隨著國(guó)內(nèi)疫情形勢(shì)逐漸好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，四月單月，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售金額達(dá)9002.3億，環(huán)比上升17.2%，已較去年同期基本持平。

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”，地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出極強(qiáng)的韌性，但企業(yè)間分化正在加劇。得益于此前提速發(fā)展的步調(diào)，前四月，恒大(03333.HK)、世茂(00813.HK)、金茂(00817.HK)、綠城(03900.HK)等房企，仍于疫情中實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額同比正增長(zhǎng)。

行業(yè)龍頭如碧桂園、萬(wàn)科，以及盤(pán)面一向穩(wěn)健的房企如中海、龍湖，同樣表現(xiàn)出抗壓性，同比跌幅在行業(yè)平均線以?xún)?nèi)；而受區(qū)域布局等因素拖累，中梁、華夏幸福、首創(chuàng)等房企同比跌幅均超四成。

部分規(guī)模房處境艱難，小房企生存空間更不容樂(lè)觀。去年四月，仍在百?gòu)?qiáng)榜中的房企如國(guó)瑞置業(yè)、和昌集團(tuán)、星河地產(chǎn)、中冶置業(yè)、北大資源等，今年已不見(jiàn)蹤影。

逆勢(shì)增長(zhǎng)型

今年以來(lái)，市場(chǎng)流動(dòng)性相對(duì)充裕，開(kāi)發(fā)商加快供貨節(jié)奏，房地產(chǎn)熱度迅速回溫。第一財(cái)經(jīng)據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年前四月，至少有19家房企全口徑銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。

規(guī)模房企中，中國(guó)恒大前四月全口徑銷(xiāo)售額2123.7億元，同比增19.57%；世茂房地產(chǎn)銷(xiāo)售額582.6億元，同比增長(zhǎng)4.32%；中國(guó)金茂與綠城中國(guó)分別同比增長(zhǎng)9.68%、10.50%。

其他房企如龍光地產(chǎn)(03380.HK)、卓越集團(tuán)、禹洲地產(chǎn)(01628.HK)、建業(yè)地產(chǎn)(00832.HK)、佳兆業(yè)集團(tuán)(01638.HK)、首開(kāi)股份(600376.SH)等，銷(xiāo)售額分別同比增長(zhǎng)17.9%、62.12%、23.85%、20.49%、3.61%、2.98%。

疫情發(fā)生后，線下售樓處關(guān)閉，各大房企積極尋求線上轉(zhuǎn)化渠道，借此穩(wěn)定業(yè)績(jī)。恒大作為地產(chǎn)龍頭，率先打響“網(wǎng)上賣(mài)房”第一槍?zhuān)源黉N(xiāo)優(yōu)惠及全民營(yíng)銷(xiāo)積累客源，并在公布全國(guó)樓盤(pán)每套房源的銷(xiāo)售價(jià)格。

“3月份以后我們實(shí)現(xiàn)600多億的銷(xiāo)售，660多億的銷(xiāo)售回款，創(chuàng)造了恒大歷史上一季度的最好成績(jī)。”恒大集團(tuán)董事局主席許家印表示。

世茂、金茂、綠城仍在快車(chē)道上前行。世茂自2017年開(kāi)始，通過(guò)收并購(gòu)、小股操盤(pán)等方式，進(jìn)入新一輪擴(kuò)張周期；金茂借助城市運(yùn)營(yíng)下的差異化拿地模式，為今年定下2000億銷(xiāo)售目標(biāo)；綠城在新任總裁張亞?wèn)|上任后，調(diào)整業(yè)務(wù)模式，頻頻拿地沖擊規(guī)模。

而深耕粵港澳大灣區(qū)的房企如龍光、卓越、佳兆業(yè)，同樣借市場(chǎng)熱度抵抗住疫情沖擊波。疫情稍緩后，以深圳為代表的灣區(qū)樓市率先回溫，市場(chǎng)基本面支撐下，龍光等房企借助線上賣(mài)房和全民營(yíng)銷(xiāo)得以穩(wěn)定業(yè)績(jī)。

潛在抗壓型

盡管市場(chǎng)恢復(fù)情況好于預(yù)期，但疫情已對(duì)房企業(yè)績(jī)?cè)斐蓸O大沖擊。從前四月累計(jì)數(shù)據(jù)看，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售業(yè)績(jī)規(guī)模同比下降14.5%。

