近期，熱點(diǎn)城市密集加碼調(diào)控，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

9月6日，沈陽出臺(tái)八條樓市調(diào)控新政，包括二套房首付比例提高到5成，首付款禁止分期支付和“首付貸”，二手房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年；從嚴(yán)管控住宅用地出讓溢價(jià)率等。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，沈陽新政有助于減少炒房行為，主要針對(duì)即將到來的“金九銀十”做好政策準(zhǔn)備，未雨綢繆地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控管理。近期多地調(diào)控密集“堵漏”升級(jí)，未來市場(chǎng)熱度較高的城市將會(huì)大概率調(diào)控加碼，預(yù)計(jì)今年的“金九銀十”很難出現(xiàn)。不過，也有觀點(diǎn)認(rèn)為， 7、8兩月房地產(chǎn)市場(chǎng)淡季不淡，預(yù)計(jì)9、10月市場(chǎng)行情仍值得期許。

沈陽出臺(tái)8條調(diào)控組合拳，二套房首付比例提高到5成

9月6日，沈陽市房產(chǎn)局等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》，進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控、加快推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)、完善商品房銷售管理，嚴(yán)格差別化信貸稅收政策。

《通知》提出，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人購買首套商品住房首付比例不低于30%規(guī)定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”。將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年。

同時(shí)，嚴(yán)格住房用地出讓溢價(jià)率管控。采取“限房?jī)r(jià)、竟地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)配建、竟自持”等方式出讓住房用地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)配建、競(jìng)自持部分不計(jì)入商品住房開發(fā)建設(shè)成本。

此外，《通知》要求，依法嚴(yán)格整治未許先售行為，取得商品房預(yù)售證10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源和銷售價(jià)格，未按規(guī)定銷售的暫停網(wǎng)簽，整改后予以恢復(fù)。實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)商品住房銷售價(jià)格運(yùn)行情況，價(jià)格變化較大的，及時(shí)約談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人。對(duì)無正當(dāng)理由導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)較大變化的項(xiàng)目，責(zé)令企業(yè)限期改正，逾期未改正的，暫停網(wǎng)簽。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“沈八條”政策是落實(shí)“8.26”部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)精神，進(jìn)一步體現(xiàn)了穩(wěn)房?jī)r(jià)的導(dǎo)向。其中，二套房首付比例從過去的4成提高到5成，影響較大，加大了部分炒房客的入市門檻，有助于減少炒房行為。同時(shí)，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年，有助于打擊各類“快進(jìn)快出”的購房行為的。

根據(jù)易居研究院的統(tǒng)計(jì)，沈陽二手房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月同比漲幅位居全國(guó)第三。沈陽也是先后兩次參加了“7.24”國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會(huì)和“8.26”住建部部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)的城市。“8.26”會(huì)上再次強(qiáng)調(diào)要毫不動(dòng)搖堅(jiān)持“房住不炒”定位，落實(shí)城市主體責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩則認(rèn)為，沈陽出臺(tái)新政主要針對(duì)即將到來的“金九銀十”做好政策準(zhǔn)備，未雨綢繆地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控管理。尤其是從供應(yīng)端與需求端兩端共同調(diào)控以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)的目標(biāo)。一是加快土地使用效率，從政策上杜絕房企捂盤惜售的可能，穩(wěn)定房?jī)r(jià)走勢(shì)。二是加大二套房首付比例，調(diào)整稅收，加高炒房成本，降低炒房帶來的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)。三是本次調(diào)控中的措施在此前的政策中均有提及，但未明確時(shí)間節(jié)點(diǎn)等具體內(nèi)容，而本次政策是對(duì)之前政策的有效補(bǔ)充。

8月樓市成交活躍，一線城市集體“飄紅”

目前，疫情對(duì)樓市的影響已經(jīng)退去，8月樓市成交淡季不淡，熱點(diǎn)城市更是持續(xù)火熱。

易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月，40城新建商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比增長(zhǎng)16%。自5月成交量年內(nèi)首次同比轉(zhuǎn)增以來，已連續(xù)4個(gè)月同比正增長(zhǎng)，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)已完全擺脫疫情影響走上正軌。1-8月，40城成交面積同比下降9%，3月以來降幅持續(xù)收窄。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，8月，30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交3079萬平方米，同、環(huán)比分別增長(zhǎng)了22%和5%，且7月成交較2020年月均水平顯著增長(zhǎng)38%。其中，一線城市成交面積為334萬平方米，同、環(huán)比齊增。北、上、廣、深四個(gè)一線城市集體“飄紅”，整體成交顯著放量，單月同比漲幅均在35%以上。二三線城市成交面積2745萬平方米，環(huán)比上升4%，同比增長(zhǎng)20%。其中，成都、杭州、西安、濟(jì)南、天津、長(zhǎng)沙、東莞、南寧、蘇州、長(zhǎng)春等10個(gè)城市成交熱度延續(xù)，同、環(huán)比齊增。

