經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 程璐洋 市場(chǎng)情況變化莫測(cè)，國(guó)內(nèi)國(guó)際“雙循環(huán)”將會(huì)如何影響商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展？9月15日，在由《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》主辦的“2020IF商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)”，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云分享了“雙循環(huán)”下我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)怎么發(fā)展？

以下為蔡云在2020IF·商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)上的部分演講實(shí)錄：

如何看待“雙循環(huán)”與商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系

商業(yè)活動(dòng)是以商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)為載體，不動(dòng)產(chǎn)不創(chuàng)造商業(yè)，這個(gè)載體上的商業(yè)活動(dòng)創(chuàng)造了完整的商業(yè)地產(chǎn)過(guò)程。商業(yè)活動(dòng)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的晴雨表，需求、供給、消費(fèi)連串起來(lái)是商業(yè)地產(chǎn)根本的基本線，在這個(gè)情況下如何看待“雙循環(huán)”跟商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系？

現(xiàn)在關(guān)于“內(nèi)循環(huán)”，“內(nèi)外循環(huán)雙輪驅(qū)動(dòng)”都是我們國(guó)家近來(lái)非常關(guān)注和提倡的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。面對(duì)當(dāng)前和今后的形勢(shì)、全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分重要的意義，當(dāng)前全球個(gè)別經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)國(guó)和我們之間的貿(mào)易摩擦，導(dǎo)致單邊主義的貿(mào)易爭(zhēng)端上加劇，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性增加，同時(shí)面臨百年未遇的大變局，

積極擴(kuò)大內(nèi)需，同時(shí)減輕對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)國(guó)內(nèi)體系滿足自己的需求，這是內(nèi)循環(huán)的重要一方面，提高了競(jìng)爭(zhēng)力，再一個(gè)使國(guó)內(nèi)企業(yè)更加重視公平的原則，也改善整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，爭(zhēng)取周邊環(huán)境的穩(wěn)定，形成了價(jià)值的循環(huán)，這是我們國(guó)內(nèi)國(guó)際循環(huán)為主體相互促進(jìn)新格局的表現(xiàn)。

內(nèi)循環(huán)的實(shí)質(zhì)是，不斷提升產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈的現(xiàn)代化水平，加大科技創(chuàng)新，要有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的這樣才能打造新的發(fā)展趨勢(shì)，這是我們對(duì)國(guó)內(nèi)國(guó)際循環(huán)新格局的理解。

隨著新格局的變化發(fā)展，可以看到我國(guó)未來(lái)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特征是充分激活市場(chǎng)能力。原有的潛在的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)沒(méi)有得到激活，隨著外部環(huán)境的變化，市場(chǎng)和資源這些外在因素在整個(gè)國(guó)際大循環(huán)中逐漸減弱，這時(shí)候立足點(diǎn)是調(diào)整我們的結(jié)構(gòu)，同時(shí)在結(jié)構(gòu)中轉(zhuǎn)換發(fā)展動(dòng)力，用它來(lái)激發(fā)更大活力。

深化改革，這是永遠(yuǎn)不會(huì)變的主題，我們一直在改革中前進(jìn)，在改革中發(fā)展，所以在深化改革當(dāng)中可以看到，一個(gè)是建立高標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)體系，再一個(gè)就是完善經(jīng)濟(jì)制度，在這個(gè)基礎(chǔ)上激發(fā)市場(chǎng)主體的活力，活力在什么地方？這就包括了土地要素的活力、勞動(dòng)者要素的聚集效應(yīng)、突出的資本要素聚合功能，還加上技術(shù)上的轉(zhuǎn)換功能，還要發(fā)揮數(shù)字要素在經(jīng)濟(jì)中的作用，這是激發(fā)活力最關(guān)鍵的。

發(fā)展“雙循環(huán)”怎么拉動(dòng)投資和消費(fèi)的雙輪前進(jìn)？

我們是第二大經(jīng)濟(jì)體，同時(shí)是世界上最大的工業(yè)國(guó)，有著最完善的工業(yè)體系，對(duì)外貿(mào)的服務(wù)體系，所以我們?cè)谕顿Y上有很大的發(fā)展驅(qū)動(dòng)。特別是人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改變，消費(fèi)策略的調(diào)整，拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)無(wú)限發(fā)展，這是投資和消費(fèi)的雙輪驅(qū)動(dòng)。

再看商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展這么多年，多年來(lái)人們對(duì)美好生活的向往是消費(fèi)發(fā)展的基礎(chǔ)，這其中包含了低收入人群向中等人群的轉(zhuǎn)化群體、更有大量的中產(chǎn)階層人群的改善性需求，存在于整個(gè)消費(fèi)主體中，因此，消費(fèi)一直存在的。

第二，城市化進(jìn)程的發(fā)展，農(nóng)村人口進(jìn)入城市，幾十年幾億人進(jìn)城帶來(lái)的消費(fèi)激發(fā)動(dòng)力，不能靜止的去看購(gòu)物中心當(dāng)前的空置，市場(chǎng)的萎縮，而是隨著市場(chǎng)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)更多的發(fā)展應(yīng)建立在主動(dòng)求變、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，調(diào)整供需矛盾，調(diào)整供給側(cè)改革上來(lái)，未來(lái)市場(chǎng)是廣泛的。

