作者：黃瑜

2020年一季度，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳已成定局，即將出爐的上市房企一季報(bào)將對(duì)我們觀察中國(guó)房企表現(xiàn)和市場(chǎng)整體狀況提供直接證據(jù)。二季度的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不僅將直接影響整個(gè)行業(yè)全年態(tài)勢(shì)，也將間接影響中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和對(duì)行業(yè)的政策調(diào)整取向。

從一季度整體而言，中央保持調(diào)控定力，堅(jiān)持“房住不炒”定位不變，各地為應(yīng)對(duì)新冠疫情帶來(lái)的影響，密集出臺(tái)房地產(chǎn)扶持政策，從供需兩端提振市場(chǎng)信心，因城施策更加靈活。

從市場(chǎng)表現(xiàn)看，一季度市場(chǎng)受疫情沖擊明顯縮量，重點(diǎn)城市成交規(guī)模降至近十年同期最低水平。3月成交規(guī)模逐漸回升，但仍不及去年同期，部分熱點(diǎn)城市市場(chǎng)恢復(fù)相對(duì)較快；新房?jī)r(jià)格經(jīng)歷小幅波動(dòng)后，3月微幅上漲，整體較為平穩(wěn)。

土地市場(chǎng)供需規(guī)模均回落，住宅用地成交樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲明顯，部分熱點(diǎn)城市土地競(jìng)拍熱度較高。預(yù)計(jì)二季度受疫情壓制的置業(yè)需求將逐漸釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將逐漸恢復(fù)，但短期需求釋放動(dòng)力的強(qiáng)弱仍跟疫情發(fā)展態(tài)勢(shì)密切相關(guān)，一二線城市整體恢復(fù)或相對(duì)更快。

一季度市場(chǎng)特征為量跌價(jià)穩(wěn)

價(jià)格方面，根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2020年一季度，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.18%，是2015年5月開(kāi)啟上漲行情以來(lái)季度漲幅最低值，較去年同期收窄0.37個(gè)百分點(diǎn)。其中2月線下售樓處受限，企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上營(yíng)銷，部分項(xiàng)目降價(jià)促銷，致百城住宅均價(jià)出現(xiàn)階段性小幅調(diào)整，3月線下售樓處逐步開(kāi)放，市場(chǎng)情緒有所恢復(fù)，價(jià)格環(huán)比小幅上漲0.14%，整體保持平穩(wěn)。從各級(jí)城市來(lái)看，一季度一線城市累計(jì)上漲0.19%，與去年同期基本持平；二線城市價(jià)格累計(jì)上漲0.13%，三四線代表城市累計(jì)下跌0.07%。

2018年至2020年一季度各級(jí)城市住宅均價(jià)累計(jì)漲幅對(duì)比圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

成交規(guī)模方面，2020年一季度，根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)，50個(gè)代表城市商品住宅月均成交面積約1460萬(wàn)平方米，為2011年以來(lái)同期最低水平，同比下降接近四成。其中2月成交規(guī)模同環(huán)比下降均在70%以上，進(jìn)入3月，隨著國(guó)內(nèi)疫情得到有效控制，疊加多地出臺(tái)穩(wěn)市場(chǎng)相關(guān)政策，市場(chǎng)情緒有所恢復(fù)，交易規(guī)模低位回升，但仍不及去年同期，同比下降近40%，降幅較2月有所收窄。

不同級(jí)別城市來(lái)看，一季度，一線城市商品住宅月均成交面積同比下降37.6%，3月以來(lái)，北上廣深成交規(guī)模均在低位明顯回升，深圳成交規(guī)模已略超去年同期。二線城市商品住宅月均成交面積同比下降35.5%，3月，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)逐步回溫，杭州、成都等城市周度成交規(guī)模已超去年同期水平。三線代表城市商品住宅月均成交面積同比下降超40%，降幅在各線城市中最為顯著，3月多數(shù)城市同比仍下降，部分長(zhǎng)珠三角區(qū)域的城市成交面積同比增長(zhǎng)。

熱點(diǎn)城市土地?zé)岫热暂^高

一季度受新冠疫情的影響，多地延遲或暫停土地出讓，全國(guó)300個(gè)城市各類用地共推出4.2億平方米，同比下降11.5%，其中住宅用地推出1.8億平方米，同比下降14.8%；各類用地共成交3.4億平方米，同比下降16.8%，其中住宅用地成交同比下降24.1%。價(jià)格方面，住宅用地成交樓面均價(jià)明顯上漲，據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度，全國(guó)300個(gè)城市住宅用地成交樓面均價(jià)為4781元/平方米，同比上漲18.6%。住宅用地成交樓面均價(jià)的上漲，一方面受各線城市成交結(jié)構(gòu)性因素的影響；另一方面，部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊推出量明顯增加，帶動(dòng)企業(yè)拿地積極性提高，多宗高溢價(jià)地塊成交，亦一定程度上帶動(dòng)整體樓面價(jià)的上漲。

一季度，除一線城市外，其余各線城市供需規(guī)模均明顯縮減。一線城市住宅用地成交面積同比增長(zhǎng)7.8%，二線和三四線城市住宅用地成交同比分別下降28.0%和22.9%。價(jià)格方面，一季度各線城市成交樓面均價(jià)均有所上漲，其中一線城市漲幅領(lǐng)先，同比上漲37.3%。

