在嚴(yán)格防控疫情之下，長(zhǎng)租公寓由于兼具民房租賃的長(zhǎng)期性與酒店居住的密集性，管理難度不斷加大。隨著春節(jié)假期的結(jié)束，租客的返城高峰對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)的管理運(yùn)營(yíng)帶來(lái)不小的挑戰(zhàn)。
面對(duì)疫情襲來(lái)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)面臨哪些困境？有哪些自救措施？未來(lái)長(zhǎng)租公寓行業(yè)將如何發(fā)展？
經(jīng)歷洗牌，又遇“寒冬”
“2020年挑戰(zhàn)太多，加上疫情的出現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)短期受到了影響，中長(zhǎng)期還是看好的。但從業(yè)企業(yè)和整個(gè)行業(yè)，都需要在這個(gè)比較難的時(shí)期里，跨過(guò)去，并升華。”賦能資本創(chuàng)始人胡振寅分析稱。
巴樂(lè)兔研究院院長(zhǎng)高萌指出，長(zhǎng)租公寓目前面臨的困境在于：由于疫情管控，復(fù)工推遲，短期內(nèi)一二線城市流動(dòng)人口驟減，租房需求降低，空置率增加，違約率也增加。另外，長(zhǎng)租的主要形態(tài)是合租，這對(duì)疫情管理提出更高的要求，客觀上也增加了長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)成本。
實(shí)際上，在2019年剛剛經(jīng)歷了洗牌期的長(zhǎng)租公寓，在資金運(yùn)營(yíng)雙重考驗(yàn)之下，部分中小企業(yè)已在競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰出局，整體行業(yè)估值都出現(xiàn)了大滑坡。當(dāng)疫情襲來(lái)，長(zhǎng)租公寓遭遇“寒冬”。
按往常租賃市場(chǎng)交易慣例，每年春節(jié)后是租賃旺季，返城的人和外出實(shí)習(xí)的學(xué)生群體開(kāi)始租房，各個(gè)企業(yè)也都等待年后市場(chǎng)回暖。“迎來(lái)旺季卻無(wú)法出租，租金收不到，成本在增加，現(xiàn)金流成為巨大的掣肘。”房東東創(chuàng)始人全靂稱。
基于目前的狀況，樂(lè)乎公寓CEO羅意表示：“去年年底淡季時(shí)，大家所期待的今年春節(jié)過(guò)后的‘小陽(yáng)春’，會(huì)因疫情而延遲。”
長(zhǎng)租公寓倒閉將創(chuàng)新高？
繼樂(lè)伽公寓在2019年7月停擺之后，全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)一批爆倉(cāng)公寓，如鼎家、國(guó)暢、喔客等，而且呈現(xiàn)加速態(tài)勢(shì)。據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2019年陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉的公寓數(shù)量達(dá)52家，其中，資金鏈斷裂的公寓有近20%是由“高收低出”模式擴(kuò)張導(dǎo)致的。
問(wèn)題在于，一旦疫情持續(xù)，長(zhǎng)租公寓將面臨什么局面？是否會(huì)加速長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)的資金鏈斷裂？
高萌指出，如果疫情持續(xù)，會(huì)使長(zhǎng)租行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生階段性停滯，企業(yè)會(huì)收縮規(guī)模，行業(yè)整體規(guī)模也會(huì)保持一個(gè)平臺(tái)期。有資金或經(jīng)營(yíng)良性的企業(yè)還能保持正常運(yùn)營(yíng)，熬過(guò)這一艱難時(shí)期。不過(guò)，一部分目前就經(jīng)營(yíng)不善、虧損嚴(yán)重、依靠輸血的企業(yè)將加速退出市場(chǎng)。