第三，在消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，需要更高層次的、業(yè)態(tài)豐富多彩的供應(yīng)空間發(fā)生了變化，因此，擴(kuò)大消費(fèi)是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的定海神針。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)環(huán)境分析

接下來(lái)從商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)行環(huán)境分析，首先是中國(guó)制造加上中國(guó)消費(fèi)，超大規(guī)模的融合優(yōu)勢(shì)，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，我國(guó)市場(chǎng)多年的高速發(fā)展，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)生了深刻變化，在這個(gè)變化當(dāng)中中國(guó)制造有全球最完整的生產(chǎn)體系，工業(yè)體系，同時(shí)我們有4億中等收入人群，有14億的人民內(nèi)需，同時(shí)有1億的主體市場(chǎng)，更重要的還有1.7億的各類具有職業(yè)資格的高級(jí)人才，這些就是中國(guó)制造的基礎(chǔ)。同時(shí)也是國(guó)內(nèi)循環(huán)的底氣所在.

第二點(diǎn)，市場(chǎng)在培育大的新型消費(fèi)，升級(jí)消費(fèi)。從這次疫情看來(lái)，帶貨直播、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)、居家辦公、遠(yuǎn)程醫(yī)療、在線教育在整個(gè)疫情中逆勢(shì)上漲，給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)一股清流，這種逆勢(shì)上漲的優(yōu)勢(shì)可以看出整個(gè)市場(chǎng)上擴(kuò)大消費(fèi)、升級(jí)消費(fèi)是市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的信號(hào)。

在國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)9月9日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定支持新業(yè)態(tài)新模式加快發(fā)展帶動(dòng)新型消費(fèi)的措施，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)性增長(zhǎng)；這兩種模式帶動(dòng)新型消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)性增長(zhǎng)，已經(jīng)在前期試水中得到了很好的市場(chǎng)結(jié)果。

第三個(gè)，新基建帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)革命，促進(jìn)消費(fèi)的發(fā)展，現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)談新基建，新基建本身是瞄準(zhǔn)了市場(chǎng)的增量，同時(shí)瞄準(zhǔn)了有效投資，新基建抓住了產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)，同時(shí)提高了供給質(zhì)量。新基建激勵(lì)了自發(fā)的積蓄量，擴(kuò)大了抓手，提升了城市建設(shè)速度，釋放更大的需求。加快新型消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。推動(dòng)5G網(wǎng)絡(luò)、物聯(lián)網(wǎng)等優(yōu)先覆蓋核心商圈、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐，建設(shè)千兆城市，加快農(nóng)村商貿(mào)流通數(shù)字化升級(jí)，推進(jìn)智能快件箱等終端建設(shè)共享。安全有序推進(jìn)消費(fèi)數(shù)據(jù)商用。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展指出方向。

第四個(gè)是推進(jìn)城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化是整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展最重要的基礎(chǔ)，目前100萬(wàn)到300萬(wàn)人口的城市，現(xiàn)在戶口不限制，可以落戶，可以流動(dòng)了；300萬(wàn)到500萬(wàn)人口的城市要求是放寬落戶政策，所以在城市化中人口性質(zhì)變化也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最重要的基礎(chǔ)。

第五個(gè)就是宏觀政策的應(yīng)對(duì)力度。“六穩(wěn)”“六保”工作很重要，昨天的統(tǒng)計(jì)資料，8月份為止國(guó)家規(guī)模以上的工業(yè)增長(zhǎng)值同比增加了5.3%，投資從1-2月份的下降24%到現(xiàn)在下降0.3%，降幅在縮窄，這個(gè)時(shí)候宏觀政策的措施對(duì)市場(chǎng)又是利好的消息，所以商業(yè)地產(chǎn)不用悲觀，市場(chǎng)在發(fā)展當(dāng)中不斷前行。

打造商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之韌性

最后，怎么樣打造商業(yè)地產(chǎn)的韌性發(fā)展？

商業(yè)地產(chǎn)完全不只是一個(gè)寫(xiě)字樓，一個(gè)購(gòu)物中心所要表達(dá)的，是所有商業(yè)活動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)空間，現(xiàn)在寫(xiě)字樓里有醫(yī)院、托幼、商品市場(chǎng)等，購(gòu)物中心可以辦寵物市場(chǎng)，辦兒童教育等第，旅游綜合體，他們的業(yè)態(tài)豐富，邊界越來(lái)越不清晰，是復(fù)合融合。因此看商業(yè)地產(chǎn)既不能靜止又不能單純，實(shí)際上未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是一定是全方位發(fā)展。所以整個(gè)市場(chǎng)不能簡(jiǎn)單理解為商業(yè)地產(chǎn)是單獨(dú)的，實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)包括線上線下，包括整個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模發(fā)展。復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要復(fù)合型的思維，從原來(lái)售賣(mài)商品到現(xiàn)在售賣(mài)生活方式，這是商業(yè)地產(chǎn)面臨市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折。