2月以來(lái)從供給端出臺(tái)扶持政策的省市列表數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

2月以來(lái)，多省市從供給端出臺(tái)扶持政策緩解企業(yè)的資金壓力，如延期或分期繳納土地出讓金、調(diào)整競(jìng)買保證金比例等，在一定程度上提振了企業(yè)信心。

與此同時(shí)，北京、紹興、成都、東莞等城市優(yōu)質(zhì)地塊推出量明顯增加，進(jìn)一步帶動(dòng)了企業(yè)拿地的積極性，多宗地塊成交溢價(jià)率較高，部分地塊亦刷新區(qū)域樓面價(jià)記錄。如紹興越城區(qū)地塊競(jìng)拍輪次超160輪，競(jìng)拍熱度高，成交樓面價(jià)刷新全市最高樓面價(jià)記錄；成都3月19日成交一宗新都區(qū)地塊，成交樓面價(jià)為區(qū)域最高，另有25日兩宗流拍再入市地塊條件放寬，參拍企業(yè)數(shù)量均超過(guò)30家，溢價(jià)率亦在較高水平。

品牌房企短期銷售承壓應(yīng)量入為出

根據(jù)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的20家品牌房企的銷售數(shù)據(jù)，2020年一季度，品牌房企累計(jì)銷售額為8945億元，較去年同期下降14.6%；累計(jì)銷售面積6949萬(wàn)平方米，同比下降7.0%。3月以來(lái)，在政策微調(diào)和市場(chǎng)情緒有所恢復(fù)的帶動(dòng)下，20家品牌企業(yè)銷售金額和銷售面積環(huán)比均明顯增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)隨著疫情逐步得到控制，市場(chǎng)秩序和購(gòu)房需求將會(huì)持續(xù)恢復(fù)，房企銷售有望繼續(xù)回升。

拿地方面，一季度，20家品牌房企拿地面積同比下降46.3%，拿地金額同比下降28.7%。代表房企新增土儲(chǔ)向一線城市轉(zhuǎn)移趨勢(shì)明顯，企業(yè)在一線城市拿地金額占比為31.9%，較2019年提高了16.7個(gè)百分點(diǎn)，為近5年來(lái)的最高值。

融資方面，2020年，受疫情影響，房企銷售回款不暢，同時(shí)疊加償債高峰期的到來(lái)，行業(yè)資金鏈進(jìn)一步承壓。一季度房企海外債、信用債和資產(chǎn)證券化融資金額為4152.1億元，同比小幅增長(zhǎng)1.7%。其中海外債融資同比增長(zhǎng)33.0%，信用債融資同比基本持平，資產(chǎn)證券化發(fā)行規(guī)模有所下滑。

部分品牌房企2020年銷售目標(biāo)與2019年銷售金額對(duì)比 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公開(kāi)資料及報(bào)告、CREIS中指數(shù)據(jù)

2020年大多數(shù)企業(yè)應(yīng)保持審慎的態(tài)度，規(guī)模上追求適度、穩(wěn)健增長(zhǎng)，并更加強(qiáng)調(diào)提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，提供高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)。房企投資計(jì)劃繼續(xù)以穩(wěn)健、安全為主，量入為出，重點(diǎn)拓展核心城市群及熱點(diǎn)一、二線城市的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，同時(shí)積極探索多樣化、低成本的拿地渠道，為未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供有力支撐。

二季度將面臨需求釋放與價(jià)格結(jié)構(gòu)性調(diào)整

宏觀環(huán)境方面，二季度降息降準(zhǔn)依然可期，為經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展提供更有利的金融環(huán)境。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，短期相對(duì)偏松的金融大環(huán)境下，房企融資將略有改善，但中央對(duì)房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度不放松，企業(yè)資金改善空間或有限；另外，在利率新政下，5年期LPR存一定下行空間，房貸利率或?qū)殡SLPR的下調(diào)有所下移。

市場(chǎng)方面，短期市場(chǎng)壓力的凸顯主要源于疫情集中爆發(fā)帶來(lái)的影響，隨著疫情防控取得實(shí)質(zhì)性成效，線下售樓處恢復(fù)營(yíng)業(yè)、土地出讓回歸正常、施工人員順利到崗，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整幅度將有明顯緩和，加之短期行業(yè)政策環(huán)境在不違背“房住不炒”主基調(diào)的前提下仍存優(yōu)化預(yù)期，政府財(cái)政承壓背景下推地積極性高，且在疫情影響下，部分租房需求向置業(yè)需求轉(zhuǎn)化、改善需求也將積極釋放，預(yù)計(jì)二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端將逐漸恢復(fù)，價(jià)格則存穩(wěn)中小幅調(diào)整壓力。

全年來(lái)看，受疫情沖擊影響，居民收入預(yù)期普遍下調(diào)，需求入市將更為謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)2020年全國(guó)商品房銷售面積同比下降，全年市場(chǎng)規(guī)模保持近16億平方米水平。疫情背景下房企讓價(jià)促銷動(dòng)力較強(qiáng)，短期房?jī)r(jià)存調(diào)整預(yù)期，但疫情對(duì)三四線市場(chǎng)銷量的影響將更為突出。