11月27日，針對(duì)近段時(shí)間淮安市民反映強(qiáng)烈的買房難、價(jià)外加價(jià)、捆綁銷售、網(wǎng)絡(luò)炒作等問題，江蘇淮安市住建局召集部分開發(fā)商座談淮安房地產(chǎn)市場(chǎng)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)務(wù)必履行“房住不炒”社會(huì)責(zé)任，規(guī)范企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營行為，營銷要執(zhí)行“六不準(zhǔn)”、環(huán)節(jié)上要堅(jiān)持“六要”、落實(shí)上要有反饋。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，出席此次會(huì)議的包括淮安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)住建局、生態(tài)文旅區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人，以及在淮安的部分房地產(chǎn)開發(fā)商代表。

會(huì)議透露出的信息表明，淮安市人民政府要求房企務(wù)必履行“房住不炒”社會(huì)責(zé)任、規(guī)范企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營行為，營銷要執(zhí)行“六不準(zhǔn)”、環(huán)節(jié)上要堅(jiān)持“六要”、落實(shí)上要有反饋等。

此次政府約談房企，主要是針對(duì)近段時(shí)間社會(huì)反映強(qiáng)烈的買房難、價(jià)外加價(jià)、捆綁銷售、網(wǎng)絡(luò)炒作等問題。根據(jù)淮安市政府主要領(lǐng)導(dǎo)工作部署要求及淮安市市場(chǎng)監(jiān)管局、住建局、發(fā)改委11月10日聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于開展全市普通商品住房銷售價(jià)格行為檢查的通知》，決定在淮安全市范圍內(nèi)組織開展普通商品住房銷售價(jià)格行為及房地產(chǎn)市場(chǎng)其他違法違規(guī)亂象進(jìn)行聯(lián)合檢查，其中重點(diǎn)檢查生態(tài)文旅區(qū)、清江浦區(qū)、淮安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)決維護(hù)市場(chǎng)秩序。

整體來看，淮安樓市房價(jià)均價(jià)剛剛破萬，相比臨近的鹽城、連云港略低1000-2000元/平方米。區(qū)域輪動(dòng)下的地價(jià)上漲，令淮安也面臨房價(jià)上漲壓力。

區(qū)域高價(jià)地頻出，國資也加入搶地大軍

公開信息顯示，截止11月16日，淮安主城區(qū)一共舉行了七場(chǎng)土拍，出讓了51幅土地，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)今年土地出讓數(shù)量略少于2019年的65幅。

但今年以來的七場(chǎng)土拍中，產(chǎn)生了八幅高價(jià)地。10月22日，經(jīng)過960輪競(jìng)價(jià)，建發(fā)地產(chǎn)在生態(tài)新城所拿地塊以9321元/平方米的樓面價(jià)刷新了全市最高紀(jì)錄。就這樣，淮安地價(jià)天花板從2019年保利地產(chǎn)創(chuàng)下的5872元/平方米變成了9321元/平方米。

10月20日一場(chǎng)土拍，淮安市一共推出12幅土地，吸金33億。這批土地最高樓面價(jià)7100元/平方米，最高溢價(jià)率38.73%。當(dāng)前淮安市二手房均價(jià)為9000多元/平方米。無論一手房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，幾場(chǎng)土拍下來，淮安房價(jià)的上漲預(yù)期已然形成。在這場(chǎng)土拍中，碧桂園連拿兩地。

11月初，淮安掛牌六幅商住地，分別位于清江浦區(qū)、淮陰區(qū)、淮安區(qū)，總起始價(jià)約28.9億元。其中三幅位于淮安區(qū)的地塊起拍樓面價(jià)突破了4000元/平方米，這被視為淮安主城區(qū)房價(jià)迎來新一輪上漲的信號(hào)。

回看這兩年的淮安土地市場(chǎng)，2019年開始，品牌房企爭(zhēng)相入布局淮安樓市。這一年，淮安主城區(qū)有八場(chǎng)土拍，共計(jì)出讓了65幅地塊，由于出讓節(jié)奏頻繁、房企競(jìng)爭(zhēng)大，導(dǎo)致區(qū)域地價(jià)不斷刷新。

兩年間，有一家淮安市金融中心投資建設(shè)有限公司（簡(jiǎn)稱“淮安金投”）也不時(shí)出現(xiàn)在土拍市場(chǎng)，并高價(jià)拿地。2019年2月28日，淮安市金融中心投資建設(shè)有限公司經(jīng)過28輪競(jìng)價(jià)，以10.584億元的價(jià)格拍得清江浦區(qū)一幅商住地，當(dāng)時(shí)成交的樓面價(jià)為5628元/平方米，這一樓面價(jià)突破了清江浦區(qū)的歷史樓面最高價(jià)，地塊建成金融中心一期；10月20日，淮安金投再以總價(jià)4.58億、樓面價(jià)7100元/平方米、溢價(jià)率38.73%拿下金融中心一期一幅商住地，將作為金融中心商住地二期用地。

啟信寶信息顯示，淮安金投是淮安市人民政府下屬淮安市國有聯(lián)合投資發(fā)展集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“淮安國聯(lián)”）百分百持股的孫公司。而在這兩年的土拍市場(chǎng)上，偶爾也會(huì)看到淮安國聯(lián)子公司的拿地信息。

除了當(dāng)?shù)貒Y，拿高價(jià)地的還有融創(chuàng)、中南、保利、港龍等一二三四梯隊(duì)房企。2019年5月23日，保利地產(chǎn)經(jīng)歷298輪加價(jià)后，以總價(jià)12.155億元、樓面價(jià)5872元/平方米競(jìng)得生態(tài)新城一幅地塊，這是2019年淮安土地成交總價(jià)、樓面價(jià)最高地塊，也創(chuàng)下了生態(tài)文旅區(qū)的地價(jià)天花板。但一年之后，這個(gè)紀(jì)錄被同樣是外來房企的建發(fā)地產(chǎn)打破了。

上漲動(dòng)力：棚改拆遷

房企看好淮安市場(chǎng)，除了今年以來長三角樓市率先回暖之外，淮安周邊的宿遷、鹽城已經(jīng)啟動(dòng)棚改拆遷，隨之而來的城市基礎(chǔ)建設(shè)的改造與房屋建設(shè)，對(duì)樓市有推助作用。棚改拆遷戶的置換需求對(duì)淮安樓市也有不小的推助作用。2018年開始，淮安啟動(dòng)棚改拆遷，當(dāng)年完成9365戶棚戶區(qū)改造，2019年完成5700戶，2020年以來雖然棚改拆遷政策進(jìn)行了調(diào)整，但置換需求沒有消減。

今年江蘇就支持蘇北板塊改善農(nóng)民群眾住房條件項(xiàng)目開工，包括徐州、連云港、淮安、鹽城、宿遷等5個(gè)城市在內(nèi)，共計(jì)預(yù)報(bào)專項(xiàng)資金近59億元。其中鹽城以15.2億元居首，淮安以10億元排在第四，但值得一提的是，今年5個(gè)城市都已下達(dá)專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付資金，淮安以7.44億元居首，高于鹽城的7.29億元。

值得一提的是，今年以來，長三角多個(gè)城市已接連出臺(tái)一系列調(diào)控措施。蘇北樓市中，只有徐州在今年6月、10月分別出手調(diào)控樓市，同樣房價(jià)呈“階梯式上漲”的鹽城、連云港、揚(yáng)州等城市還未有正式出臺(tái)調(diào)控新政?；窗泊舜渭s談房企，會(huì)否成為蘇北樓市開啟連環(huán)調(diào)控的一個(gè)信號(hào)？