第二點(diǎn)，整個(gè)市場(chǎng)的生產(chǎn)鏈條布局布局具有前瞻，以購(gòu)物中心為例，未來(lái)的市場(chǎng)有3個(gè)突出特點(diǎn)：打造商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展之韌性

1、商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合融合發(fā)展，不再是單一業(yè)態(tài)

從傳統(tǒng)的售賣(mài)商品上升到售賣(mài)生活方式；橫向衍生體驗(yàn)，縱向衍生產(chǎn)業(yè)鏈；顏值再升級(jí)；發(fā)力沉浸式體驗(yàn)，建立深度的情感連接；前瞻性布局，開(kāi)辟未來(lái)的商業(yè)新物種；流量為王，無(wú)人零售、共享經(jīng)無(wú)人零售，共享經(jīng)濟(jì)，帶貨直播，是巨大的風(fēng)口。這是數(shù)字經(jīng)濟(jì)的重大影響。

線上線下的并軌發(fā)展。我們看商業(yè)地產(chǎn)在線上“狼來(lái)了”喊了多少年了，從馬云的阿里巴巴超越線下購(gòu)物中心開(kāi)始，就一直害怕“狼來(lái)了”，但可以看到在今年的發(fā)展中，線上線下融為一體了，線下反而超越了線上的零售額，所以說(shuō)市場(chǎng)必須是融合的市場(chǎng)，不要再懼怕狼來(lái)了，而是更多相互擁抱，帶來(lái)線上線下并軌發(fā)展。

現(xiàn)在去購(gòu)物中心一定給消費(fèi)者一個(gè)理由，去干什么？因?yàn)樵诰€上已經(jīng)完成所有的需求。但是從人類的發(fā)展來(lái)看，聚集要求、交往、體驗(yàn)、沉浸要求是線下發(fā)展的基礎(chǔ)條件，除此之外，線下商業(yè)還要具備

發(fā)展的主題化、個(gè)性化、避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。同質(zhì)化的快時(shí)尚、電影院、餐飲網(wǎng)紅店，怎能給老百姓(603883,股吧)的去的理由呢？因此，必須突出整個(gè)商品的個(gè)性化。

以美國(guó)最著名的“美國(guó)夢(mèng)”城市綜合體，它有整個(gè)滑雪山，還有全球最長(zhǎng)的水磁火箭的滑梯等，非常大的占地面積，據(jù)說(shuō)在這里玩一兩個(gè)星期都玩不完，或者是體驗(yàn)不到。這種地方讓大家沒(méi)有理由不去，大人孩子都會(huì)去，個(gè)性化主題是突出的，這樣就避免了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

跨界和融合，寫(xiě)字樓這么多年一直搞線上線下，實(shí)際上真正的寫(xiě)字樓空置等問(wèn)題，在國(guó)外發(fā)展中也會(huì)遇到。但是寫(xiě)字樓如果去做社群，現(xiàn)在寫(xiě)字樓很多人做人力資源工作，同時(shí)體現(xiàn)出其他的經(jīng)濟(jì)和交易方式，寫(xiě)字樓照樣可以擁抱這個(gè)市場(chǎng)。所以我想商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的可持續(xù)是有韌勁的。

一個(gè)商業(yè)體放在那個(gè)地方，量多量少總是有消費(fèi)體現(xiàn)的。如果積極擁抱這個(gè)市場(chǎng)，讓這個(gè)市場(chǎng)和你融合，我想這個(gè)市場(chǎng)是有它的可持續(xù)發(fā)展能力的。

真正要做到精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)最重要的收官之作，可以說(shuō)在整個(gè)管理上，商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)是“租金+資產(chǎn)增值”是運(yùn)營(yíng)之道，現(xiàn)在的情況在于精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)，一個(gè)好的管理團(tuán)隊(duì)能夠讓它保值和增值。

以澳大利亞的西田百貨為例，2000年西田一共87個(gè)購(gòu)物中心，我們?cè)?015年也是87個(gè)購(gòu)物中心，在2000年的時(shí)候估值是200億，2015年是700億，整個(gè)市場(chǎng)不斷地增長(zhǎng)，取決于運(yùn)營(yíng)的好壞。

從2015年開(kāi)始，商業(yè)公司和房地產(chǎn)公司不斷試水資產(chǎn)證券化，類REITs做了相當(dāng)?shù)臄?shù)量，在國(guó)內(nèi)國(guó)際，新加坡、香港上市。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，各項(xiàng)稅收政策的完善，管理水平的增加，真正的REITs會(huì)很快到來(lái)，這是市場(chǎng)發(fā)展最基本的環(huán)境。

我在年初說(shuō)，信心比什么都重要。有了這么好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，有強(qiáng)大的韌性，各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)公司只要自己積極調(diào)整，改善運(yùn)營(yíng)環(huán)境，積極管理，精細(xì)化耕作，這個(gè)市場(chǎng)還會(huì)更加欣欣向榮。