各梯隊(duì)入榜門(mén)檻均同比降低。截至4月末，TOP10和TOP20房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額的入榜門(mén)檻為466億元和273.1億元，分別同比降低10.2%、28.8%；TOP100房企入榜門(mén)檻則為36.1億元，同比下降31%。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，若以14.5%的跌幅衡量，碧桂園(02007.HK)、萬(wàn)科(000002.SZ)、中海(00688.HK)、龍湖(00960.HK)、陽(yáng)光城（000671.SZ）、金地（600383.SH）、金科（000656.SZ）、濱江(002244.SZ)、美的置業(yè)(03990.HK)、華發(fā)股份(600325.SH)、榮盛發(fā)展(002146.SZ)、中駿(01966.HK)、合景泰富(01813.HK)、時(shí)代中國(guó)(01233.HK)等房企跌幅在行業(yè)平均線以?xún)?nèi)，疫情下抗壓性較強(qiáng)。

前4月，碧桂園實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售額2115億元，同比下跌10.77%，但4月單月，碧桂園銷(xiāo)售金額690億元，環(huán)比增長(zhǎng)4.5%。“3月份線上銷(xiāo)售帶來(lái)的全口徑銷(xiāo)售每天約6億以上。”碧桂園總裁莫斌稱(chēng)。

作為線上營(yíng)銷(xiāo)浪潮中較為低調(diào)的房企，萬(wàn)科A管理層稱(chēng)，疫情對(duì)集團(tuán)銷(xiāo)售、回款、現(xiàn)金流都有影響。不過(guò)借助市場(chǎng)回溫與品牌優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科前四月實(shí)現(xiàn)1860億銷(xiāo)售額，同比跌幅為11.02%。

而中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)等于一向較為穩(wěn)健的房企，在疫情中同樣波動(dòng)較小。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)傳遞悲觀信號(hào)時(shí)，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍將疫情看作“壓力測(cè)試”，并表示今年的指標(biāo)仍要有所增長(zhǎng)。

前十房企中，保利發(fā)展(600048.SH)、融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)、綠地控股(600606.SH)未能將銷(xiāo)售跌幅控制在平均線以?xún)?nèi)，期內(nèi)同比跌幅達(dá)22.49%、19.43%、25.38%。保利三四線銷(xiāo)售占比持續(xù)增加，恢復(fù)速度也相對(duì)緩慢。

掉隊(duì)失意型

過(guò)去十年，地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，期間商品房銷(xiāo)售金額、面積增長(zhǎng)215%和64%，房企在高杠桿模式下大肆擴(kuò)張。但疫情將行業(yè)脆弱性放大，一些此前布局不甚均衡、風(fēng)格激進(jìn)的房企業(yè)績(jī)幾近腰斬。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)測(cè)算，前四個(gè)月，中梁控股(02772.HK)、華夏幸福(600340.SH)、泰禾集團(tuán)(000732.SZ)、中國(guó)鐵建、首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)、大悅城控股、紅星地產(chǎn)、九龍倉(cāng)、正商地產(chǎn)、康橋地產(chǎn)、港龍中國(guó)等房企累計(jì)銷(xiāo)售跌幅在40%以上。

中梁控股期內(nèi)銷(xiāo)售額279.8億，同比跌40.98%；華夏幸福銷(xiāo)售額232億，同比跌42.87%；泰禾集團(tuán)銷(xiāo)售額151.4億，同比跌58.07%；首創(chuàng)置業(yè)銷(xiāo)售額108.7億，同比跌42.21%。

已步入千億規(guī)模的中梁，此前借助三四線紅利和高杠桿快速擴(kuò)張，這也導(dǎo)致其面臨有待優(yōu)化的布局結(jié)構(gòu)和高成本融資；華夏幸福、首創(chuàng)置業(yè)也有類(lèi)似問(wèn)題，重倉(cāng)京津冀、財(cái)務(wù)杠桿高企，使其在疫情下受到極大沖擊。

大房企尚可控速求穩(wěn)、調(diào)整結(jié)構(gòu)、提前布局，中小房企的選擇空間卻極為有限。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一年，TOP50房企瓜分了超八成的新增貨值，占據(jù)超四成的銷(xiāo)售市場(chǎng)。

疫情之下，不少中小房企幾近裸奔?？硕鹑趶戒N(xiāo)售榜中，金融街、國(guó)瑞置業(yè)、和昌集團(tuán)、星河地產(chǎn)、中冶置業(yè)、中華企業(yè)、云星集團(tuán)、星河灣、北大資源、大發(fā)地產(chǎn)、恒泰集團(tuán)等房企，今年四月已跌出百?gòu)?qiáng)。

“相較規(guī)模房企而言，業(yè)績(jī)?cè)?00~300億的小企業(yè)貸款難、融資難，且多數(shù)沒(méi)有上市，融資渠道相對(duì)單一。資金面的‘先天劣勢(shì)’會(huì)加大土地資源獲取、營(yíng)銷(xiāo)等多方面難度，阻礙規(guī)?？焖贁U(kuò)張。”克而瑞認(rèn)為。