自新冠肺炎疫情蔓延至全球以來(lái)，境外資本市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，美股熔斷、債券市場(chǎng)拋售等相繼上演。為增加市場(chǎng)流動(dòng)性，包括美聯(lián)儲(chǔ)在內(nèi)的全球央行密集出臺(tái)救市政策，提振對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的信心。
全球經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期走勢(shì)尚待觀察，但短期內(nèi)市場(chǎng)流動(dòng)性得到一定修復(fù)。日前，時(shí)代中國(guó)控股（01233.HK）公告稱，擬發(fā)行利率6.0%的2億美元優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行日期5月6日，成為“冰封”近兩個(gè)月后首家重啟海外發(fā)債的主流房企。
此前，因內(nèi)房高息債供給有限，投資者熱情高漲，房企曾于年初掀起海外發(fā)債熱潮。但受疫情沖擊，進(jìn)入三月份后，房企海外發(fā)債案例銳減，四月份更是直接“歸零”，海外債一級(jí)發(fā)行陷入真空期。
盡管破冰之旅有望開(kāi)啟，但市場(chǎng)信心恢復(fù)仍需時(shí)間。
“疫情平復(fù)期需要時(shí)間確認(rèn)，流動(dòng)性傳導(dǎo)需要過(guò)程，信心需要逐漸積累。”克而瑞證券研究院首席分析師孫揚(yáng)認(rèn)為，需警惕面臨償債高峰，又缺乏資金渠道房企的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
從房企美元債存量及到期情況看，今年4~12月，中資地產(chǎn)美元債整體到期償付壓力尚可，多數(shù)房企可應(yīng)對(duì)海外到期債務(wù)，但2021年將迎來(lái)償債高峰，中資地產(chǎn)美元債到期金額合計(jì)高達(dá)478.39億美元。
再融資壓力高企
盡管樓市恢復(fù)情況好于預(yù)期，但持續(xù)已久的新冠肺炎疫情，仍對(duì)房企業(yè)績(jī)?cè)斐蓸O大沖擊。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，四月前個(gè)，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售業(yè)績(jī)規(guī)模同比下降幅度達(dá)14.5%。
其中，中梁控股、華夏幸福、泰禾集團(tuán)、中國(guó)鐵建、首創(chuàng)置業(yè)、大悅城控股、紅星地產(chǎn)、九龍倉(cāng)、正商地產(chǎn)等房企累計(jì)銷售跌幅在40%以上；保利發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)等頭部房企跌幅也在兩成左右。
身處資金密集型行業(yè)，銷售業(yè)績(jī)下降將直接沖擊房企現(xiàn)金流，內(nèi)部“回血”不暢，房企向外融到的每筆錢都關(guān)乎生存。
4月27日午間，時(shí)代中國(guó)公告稱，擬發(fā)行2億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率6.0%，預(yù)計(jì)發(fā)行日期為5月6日。公告稱，票據(jù)計(jì)劃于港交所上市發(fā)行，所得款項(xiàng)凈額將用于一般企業(yè)用途。
對(duì)房企海外發(fā)債市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，時(shí)代中國(guó)這筆融資，堪稱“破冰之舉”。實(shí)際上，自3月中旬海外資本市場(chǎng)劇烈波動(dòng)以來(lái)，除億達(dá)中國(guó)、新湖、正商集團(tuán)三家非主流房企發(fā)行過(guò)高息債，其余規(guī)模房企已超過(guò)40天未有美元發(fā)債行為。
進(jìn)入四月份，房企海外發(fā)債徹底“歸零”。中指院數(shù)據(jù)顯示，受海外新冠肺炎疫情蔓延影響，房企四月無(wú)海外債發(fā)行，僅通過(guò)信用債和資產(chǎn)證券化渠道進(jìn)行融資，單月融資總額為1011.2億，同比下降43.8%，環(huán)比下降37.2%。