“大品牌公寓目前應(yīng)無(wú)大礙，能扛過(guò)去。最擔(dān)心的是中小公寓，大部分此類企業(yè)的現(xiàn)金流維持不會(huì)超過(guò)3個(gè)月。今年倒閉的長(zhǎng)租公寓還會(huì)創(chuàng)新高。”全靂稱。
貝殼研究院租賃分析師黃卉也認(rèn)為，在疫情影響下，部分中小企業(yè)將面臨生存危機(jī)。若疫情持續(xù)到5月，不排除有新的長(zhǎng)租公寓企業(yè)“爆倉(cāng)”。
自救、政府支持并舉，等待租賃市場(chǎng)復(fù)蘇
在疫情之下，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)紛紛行動(dòng)起來(lái)，加強(qiáng)防控、展開(kāi)自救。在高萌看來(lái)，目前，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)要充分服從政府安排和政策要求，服從全民戰(zhàn)“疫”的安排，才能使市場(chǎng)盡早步入正軌。此外，應(yīng)充分在運(yùn)營(yíng)細(xì)節(jié)上考慮疫情防控的需要，利用自身服務(wù)保障社區(qū)防控效果及租客健康。
“從短期來(lái)看，疫情使租客減少，企業(yè)應(yīng)重視現(xiàn)有生意，提升租客體驗(yàn)，通過(guò)各項(xiàng)措施盡可能留住老租客，擴(kuò)大租期，并通過(guò)老租客介紹新租客，從而增加生意。同時(shí)，應(yīng)盡量節(jié)省不必要的開(kāi)支，暫時(shí)中止拿房擴(kuò)張，降低消耗。”高萌稱，從長(zhǎng)期來(lái)看，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)更要認(rèn)識(shí)到行業(yè)已過(guò)了粗放發(fā)展的階段，需進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，追求現(xiàn)金流健康，盡快實(shí)現(xiàn)盈利。
值得一提的是，政策層面對(duì)中小企業(yè)的支持也在增多。蘇州、上海、北京、青島等地相繼出臺(tái)支持性措施，各地政策均提出減租減稅、延緩社保繳費(fèi)等措施。以北京為例，在已出臺(tái)“19條”措施基礎(chǔ)上，2月6日，北京再推“16條”措施，包括減費(fèi)降租、加大金融支持等，幫助中小企業(yè)渡過(guò)難關(guān)。
除此之外，新京報(bào)記者注意到，疫情當(dāng)前，租金減免從商業(yè)地產(chǎn)向住宅租賃領(lǐng)域擴(kuò)展。據(jù)黃卉統(tǒng)計(jì)，截至目前，重慶、合肥、無(wú)錫等幾個(gè)城市的房地產(chǎn)租賃行業(yè)協(xié)會(huì)相繼發(fā)起倡議，號(hào)召房東減免租金，對(duì)租賃企業(yè)及租客做好排查及支持工作。包括號(hào)召減免2月份租金，依據(jù)疫情的發(fā)展及影響情況，對(duì)3-4月租金實(shí)施減半，以減輕租賃企業(yè)及租客的資金壓力。
不過(guò)，在全靂看來(lái)，目前各地政府出臺(tái)的疫情扶持政策針對(duì)的是國(guó)有經(jīng)營(yíng)用房，個(gè)人房東和民營(yíng)物業(yè)暫無(wú)法享受，而絕大部分長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)還需要通過(guò)后者實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)，因此，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)目前能享受到的實(shí)際優(yōu)惠有限。
“疫情穩(wěn)定后，租賃市場(chǎng)恢復(fù)仍需一段時(shí)間，預(yù)計(jì)6月后長(zhǎng)租公寓才能進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。”基于此，全靂指出，企業(yè)還需要以自救為主，第一任務(wù)是防疫，保證安全；第二是穩(wěn)定租客，留住租客；第三才是和房東協(xié)商租金。
