雖然傳統(tǒng)投拓旺季已經(jīng)到來，但某京系房企投資部負責人王海杰（化名）明顯感覺拿地工作的難度增大很多。
每落一筆，都要做選擇。買還是不買？這是一個問題。
“我們現(xiàn)在是走在鋼絲上，每走一步都小心翼翼。資金壓力增大，拿地資金審批難度加大，但不買地的話明年開不了工，只能綜合平衡。”11月1日，王海杰不禁感慨道，拿地這道必答題越來越難解了。
“利潤率低于12%的項目難以通過獲批。”王海杰發(fā)現(xiàn)，進入第四季度后，公司對于項目的利潤標準提高。
事實上，這種要求的提高反向對投拓人員提出更高的要求，不僅需要有強大的資源整合能力，還需要在項目初篩的時候便能進行精準判斷，及時淘汰不合格項目。
工作壓力的加大，讓不少投拓人員開始考慮職業(yè)未來，王海杰表示，年尾臨近，不少同行已經(jīng)開始為明年的職業(yè)發(fā)展謀劃，但由于土地投資工作極為專業(yè)，技能適用范圍小，普遍都面臨職業(yè)轉型的問題。
“三道紅線”壓頂、針對房地產(chǎn)行業(yè)的資金政策收緊，房企投拓口手上可調(diào)用的資金越來越少。多地頻出政策，“金九銀十”沖刺進入尾聲，房企打響現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)，對買地的重視程度明顯減弱。
多方壓力下，房企投資邏輯和篩選標準都在進行調(diào)整，進一步加劇土地市場分化。
抗風險能力強、購房需求大的一二線城市出現(xiàn)搶地潮，熔斷、刷新紀錄、高溢價等現(xiàn)象不時發(fā)生；供應量大、去化難的三四線城市土拍遇冷，頻現(xiàn)流拍。
10月25日，克而瑞研究中心研報認為，多數(shù)房企對追高拿地的熱情不高，在地塊的選擇上會更加重視投資“高價值”地塊，聚焦市場前景明朗的城市，以便提前鎖定業(yè)績、降低風險。 由于四季度是傳統(tǒng)拿地高峰期，房企為完成年度拿地指標將會提高拿地力度，但今年在宏觀環(huán)境影響下，部分房企已經(jīng)表示下半年將持續(xù)謹慎拿地。
土地市場冰與火
10月27日，佛山、長沙、東莞等重點城市在同一天上演土拍盛宴。
當天，南海大道宅地出讓，吸引了10余家房企前來搶地。經(jīng)過1個多小時、77輪激烈競價，深圳泰豐拿地。
一二線城市土拍中房企頻頻舉牌的場景，與三四線城市的遇冷形成鮮明對比。
進入10月，中小城市的流拍現(xiàn)象仍在持續(xù)。10月16日，河南省新鄉(xiāng)有3宗地塊集中出讓，總面積達228畝，但均以流拍收場。10月21日，四川宜賓推出4宗土地，最終有3宗宣告流拍。
分化，成為“金九銀十”的最大看點。城市之間冷熱不均，三四線城市推地無人問津，一二線城市土拍熱火朝天。
事實上，在“三道紅線”的威懾下，土地市場一夜入冬。
近日，來自克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，200家房企參拍重點地塊的次數(shù)顯著降低，53%的企業(yè)未參加重點地塊的出讓，32%的房企參拍次數(shù)在5次及以下，參拍超過10次的房企僅有6%。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，TOP50房企前三季度拿地金額呈現(xiàn)“抑―揚―抑”的走勢，二季度補貨高峰后，隨著金融監(jiān)管力度的持續(xù)收緊，三季度企業(yè)投資金額顯著下滑。尤其是9月，銷售TOP50房企投資金額呈現(xiàn)斷崖式下跌，單月投資金額較二季度均值下降42%。
9月，克而瑞研究中心重點監(jiān)測的城市土地流拍率升至9.3%，無人競拍或未達底價而流拍的地塊占到五成。分能級來看，前三季度遭遇流拍的土地主要集中在中小城市，云浮、韶關、嘉善和泉州等城市流拍率位于前十。
土地市場溫度漸低，位于“三道紅線”表格中綠檔、黃檔等相對安全區(qū)域的企業(yè)加倉拿地。以萬科、中海為例，萬科第三季度拿地金額達到670億元，是第一季度拿地金額的5倍以上，中海第三季度拿地金額也達到一季度的2倍左右。9月單月，萬科拿地金額202億元，為年內(nèi)次高峰；中海拿地金額233億元，也接近年內(nèi)單月最高水平。
10月28日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙對時代周報記者表示，隨著融資環(huán)境變化，房企應結合自身指標進行戰(zhàn)略調(diào)整，綠色檔企業(yè)可按照當前的策略繼續(xù)經(jīng)營。其他檔房企應適當考慮降負債，如放緩拿地步伐，加速去化。
