文丨子木

這幾天北京西站人滿為患，全國各地打工者戴著口罩，拿著大包小包排隊在擁擠的人潮中。等到體溫檢測結(jié)束的那刻，他們便再次踏入北京大門。

他們害怕疫情嗎？害怕。但是在疫情面前，無法阻擋的是工作，以及工作背后的生活。

正如我一朋友所言，每年一過初七就開始緊張，公司里的員工要養(yǎng)，自己的房貸車貸要還，孩子學(xué)費要交……自己必須是永動機，才能維持這魔幻的人生。

這次疫情是華夏民族新世紀(jì)二十年以來最大的歷練，但在天災(zāi)人禍面前，我們發(fā)現(xiàn)了唯利社會中的世間溫暖，懂得了“永遠(yuǎn)沒有從天而降的英雄，只有挺身而出的凡人”，更知道了在李醫(yī)生背后，社會文明的路還有很長。

但我堅信，“禍兮福之所倚，福兮禍之所伏”，災(zāi)難過后便是又一村的光景，作為一名樓市研究者，這段時間思考了很多，我把它們總結(jié)為“審時度勢”，“中庸之道”，“運籌帷幄”，送給大家。

審時度勢

“成大事者，審時度勢，順勢而為”，這是曾國藩老先生的人生信條，同樣適用于樓市。那么如何能做到精準(zhǔn)的審時度勢呢？

這和生活又是一個道理，觀察和思考。

這段時間，全國防疫措施升級，所有售樓處關(guān)門謝客，小區(qū)外人禁入，從交易路徑上看，賣方端已經(jīng)被疫情完全阻斷。

所以這段時間，你會看到的市場行情是：房子無法交易，各地成交量暴跌，但價格無法表現(xiàn)，所以房價趨勢無動于衷。

同時，這段時間有些城市的市場在暗流涌動。例如最近研究的日照、石家莊、太原等三四線城市，業(yè)主通過網(wǎng)絡(luò)渠道下調(diào)二手房報價的現(xiàn)象有很多，這是在行情不好甚至冷凍的情況下，投資客急于套現(xiàn)求生的具體表現(xiàn)。

這是我們觀察到的現(xiàn)在的情況。然后我們還要去思考，思考疫情結(jié)束后，樓市行情的走勢。

我在《疫情對房價的影響》一文中寫到過，從去年9月份開始到疫情結(jié)束時間（推測大約4、5月份），幾近半年時間所積攢的需求需要釋放。小陽春被疫情消滅了，但是需求不會被消滅，這是符合常理且必然的趨勢。

但是2020年又不同于2003年，十七年的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展下，所有城市的房子庫存都要遠(yuǎn)高于2003年。再者，疫情結(jié)束，售樓處開始集中開盤放量，二手房業(yè)主加急掛牌報價，在需求集中爆發(fā)的時候，供給量也在爆發(fā)。

這么一來一去，原本強勢的需求也被消化了。

在我看來，疫情就是一塊隕石，這次會把原本有泡沫的三四線城市砸出巨坑。而一二線因為人口流入還有強需求，房價會適度反彈。

所以對于買房者來說，即使疫情結(jié)束，三四線也不用著急，可以把時間線拉到2020年的年底，但是一二線尤其是年前有翹尾行情的，疫情結(jié)束之時，就是入場之日。

疫情結(jié)束時，市場逐漸恢復(fù)，開發(fā)商們?yōu)榱藦浹a虧損，會開盤放量搶客源，折扣優(yōu)惠很大；二手房業(yè)主也存在競爭關(guān)系，置換需求會爆發(fā)，對市場信心不足，議價空間很大；地方會用適當(dāng)用房地產(chǎn)彌補這幾個月的經(jīng)濟虧損，會下調(diào)房貸利率或者放松限政。

這些都是利好購房者的。

正所謂，市場反人性，大家都不看好的行情，大概率會成為市場底部，大家一定要把握好。

中庸之道

“禍兮福之所倚，福兮禍之所伏”，這是我的座右銘，所以在大喜大悲面前，始終能自我安慰和警戒，保持清醒。

這次疫情給市場經(jīng)濟帶來的副作用很大。西貝集團董事長賈國龍說，西貝的現(xiàn)金流抗不過3個月，服務(wù)行業(yè)是吸納社會就業(yè)人口的主要產(chǎn)業(yè)，如果西貝倒下，3萬多勞動人口就會失去工作，后果不堪設(shè)想。

其實不止服務(wù)行業(yè)，中國85%的民營企業(yè)都扛不過三個月。所以現(xiàn)在對疫情的阻擊是中國經(jīng)濟最大的挑戰(zhàn)。

借此，近期樓市空軍開始躁動，認(rèn)為中國這些年積蓄的房價泡沫會被疫情粉碎，房價會大跌。

其實疫情對于中國經(jīng)濟發(fā)展只是短暫的突發(fā)因素，如果按照近幾年總體趨勢來講，存在著6+1空頭，即：去產(chǎn)能、去商能、地方債務(wù)、環(huán)保風(fēng)暴、第四次金融危機、大國摩擦+政策波動。

其中每一項對于中國都是刮骨療傷。

但你因此就認(rèn)定中國經(jīng)濟必然會下滑嗎？別忘了，中國還有6+1多頭：第二次城市化、大交通、大消費、大通信、大文化、金融大發(fā)展+外部空間。

