本文來源：金融時報
疫情影響下，房地產(chǎn)的一舉一動，頗受市場矚目。
近期，房地產(chǎn)市場的種種跡象，引發(fā)各方關注。一方面，不少地方相繼出臺政策，在堅持“房住不炒”的基調下，有一定的政策微調；另一方面，各大房地產(chǎn)企業(yè)近期紛紛啟動線上售房，更有房企拋出“75折賣房”的宣傳。
與此同時，隨著今年地產(chǎn)債迎來到期和行權高峰，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈在多重因素影響下，或將再受考驗。有機構研究表示，對于大型房企而言，從各項指標來看，受到的影響相對較小，抗風險能力較強；小型房企尤其是湖北的小型房企受影響較大，目前已經(jīng)有房企出現(xiàn)信托延期還款。
地產(chǎn)債到期壓力大增
此前幾年，隨著房地產(chǎn)調控政策落實以及融資渠道的規(guī)范，房企發(fā)債數(shù)量逐漸增多，地產(chǎn)債規(guī)模也不斷攀升。進入2020年，地產(chǎn)債將迎來一個償還小高峰。
近日，克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布報告表示，2020年是房企債券到期的高峰期，95家房企年內到期債券總額超過5000億元，較2019年上漲45%，房企的融資及償債壓力較大。該研究報告稱，短期來看，目前國內疫情形勢嚴峻，將持續(xù)對房企融資造成影響。
“2020年產(chǎn)業(yè)債券待償還規(guī)模為34945.10億元，行業(yè)以公用事業(yè)、采掘、綜合、房地產(chǎn)等為主。”中證鵬元研究提出，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債進入回售期的存量規(guī)模為2958.56億元，占所有存量產(chǎn)業(yè)債比重為26.55%，待回售壓力較大。
從最近3年的數(shù)據(jù)看，每年年初房企債券發(fā)行和到期基本實現(xiàn)平衡，開年后的一季度，為了搶發(fā)行窗口期，債券發(fā)行量明顯增加，凈融資額顯著增長。比如，2018年第一季度和2019年第一季度，地產(chǎn)債分別發(fā)行1281.7億元和1776.7億元。
但今年的情況卻有所不同。有統(tǒng)計顯示，從春節(jié)前的1月25日到節(jié)后2月10日共17天，95家典型房企完成發(fā)債融資僅有4筆，且發(fā)行的境外優(yōu)先票據(jù)涉及金額不足百億元，這與2019年春節(jié)前后相對應的時間段相比，減少超過八成。
“今年以來，受新冠肺炎疫情影響，此前近一個月，推遲或取消發(fā)行的信用債的計劃發(fā)行規(guī)模為215.1億元，其中房地產(chǎn)企業(yè)占比17.7%。”西南證券固收研究表示，截至2月9日，今年房地產(chǎn)債券發(fā)行規(guī)模僅45億元，預計今年一季度房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模同比會大幅減少1000億元。從未來到期情況來看，今年地產(chǎn)債到期壓力集中在下半年，但2月至6月仍有1444億元到期，若發(fā)行節(jié)奏未有顯著提升，預計上半年將產(chǎn)生1500億元左右的融資缺口。
疫情考驗地產(chǎn)債信用
新冠肺炎疫情的發(fā)生，影響到上半年的房地產(chǎn)交易，在繃緊房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的同時，也進而考驗地產(chǎn)債的信用。
“疫情將致使上半年房地產(chǎn)交易規(guī)模大幅回落，房企回款壓力與償債高峰相疊加，企業(yè)面臨巨大現(xiàn)金流壓力，信用風險放大。” 中證鵬元研究認為，湖北等疫情較為嚴重地區(qū)的地產(chǎn)行業(yè)，將在相對較長時間受到?jīng)_擊。在疫情能得到有效控制或結束后，前期積壓的需求或在較短時間內集中釋放，房地產(chǎn)銷售及投資或有一定程度反彈，行業(yè)風險整體可控。
銷售回款是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的資金來源。但是為防控疫情蔓延，全國31個省區(qū)市啟動“重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應”，各地售樓處先后關停。受此影響，全國范圍內商品房銷售面積同比大幅下滑，房企資金鏈面臨的考驗進一步加劇。
天風證券固收首席分析師孫彬彬表示， 對于大型房企而言，從各項指標來看受到的影響相對較小，抗風險能力較強；小型房企尤其是湖北的小型房企影響較大，已經(jīng)有房企出現(xiàn)信托延期還款。
“如果將時間進一步拉長來看，湖北受疫情影響最嚴重，湖北地區(qū)的房地產(chǎn)項目影響周期會更長，因而在湖北土儲規(guī)模占比較高的房企將承受更大壓力。”孫彬彬表示，梳理2018年2月以來在武漢和襄陽拿過含住宅用地的房地產(chǎn)公司，統(tǒng)計其土地成交總規(guī)?？梢钥吹剑渲邪l(fā)行過債券且拿地規(guī)模較大的有融創(chuàng)、華僑城、萬科、金輝集團等，但整體來看，拿地總額在各公司規(guī)模中占比較小。目前注冊地或辦公地址在湖北的房地產(chǎn)企業(yè)共20家，其中17家為央企或地方國企，均為城投企業(yè)，其他3家民企應高度關注。
多地出臺穩(wěn)地產(chǎn)政策
隨著疫情影響持續(xù)發(fā)酵，各地方近期陸續(xù)公布了房地產(chǎn)企業(yè)的一些微調政策。2月份以來，廣東、天津、上海、浙江、江蘇、陜西等多個省份，陸續(xù)出臺與房地產(chǎn)行業(yè)相關的政策。
“近期各地方政策的重點，圍繞緩解房地產(chǎn)企業(yè)短期的資金壓力，整體仍然在‘房住不炒’的政策框架之下。” 孫彬彬表示，一方面，政策重點集中在延緩繳納土地出讓金、順延開竣工及交付時間上，少量地方的政策文件涉及到放松預售資金監(jiān)管要求、放寬預售條件等政策，但幾乎沒有地方在限購、限售等條件方面做出放松。另外一方面，現(xiàn)在出臺政策的省份主要集中在東部省份，如浙江、江蘇、廣東、天津、上海等，中西部省份出臺的政策較少，后續(xù)中西部省份可能也將跟進。
相比于各地地方政策，中央各部委近期出臺的政策中，鮮有提及房地產(chǎn)行業(yè)的具體政策。
值得注意的是，近日，市場上有關央行擬調整宏觀審慎評估（MPA）中房地產(chǎn)信貸相關考核指標的說法?！督鹑跁r報》記者就此求證央行，央行方面表示，該說法不屬實。央行表示，將繼續(xù)按照黨中央、國務院的要求，堅持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原則，落實房地產(chǎn)長效管理調控機制，統(tǒng)籌做好房地產(chǎn)金融調控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
實際上，隨著新冠肺炎疫情防控取得積極成效以及各地復工復產(chǎn)的穩(wěn)妥推進，不少房企近日頻頻發(fā)布發(fā)債公告。截至2月18日，包括金地集團、金茂集團、
陽光城、招商蛇口等房企均在近日公告，將發(fā)行能夠快速補充現(xiàn)金流的超短期融資券，以應對到來的房企債到期和行權高峰。
“待疫情影響結束、房企發(fā)債逐步恢復以及國內經(jīng)濟補償性恢復后，房企發(fā)債量將會有可能出現(xiàn)補償性上漲。” 克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲表示，房企債券融資成本持續(xù)性上漲的壓力也有望得到緩解。
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