損失暫難預(yù)估，與房東謹(jǐn)慎談降租
談及疫情對(duì)企業(yè)影響程度，優(yōu)客逸家CEO劉翔在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)表示，每個(gè)企業(yè)規(guī)模不同，企業(yè)每月?lián)p失多少，實(shí)際沒(méi)太大參考意義，更有參考價(jià)值的指標(biāo)在于同期比例，“比如，新簽租房量方面，除武漢外，各企業(yè)其他城市新簽租房量基本都降至往年同期的15%-20%，出租率跟往年同期相比，已下降10%左右。”
“每天都在持續(xù)下降，因?yàn)槊刻煨潞灣鲎饬繙p少，新增退租量又在增加，導(dǎo)致出租率動(dòng)態(tài)往下降。”劉翔預(yù)計(jì)，2月份整體出租率下降10個(gè)點(diǎn)左右。
據(jù)悉，新簽租房下降，空置率上升，對(duì)公寓帶來(lái)的損失，可分為盈虧損失和現(xiàn)金流損失，但從企業(yè)生存角度分析，最大的影響在于現(xiàn)金流的損失。
因此，疫情對(duì)各家企業(yè)的影響并不相同。其中，依賴長(zhǎng)周期預(yù)收比例較高的企業(yè)受影響更大。其背后的原因在于，“已在租的房源，企業(yè)已把未來(lái)12個(gè)月或24個(gè)月的租金收回消耗了。而在目前這一時(shí)間點(diǎn)上，企業(yè)必須靠新出租房源再預(yù)收來(lái)獲取現(xiàn)金流。”劉翔稱。
在此邏輯下，一些杠桿較高，較多依賴一年、兩年期預(yù)收的企業(yè)，在目前情況下，不得不采取裁員、強(qiáng)制要求房東免除租金的極端方式來(lái)展開(kāi)自救。
對(duì)此，高萌認(rèn)為，目前一些租客希望減免租金，租賃機(jī)構(gòu)反過(guò)來(lái)要求房東也減免租金。不過(guò)，“無(wú)論從法律層面，還是道德層面，離開(kāi)合同向出租方施加壓力，要求減免租金的做法都是不妥的。”
基于此，高萌呼吁，租賃機(jī)構(gòu)應(yīng)從自身經(jīng)營(yíng)能力出發(fā)，在確保防控疫情和保證租客健康的前提下量力而行，給出對(duì)租客的關(guān)懷政策，同時(shí)，也能以同樣的精神尊重業(yè)主的利益，謹(jǐn)慎談降租。
對(duì)于與房東談降租的情況，羅意亦傾向于慢慢來(lái)，“由于疫情還尚未達(dá)到足夠長(zhǎng)的周期，像樂(lè)乎這樣的運(yùn)營(yíng)商和租客都不知道最終損失會(huì)多大，現(xiàn)在跟房東談降租還不是時(shí)候，信息不對(duì)稱，都是復(fù)合博弈，因此，不急于此時(shí)。”
市場(chǎng)將逐漸修復(fù)，行業(yè)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提速
“從短期來(lái)看，今年上半年，尤其是1-3月份，市場(chǎng)將繼續(xù)低溫運(yùn)行，租賃需求被抑制，租賃市場(chǎng)成交量同比降低，新增房客量減少。”黃卉指出，隨著后續(xù)疫情的發(fā)展及控制，租賃需求會(huì)逐漸恢復(fù)，包括節(jié)后換租的需求、畢業(yè)季租賃需求等釋放，市場(chǎng)將逐漸修復(fù)。
“住房租賃行業(yè)長(zhǎng)期向好發(fā)展的趨勢(shì)不會(huì)變。”黃卉強(qiáng)調(diào)，“租購(gòu)并舉”是房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)效機(jī)制，品質(zhì)居住是消費(fèi)升級(jí)背景下的必然需求，也是消費(fèi)者用腳投票的結(jié)果，市場(chǎng)需求才是長(zhǎng)租公寓發(fā)展的根本動(dòng)力，這種動(dòng)力自始至終從未改變。
對(duì)于長(zhǎng)租公寓未來(lái)發(fā)展而言，“疫情加速終結(jié)了粗放經(jīng)營(yíng)和擴(kuò)張模式，也加速了精細(xì)化運(yùn)營(yíng)時(shí)代的到來(lái)。”高萌稱。