所以整體來看，2020年的經(jīng)濟趨勢是一個多空6+1錯綜博弈的局面，是復(fù)雜多變的，身邊搞經(jīng)濟學(xué)的沒一個能做到準(zhǔn)確預(yù)測。

當(dāng)年非典結(jié)束，創(chuàng)造了互聯(lián)網(wǎng)的輝煌。這次疫情又讓人們認(rèn)識了人工智能、5G、生物醫(yī)學(xué)等產(chǎn)業(yè)的前景，如果機器人代表醫(yī)生，如果口罩可以自我凈化，如果萬物互聯(lián)……

但有幾點我們必須要肯定的。

1、樓市是絕對性政策市場；

2、中國房地產(chǎn)總市值450萬億，是M2的2.27倍；

3、房產(chǎn)占比家庭總資產(chǎn)達(dá)到75.6%；

所以中國經(jīng)濟無論在哪個發(fā)展階段，房價不能大跌，因為承載的東西過多，累及根本。

而我所謂講的中庸之道，就是不要因為政策大喜大悲，網(wǎng)上一個利好欣喜若狂，一個利空哭天喊地。

要以微觀的心態(tài)去觀察自己的一畝三分地，尋找自己所在城市的機遇。那么唱空的可以歇歇了，因為房價大跌一定會伴隨著是企業(yè)破產(chǎn)和大規(guī)模失業(yè)，首先你要考慮自己是否能承受住。

運籌帷幄

在理清心態(tài)和對趨勢有一定掌握之后，當(dāng)下最要緊的就是運籌帷幄，正所謂“運籌帷幄，決勝千里”。

近期我在朋友圈做了一個調(diào)查，發(fā)現(xiàn)95%的準(zhǔn)購房者疫情期間都不會關(guān)心房子。

一位讀者的對我說，房價不漲誰還會買房子啊，房子只有在漲價的時候才會受關(guān)注，典型的“買漲跌思維”。要知道我們對待市場情緒以中庸之道處之，但在行動上一定要積極，因為機會永遠(yuǎn)只屬于20%的人。

所以在市場恢復(fù)之前，作為一位合格的購房者，起碼要做好以下幾點準(zhǔn)備。

1、評估自己的購房能力。

這里的購房能力不只是首付能力，而是首付+還貸能力。例如這次疫情，我的一個學(xué)生公司破產(chǎn)成了失業(yè)者，每個月將近1.5萬的房貸把他直接壓垮了，他的現(xiàn)金流捉襟見肘，根本無法抵御房貸風(fēng)險。所以在買房的時候，一定要評估風(fēng)險，除了首付，自己的儲蓄是否能償還半年房貸。

2、根據(jù)購房能力尋找標(biāo)的。

對自己購房能力有了清晰的認(rèn)識后，要根據(jù)自己的資金池配比標(biāo)的。這些錢，到底能買到城中哪些地段的房子？新房還是二手房？是否能達(dá)到自己的購房目的？這些都是要及早考慮清楚的。

例如我的一個重慶讀者小張，總共有200W的資金池，準(zhǔn)備買一套二手房。這段時間他根據(jù)地鐵、學(xué)區(qū)、醫(yī)療、商業(yè)確定了3大地段，又通過戶型、樓齡、環(huán)境、物業(yè)篩選出了5個小區(qū)。當(dāng)然這些都是基礎(chǔ)的做法，還可以把小區(qū)成交信息都找出來，對比小區(qū)房價同期的成長性。

小張現(xiàn)在每天的主要工作就是研究這5個小區(qū)，為此他找了3個片區(qū)中介為他服務(wù)，能第一時間知曉小區(qū)房源的動向，例如掛牌房源的歷史房價走勢，業(yè)主賣房的目的等等。這是高階購房者的做法，買二手房要比新房復(fù)雜，但如果挖到一個筍盤，獲利要比新房多得多。

3、用心儲備房產(chǎn)知識。

在所有商品中，唯有房產(chǎn)是最值得花時間去研究的，雖說一生中買房沒有幾次，但因為交易額巨大，一個知識點可能就是幾萬元到幾十萬元的反饋。

所有房產(chǎn)知識心中都要有所涉獵，怎么看戶型、綠化率、容積率這些硬核指標(biāo)，怎么簽合同，如何利用房子的優(yōu)缺點和業(yè)主砍價，這些都會讓你在交易過程中占得先機。

現(xiàn)在買房不像過去那般艱難，網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，各種實景地圖，房源信息平臺，都可供查詢。大家應(yīng)多下一份辛苦。

柳暗花明

羅胖說，2020年是未來10年中最好的一年。但我說，世間萬物紛紜，若波瀾便會有無窮的機遇。

2020年是庚子年，60年甲子一循環(huán)。1960年大饑荒，北京大學(xué)校園內(nèi)，學(xué)生們餓得饑腸轆轆，爬到樹上摘榆錢吃，卻在樹上看到了實驗室里原子彈的雛形，勝利油田也在這時候孕育而生。

世界上沒有任何一個國家可以走出中國的路，五千年文化、14億人口趟出來的路。我們每個人都是這條路上的踐行者，不必太看重萬千種種對自己的影響，只需要做好自己的本分，經(jīng)營好這一畝三分地。

最后，愿大家“雄關(guān)漫道真如鐵，而今邁步從頭越”。