產(chǎn)運營商的價值也因此凸顯出來。

2020年11月，優(yōu)客工場成功登陸納斯達克。盡管行業(yè)尚處于發(fā)展早期，但對于代表辦公未來的商業(yè)模式，其上市代表行業(yè)完成了初步的閉環(huán)。

辦公模式的升級，在可見的未來，其實并無懸念。背后蘊藏產(chǎn)業(yè)容量巨大。但在發(fā)展路徑上，目前還存在多種可能性值得繼續(xù)探索研究。

如果我們分析優(yōu)客工場如今的商業(yè)邏輯和模式，會發(fā)現(xiàn)其他已轉(zhuǎn)型升級成為“為資產(chǎn)賦能”的資產(chǎn)管理運營公司，既服務于企業(yè)成長，也服務于城市資產(chǎn)。同時，透過資產(chǎn)管理，它也找到了通向城市更新及不動產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的更大空間與可能。

一張桌子的能量

2015年優(yōu)客工場從“一張桌子”開始，掀起國內(nèi)辦公升級與變革。

這張桌子不是一間辦公室，不是一個工位，而是辦公的入口，是其可復制的經(jīng)濟單位。縱觀優(yōu)客工場的發(fā)展脈絡，其沿著空間、會員、平臺、生態(tài)的發(fā)展脈絡前進。

空間是基礎(chǔ)，大多數(shù)聯(lián)合辦公空間多是一個“Working Mall”的角色，即不再是單一的辦公服務，還添加了培訓、零售、健身、娛樂等綜合性服務板塊，并且從辦公空間設(shè)計、以及軟硬件投入上，相較于傳統(tǒng)的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)都有不同程度的迭代與升級。

以空間為入口，聚攏企業(yè)與人后，就構(gòu)成了優(yōu)客工場基于社群的商業(yè)社交和資源配置平臺，比如2017年底優(yōu)客工場推出的優(yōu)鮮集在線平臺實實則是一個空間引流電商網(wǎng)絡平臺，不僅服務于B端企業(yè)，也穿透B端，挖掘B端與C端交集空間的團購需求；又比如構(gòu)建企業(yè)生態(tài)，平臺提供諸如建筑與空間設(shè)計、互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)、房屋智能管理、工廠化施工、廣告?zhèn)髅脚c精準營銷等領(lǐng)域，以及IT、人力資源與培訓、文娛體育、知識產(chǎn)權(quán)生態(tài)服務、咨詢服務等。

這些也被視作聯(lián)合辦公的增值服務和潛在的延展空間，在營業(yè)收入上，也被歸類到租金之外的增值收入。

另一個較大的轉(zhuǎn)變在于，2020年4月，優(yōu)客工場五周年線上戰(zhàn)略發(fā)布會，宣布“輕資產(chǎn)、重賦能”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。優(yōu)客工場的由重轉(zhuǎn)輕，可以看作雙贏，對優(yōu)客而言，是以最小的成本獲得更多的增長空間，對于空間持有者也能在不增加成本前提下收獲物業(yè)管理水平的科技化標準化躍遷。當然，輕資產(chǎn)對于運營商的運營服務能力以及品牌勢能的要求會更高。

2020年11月，優(yōu)客工場在納斯達克上市，在其招股書中，也特別強調(diào)了以輕資產(chǎn)模式運營商辦資產(chǎn)的業(yè)務模式。

從一張桌子出發(fā)，今時的優(yōu)客工場，據(jù)數(shù)據(jù)披露，已經(jīng)覆蓋含海外的58個城市、超過230個社區(qū)，管理面積逾600,000平方米、擁有近90萬會員。在聯(lián)合辦公領(lǐng)域，優(yōu)客工場已經(jīng)做到了規(guī)模和商業(yè)模式的頂尖，但綜觀業(yè)務布局，優(yōu)客工場的視野早已不局限于聯(lián)合辦公行業(yè)，而是志在以運營和服務，撬動存量不動產(chǎn)運管增值。

“輕資產(chǎn)+數(shù)字資管”賦能存量不動產(chǎn)資產(chǎn)管理

輕資產(chǎn)和SaaS服務，是優(yōu)客工場扳動不動產(chǎn)價值的兩個扳手。前者為不動產(chǎn)提供標準化運營管理，后者則是通過“數(shù)字資管”代替過去的“經(jīng)驗資管”，提升管理效率。

創(chuàng)立五年多以來，優(yōu)客工場形成了快速全能的人員培養(yǎng)體系、良好完備的社區(qū)標準化規(guī)范、自帶流量的品牌宣傳渠道和合理有效的成本把控機制，能夠?qū)Υ罅宽椖窟M行標準化輸出管理和運營。這也是優(yōu)客工場能夠?qū)崿F(xiàn)輕資產(chǎn)快速擴張的基礎(chǔ)。

優(yōu)客工場輕資產(chǎn)業(yè)務目標對象是閑置的低效的商業(yè)地產(chǎn)空間。通過輸出提供包含培訓、空間設(shè)計、工程改造、管理咨詢、企業(yè)及服務商體系、招商和SaaS服務在內(nèi)的多種服務，既為上游業(yè)主提效去化，也能解決下游入駐企業(yè)經(jīng)營中的各種痛點。根據(jù)優(yōu)客工場披露的發(fā)展情況估算，預計到2022年，優(yōu)客工場或?qū)崿F(xiàn)1000家以上的門店規(guī)模，其中輕資產(chǎn)項目占比達到75%，基本追平酒店管理頭部品牌華住集團成立七年后的經(jīng)營規(guī)模和輕資產(chǎn)比例。

不動產(chǎn)智能管理系統(tǒng)也是優(yōu)客工場對外輸出的一大重點。傳統(tǒng)不動產(chǎn)運管常忽略了技術(shù)與人的互動、信息化與產(chǎn)業(yè)有機整體的協(xié)調(diào)，從而導致了“數(shù)據(jù)孤島”、重技術(shù)輕應用、重投入輕實效、公共數(shù)據(jù)難以互聯(lián)互通、用戶感知度較差等問題。相比于傳統(tǒng)的運營管理軟件，SaaS軟件具有部署靈活、迭代迅速、支持按需付費等優(yōu)點，將成為物業(yè)降本增效的普遍選擇。

優(yōu)客工場自主開發(fā)了DOMES（讀數(shù)）SaaS服務平臺，具有高效準確的數(shù)字化ONLINE的不動產(chǎn)運營能力，為商業(yè)不動產(chǎn)進行智能化改造、升級，賦能業(yè)主或管理運營方，并可以根據(jù)客戶需求，進行基于讀數(shù)SAAS平臺的軟件+硬件的定制化研發(fā)、布署，提升樓宇與用戶的匹配度。

據(jù)悉，目前DOMES（讀數(shù)）SaaS平臺總管理面積超過200萬平方米，管理總合同超過5萬份，合同總金額超過32億元，管理的IOT設(shè)備近1萬個，與阿里云、百度云、華為、佳能、招商蛇口、成都高新園、恒大集團、蘇州智慧交通中心、泊寓、航天長峰、中國電科、碧桂園、恒大集團等客戶在樓宇智能化管理方面展開密切深度的合作。

用技術(shù)顛覆傳統(tǒng)行業(yè)似乎已成了大勢所趨，顯然在模式逐漸成熟、規(guī)模不斷擴大的空間服務之外，優(yōu)客工場的科技力也在改變著商辦不動產(chǎn)的未來。