王小嬙建議，房企拿地的布局可優(yōu)先一二線城市，此類需求更為旺盛，抗風險能力較強，去化壓力小。
?，F(xiàn)金流下的投拓窘境
一個現(xiàn)實的問題擺在所有投拓人眼前：?，F(xiàn)金還是保投資？投入與支出，如何平衡？
王海杰表示，保證現(xiàn)金流和防范風險成為頭等要事，近期他所在的房企在評估項目時發(fā)生了顯著的變化。
首先，是對項目的選擇上，現(xiàn)在投資部提高了標準，很多項目卡在投資部沒有上報。投資部會正常做定量評估，項目背調(diào)、預計投入資金、利潤率等都會正常測算，但篩選標準會更加嚴格。至于審批流程，王海杰表示審批流程沒有變化，但是會卡得更嚴，被駁回的次數(shù)也增加了。
從過往經(jīng)驗看，第四季度往往是拿地高峰期，成交量價等都在這一階段達到年內(nèi)頂端。但近期針對房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策進一步加強，企業(yè)拿地的彈藥明顯受限。
受調(diào)控收緊影響，房企投資力度有所減弱。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，10月房企拿地節(jié)奏再放緩，規(guī)模下滑明顯。50家代表房企中，39家10月拿地金額較前9月均值出現(xiàn)下滑，50家代表房企中僅有10家企業(yè)10月拿地金額較前9月均值呈上升趨勢。
當拿地旺季遇到資金收緊，土地市場會有什么表現(xiàn)？
10月28日，億翰智庫研究總監(jiān)彭建對時代周報記者表示，受“三道紅線”影響，四季度的投資熱度會明顯降低，主要表現(xiàn)在土地溢價率上，總體上看，企業(yè)將堅持量入為出的原則，保持收縮的態(tài)勢。
“從投資標準上看，企業(yè)將會極大調(diào)整投資標準，降低市場預期的假設，導致部分處于判斷搖擺的項目難以通過投資決策。但是對于保量?，F(xiàn)金流的項目，企業(yè)有可能會降低利潤的要求。”彭建表示。
彭建認為，四季度企業(yè)的投資標準和投資方式都將產(chǎn)生變化。從投資方式上看，招拍掛將成為企業(yè)較為謹慎的拿地方式，主要在市場成熟度較高的區(qū)域和城市采用。企業(yè)將主動拓寬其他拿地渠道以控制土地成本，合作拿地將是最為主要的一種投資方式，兼顧并購和城市更新等方式。
進入第四季度，能用較少的資金撬動土儲、拿地風險共擔的合作拿地模式受到房企青睞，“拼單”熱度有所上升。
僅在三天內(nèi)，房企聯(lián)合體的身影便出現(xiàn)在招拍掛、城市更新和收并購市場。
10月27日，融創(chuàng)、華發(fā)、云安三家公司聯(lián)合成立的昆明華創(chuàng)云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以53.12億元底價拿下草海北岸317畝土地。10月28日，富力&合景泰富聯(lián)合體成為廣州市天河區(qū)吉山村舊改項目的合作企業(yè)，將合作操盤天河區(qū)重點城中村舊改項目。10月29日，招商深圳與中國五礦成立合營公司，以收購項目地塊股權以及共同開發(fā)項目地塊。
此外，華潤&寧波軌交、金地&保利、建發(fā)&德盛、北科建聯(lián)合體等組合均以聯(lián)合體的方式亮相，開疆拓土。
融資環(huán)境日漸收緊，資金監(jiān)管趨嚴，房企投拓思維和方式都將進行調(diào)整。無論是招拍掛市場還是城市更新戰(zhàn)場，房企投資邏輯都在發(fā)生微妙的變化。
10月28日，合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇對時代周報記者表示，城市更新適合股不適合債，至少不適合高息短債，“三道紅線”將迫使城市更新項目更多轉向股權融資。
羅宇認為，未來房企投資將兩級分化，資金充裕且熟化能力強的房企將更多布局中早期、特別是早期城市更新項目，通過長時間熟化收獲項目成熟溢價以及期間城市發(fā)展土地升值紅利。
“更多房企受限于杠桿空間、資金量以及熟化能力等因素，將更偏向于中后期較成熟項目，可以快開發(fā)項目，但此類項目需求大、供應少且高價微利，在收并購市場也經(jīng)常是拼到刺刀見紅。”他表示。
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