值得注意的是，在政策加碼后，深圳、杭州、寧波等熱點(diǎn)城市市場(chǎng)熱度慣性延續(xù)，成交同比漲幅皆超50%。其中，深圳商品住宅成交51萬平方米，創(chuàng)年內(nèi)新高，同比大增56%，在四個(gè)一線城市中居首。

究其原因，克而瑞研究中心認(rèn)為，一方面，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)整體偏緊，但由于人口長(zhǎng)期凈流入，尤其是高素質(zhì)人才大量聚集，市場(chǎng)需求異常堅(jiān)挺，且普遍有著較強(qiáng)購買力，市場(chǎng)前景長(zhǎng)期看好。盡管熱點(diǎn)城市調(diào)控政策進(jìn)一步升級(jí)，但由于政策力度相較溫和，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體影響程度有限。另一方面，信貸資金整體充裕，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯受益，核心城市更具彈性，疫后無論是改善還是剛需皆持續(xù)釋放，致使成交長(zhǎng)期保持在較高水平。

多地密集“堵漏”升級(jí)，“金九銀十”能否實(shí)現(xiàn)？

7月以來，中央多次開會(huì)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，釋放出調(diào)控收緊的信號(hào)。

7月24日，國(guó)務(wù)院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)，重申“房住不炒”，首次強(qiáng)調(diào)“時(shí)刻繃緊調(diào)控這根弦”，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長(zhǎng)沙等10個(gè)城市參會(huì)。7月30日，中央政治局會(huì)議再次明確“房住不炒”定位。8月20日，住建部、央行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。8月26日，住建部召開部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，再次強(qiáng)調(diào)要毫不動(dòng)搖堅(jiān)持“房住不炒”定位，落實(shí)城市主體責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，沈陽、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等6個(gè)城市參會(huì)。

券商中國(guó)記者梳理統(tǒng)計(jì)，7月以來，已經(jīng)有杭州、東莞、寧波、深圳、南京、長(zhǎng)春、?？凇o錫、沈陽等多個(gè)樓市熱度高、房?jī)r(jià)明顯上漲、出現(xiàn)炒作分為的城市相繼收緊了樓市調(diào)控政策，其中，深圳、杭州、東莞等地更是“堵漏”升級(jí)，對(duì)前期政策“打補(bǔ)丁”。

如此密集的調(diào)控政策下，今年的“金九銀十”能否實(shí)現(xiàn)備受關(guān)注。

貝殼研究院首席分析師許小樂認(rèn)為，今年的調(diào)控政策更加精準(zhǔn)施策，“金九銀十”更難出現(xiàn)。中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的政策導(dǎo)向，LPR利率連續(xù)四個(gè)月保持不變，上半年應(yīng)對(duì)疫情的貨幣信貸政策逐步調(diào)整。房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫的條件不存在。近期，住建部召開重點(diǎn)房企融資座談會(huì)、城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，分別從房企端、城市監(jiān)管端加強(qiáng)分類指導(dǎo)，未來市場(chǎng)熱度較高的城市將會(huì)大概率調(diào)控加碼，不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)過熱的情況。

許小樂同時(shí)指出，從短期市場(chǎng)先行指標(biāo)看，市場(chǎng)預(yù)期較弱。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)重點(diǎn)城市業(yè)主漲價(jià)占比低位持續(xù)下降，房源交易時(shí)間仍然保持100天的長(zhǎng)周期，這樣的市場(chǎng)很難開啟改善型換房鏈條，因此，今年二手房市場(chǎng)很難有起色。“可以預(yù)計(jì)，新房市場(chǎng)受庫存增加、房企資金壓力等因素影響，可能會(huì)出現(xiàn)降價(jià)售房的小行情，但價(jià)格不僅難以上漲，反而可能小幅下降。”他說。

據(jù)中指研究院的調(diào)查結(jié)果也顯示，8月，購房需求有所下降，有購房計(jì)劃受訪者占比較7月下降3個(gè)百分點(diǎn)，其中，半年內(nèi)有購房計(jì)劃的受訪者占比也較7月下降。全國(guó)置業(yè)意愿強(qiáng)度整體下降，多數(shù)城市群、各線城市受訪者置業(yè)意愿強(qiáng)度均下降。

不過，克而瑞研究中心則認(rèn)為，聯(lián)系到7、8兩月房地產(chǎn)市場(chǎng)淡季不淡，預(yù)計(jì)9、10月市場(chǎng)行情仍值得期許，隨著供應(yīng)明顯放量，屆時(shí)成交有望繼續(xù)走高，部分熱點(diǎn)城市或再創(chuàng)年內(nèi)新高。

（文章來源：券商中國(guó)）