自2016年“9·30新政”以來(lái)，中資美元債爆發(fā)式增長(zhǎng)，成為中資房企的重要融資渠道之一。近年來(lái)，地產(chǎn)債更是中資美元債中流動(dòng)性最強(qiáng)、收益率最高的品種，市場(chǎng)表現(xiàn)較活躍，整體信用風(fēng)險(xiǎn)低于產(chǎn)業(yè)債。
今年年初，國(guó)內(nèi)融資環(huán)境嚴(yán)峻，房企繼續(xù)轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外，搶占開(kāi)年融資窗口，掀起一波波海外發(fā)債浪潮。但疫情讓一切戛然而止，海外資本市場(chǎng)持續(xù)震蕩下，房企融資環(huán)境變幻莫測(cè)，直至整個(gè)四月陷入停滯。
“盡管國(guó)內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)改善，但受海外疫情蔓延的影響，海外債融資渠道暫時(shí)失去融資功能。”中指院稱。中資美元債市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，房地產(chǎn)板塊受影響較大，房企美元債收益率飆升，給一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行帶來(lái)較大壓力。
孫揚(yáng)也認(rèn)為，隨著疫情在世界范圍內(nèi)擴(kuò)大，中資地產(chǎn)美元債一、二級(jí)市場(chǎng)也受到一定沖擊，當(dāng)下美元債一級(jí)發(fā)行處于真空期，房企資金承壓。
目前，房企海外融資的用途主要是“借新還舊”。在國(guó)家發(fā)改委新規(guī)下，房企只能在原有額度基礎(chǔ)上發(fā)行中長(zhǎng)債，且需用于償還近一年內(nèi)到期債務(wù)，因此對(duì)美元債存量占比較大的房企來(lái)說(shuō)，海外融資冰封如同雪上加霜。
據(jù)聯(lián)合評(píng)級(jí)數(shù)據(jù)，今年4~12月境內(nèi)外債券到期規(guī)模均較大的房企中，綠城中國(guó)、寶龍地產(chǎn)、陽(yáng)光100、鑫苑置業(yè)、藍(lán)光發(fā)展、雅居樂(lè)等美元債在短期債務(wù)中占比較高，分別達(dá)22.04%、25.13%、26.41%、54.04%、16.62%、14.89%。
“在美元流動(dòng)性稀缺、美元走強(qiáng)的背景下，房企再融資壓力和成本攀升。”聯(lián)合評(píng)級(jí)認(rèn)為，中資企業(yè)在境外發(fā)行債券面臨過(guò)高的外匯和交易成本，對(duì)依賴美元融資的房企而言，目前境外發(fā)債空間十分有限。
償債風(fēng)險(xiǎn)隱存
4月23日，億達(dá)中國(guó)公告稱，因未支付2020年到期年息6.95%的優(yōu)先票據(jù)的未償付本金5285.4萬(wàn)美元，構(gòu)成違約事件。此后一天，該公司表示，已支付相關(guān)票據(jù)未償付本金額，并履行契約項(xiàng)下付款責(zé)任。
實(shí)際上，該筆票據(jù)已經(jīng)過(guò)債務(wù)置換。3月底，億達(dá)中國(guó)稱，將發(fā)行新票據(jù)用于置換4月到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，交換完成后，余下未償付本金額為5285.4萬(wàn)美元，此次違約的正是經(jīng)過(guò)置換后的剩余款項(xiàng)。
盡管作為中民投旗下公司，億達(dá)中國(guó)此次風(fēng)波在地產(chǎn)行業(yè)不具有典型性，但仍為房企美元債違約風(fēng)險(xiǎn)敲響警鐘。
聯(lián)合評(píng)級(jí)表示，房企一季度銷售額普遍下降，同時(shí)境內(nèi)外債券集中到期規(guī)模仍較大，在全球流動(dòng)性收縮、風(fēng)險(xiǎn)偏好收緊等背景下，中資美元債展期或新增融資將面臨一定難度，中資房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)上升。
數(shù)據(jù)顯示，截至2020年3月底，中資地產(chǎn)美元債存量余額2178.41億美元，擁有存續(xù)美元債的房企90余家。從到期規(guī)模看，今年房企到期償付壓力尚可，4~12月中資地產(chǎn)美元債到期額合計(jì)205.19億美元。
到期規(guī)模較大的房企有中國(guó)恒大、綠地控股、佳兆業(yè)、綠城中國(guó)、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)海外發(fā)展、雅居樂(lè)、華夏幸福、
陽(yáng)光城、弘陽(yáng)集團(tuán)等，分別達(dá)17.65億美元、14.3億美元、11.2億美元、11億美元、10.71億美元、10億美元、9億美元、7.7億美元、6.4億美元、6.3億美元。
一些此前流動(dòng)性較緊張的房企也將在今年面臨美元債到期兌付，包括陽(yáng)光100、佳源國(guó)際控股、泰禾集團(tuán)，到期規(guī)模分別為4億美元、2.25億美元、2.11億美元。
其中，中國(guó)恒大、禹洲地產(chǎn)、華夏幸福、
陽(yáng)光城、首創(chuàng)置業(yè)等把握住年初窗口期，在扣除到期美元債金額后，仍實(shí)現(xiàn)一定規(guī)模的凈融資；而新城控股、建業(yè)地產(chǎn)、中海、正榮地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)等房企今年美元債發(fā)行額與到期額基本相當(dāng)，實(shí)現(xiàn)美元債到期滾動(dòng)，但部分票面利率較高。
在此之下，申萬(wàn)宏源認(rèn)為，二三季度僅少數(shù)房企美元債到期量超過(guò)5億美元，地產(chǎn)企業(yè)再融資壓力可控，考慮到國(guó)內(nèi)新冠肺炎疫情得到較好控制后地產(chǎn)銷售逐漸恢復(fù)，地產(chǎn)企業(yè)銷售回款有望逐步改善，資金流壓力將逐漸得到緩解。
但孫揚(yáng)認(rèn)為，仍需警惕部分面臨償債高峰又缺乏資金渠道的房企，它們可能會(huì)背負(fù)較大的償債壓力，對(duì)于自有資金籌措和公司銷售回款的要求也會(huì)更高。作為債券投資人，需要密切關(guān)注此類公司的短期風(fēng)險(xiǎn)。
譬如，國(guó)瑞置業(yè)在扣除提前贖回的2.69億美元金額后，仍有0.3億美元資金需求；中國(guó)奧園扣除1.88億美元發(fā)行金額后，仍有2.37億美元資金需求；新湖中寶扣除2億美元發(fā)行金額后，還有5億美元資金需求。
中信建投指出，境外和境內(nèi)融資監(jiān)管屬于兩條線，境內(nèi)債券發(fā)行由證監(jiān)會(huì)、交易所等負(fù)責(zé)，而境外發(fā)行屬于發(fā)改委審核。當(dāng)前無(wú)論是境內(nèi)發(fā)行還是境外發(fā)行，資金用途僅能借新還舊，因此境內(nèi)發(fā)行債券無(wú)法用于償還美元債務(wù)。
而目前，國(guó)際市場(chǎng)美元流動(dòng)性緊缺，投資者對(duì)資產(chǎn)收益率要求更高，現(xiàn)在發(fā)行境外美元債將導(dǎo)致發(fā)行人形成高成本融資;此外，國(guó)際市場(chǎng)匯率波動(dòng)較大，對(duì)大部分現(xiàn)金流為人民幣的中資企業(yè)而言，負(fù)債美元將造成較大的外匯風(fēng)險(xiǎn)敞口，使用衍生金融工具進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖的成本也比較高。
“若中資地產(chǎn)美元債持續(xù)無(wú)法新增發(fā)行，未能把握年初窗口期，又面臨美元債到期壓力的房企，可能需要以自有資金償債，壓力將有所增大。”聯(lián)合評(píng)級(jí)分析師認(rèn)為。
穆迪預(yù)計(jì)，大部分開(kāi)發(fā)商能應(yīng)對(duì)2021年4月底之前到期的920億美元境內(nèi)外債券(包括可回售債券)，多數(shù)房企已為較大比例的境外到期債券預(yù)籌資金，但新湖中寶、泰禾集團(tuán)、綠景中國(guó)、億達(dá)中國(guó)等將面臨更高的再融資風(fēng)險(xiǎn)。
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