臨近年末，中證君走訪北京租房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，各大中介對(duì)租金并沒(méi)有明顯的調(diào)整跡象，只是通過(guò)領(lǐng)取優(yōu)惠券、對(duì)中介費(fèi)打折、起租時(shí)間延后等方式進(jìn)行攬客，使得租金總成本出現(xiàn)小幅下滑。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，對(duì)租戶而言，一線城市租房成本仍然較高，一線城市一居室租金占平均收入的比重普遍超過(guò)80%。但是，房產(chǎn)持有者卻認(rèn)為，目前租房收入相比房?jī)r(jià)仍然太低，一線城市租售比超過(guò)50年。

臨近年底租金報(bào)價(jià)仍處高位

近日，中證君對(duì)北京地區(qū)租房市場(chǎng)走訪發(fā)現(xiàn)，臨近年底，各大中介租房源充足，但是租金報(bào)價(jià)仍然處于高位，沒(méi)有出現(xiàn)較為明顯的回落。中介和房東只在起租日期和中介費(fèi)上稍有讓步，使得租房總成本略微下降。

以北三環(huán)某學(xué)區(qū)房片區(qū)租賃市場(chǎng)為例，由于目前處于租房淡季，“買方”市場(chǎng)現(xiàn)象較明顯。

有客戶想在附近找一居室，起租時(shí)間在2020年1月中旬。中介人員按照要求，找到了多處待租房源供租戶挑選，最后租戶選中了該中介旗下一套品牌公寓。

一居室租金為5000元/月，房間大小在45平米左右，和旺季價(jià)格幾乎沒(méi)有變化。租金方面，房主沒(méi)有做出讓步，只是中介在中介費(fèi)上做了8折讓步，起租時(shí)間讓了10天。

“這個(gè)起租時(shí)間和中介費(fèi)折扣在租賃旺季是不可能的。”該中介人員對(duì)中證君表示。

多位業(yè)內(nèi)人士指出，租賃市場(chǎng)熱度季節(jié)性很強(qiáng)，“春節(jié)潮”和“畢業(yè)潮”褪去之后，租賃市場(chǎng)熱度減退。四季度，為傳統(tǒng)的租賃淡季，租金上漲動(dòng)力不足，預(yù)計(jì)短期內(nèi)租金仍為穩(wěn)中趨降的趨勢(shì)，明年春節(jié)后會(huì)迎來(lái)租賃市場(chǎng)熱度小高潮。

群租房情況仍存在

中證君了解到，很多房源被租房品牌公司囤積，裝修后價(jià)格大幅上揚(yáng)，即使在淡季，租金也不會(huì)做讓步。而便宜房源越來(lái)越集中在天通苑、大興等租房人口密集區(qū)，而這些地區(qū)群租房現(xiàn)象仍然較為嚴(yán)重。

以位于北五環(huán)外昌平區(qū)天通苑地區(qū)為例，該片區(qū)受大規(guī)模大戶型回遷房源影響，租房房源充足。該片區(qū)大部分房源被整租后，普遍被房東或二房東改造成“群租”房。100平米左右的三居室，可以被改造成8個(gè)房間，人口密度最多可以達(dá)到15人以上。但由于隔斷房?jī)r(jià)格不足千元，仍然成為大量“北漂”的租房第一站。這些租戶形象地稱呼自己為“紙片人”，早晚高峰會(huì)被擠成照片，到家也很擠。

“二房東也會(huì)簽合同，但是簽的時(shí)候就會(huì)告知，隔斷房可能隨時(shí)拆除，房東不會(huì)承擔(dān)任何責(zé)任。”上述片區(qū)租戶向中證君反映，“但是全北京只有這個(gè)地方可以租到1000元左右的房子，對(duì)于剛畢業(yè)的人來(lái)說(shuō)，雖然沒(méi)有保障還是會(huì)簽下來(lái)。”

一線城市租金高企租金回報(bào)率卻很低

造成上述現(xiàn)象的原因有多種。一方面，人口流入為主的城市房?jī)r(jià)高企，購(gòu)房成本高導(dǎo)致租房人群多，租房需求多疊加租房市場(chǎng)越來(lái)越受資本關(guān)注，導(dǎo)致租金價(jià)格整體高企。正常渠道價(jià)格高，租不起，使得群租房屢禁不止。

諸葛找房發(fā)布的《全國(guó)重點(diǎn)50城租金收入比調(diào)查研究報(bào)告》指出，2019年上半年，北京、上海、深圳三個(gè)地區(qū)整租一居室租金收入比分別為89.5%、82.5%、78.1%，與2018年相比分別下降7.7%、9.5%、15%，雖然租房壓力略有下降，但租金收入比仍維持在高位。合租租金收入比分別為46.2%，43%，37.6%，與上期相比微降，即使選擇合租的住房模式，在北上深租房成本也達(dá)到收入的30%以上。

另一方面，以一線城市為代表的人口流入?yún)^(qū)，租金回報(bào)率相比其他城市而言普遍很低，群租房成為房東提高租金收入的一大途徑。

上述報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，一線城市平均租售比為1:636，售租比達(dá)53年；二線城市平均租售比為1:580，售租比為46.9年；三四線城市雖然房?jī)r(jià)相對(duì)較低，但租賃市場(chǎng)需求更加薄弱，租售比略低于二線城市，為1:556。一線城市租金與房?jī)r(jià)差距最大。一線城市中，北京、深圳高企的房?jī)r(jià)，租售比最低，租金回報(bào)率均為1.8%。

諸葛找房指出，大城市租金相比收入較高，租房人員負(fù)擔(dān)較大。但是，對(duì)于房產(chǎn)持有者來(lái)說(shuō)，租售比、租金回報(bào)率相比其他城市，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力。

商業(yè)租金小幅回落

值得注意的是，近期商業(yè)租金出現(xiàn)了小幅下降。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年四季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金整體水平環(huán)比有所下跌，平均租金為4.9元/平米·天，跌幅為0.67%。從商圈來(lái)看，租金環(huán)比上漲的商圈占38.8%，租金環(huán)比下跌的商圈占56.3%，5.0%的商圈租金與上期持平。

即便如此，2019年下半年，中國(guó)主要商業(yè)街商鋪和重點(diǎn)商圈(購(gòu)物中心)商鋪?zhàn)饨鹫w水平穩(wěn)中有漲。其中，由全國(guó)重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的百大商業(yè)街(百街)商鋪平均租金為25.9元/平方米·天，環(huán)比上漲0.58%；由100個(gè)典型購(gòu)物中心商鋪為樣本標(biāo)的，構(gòu)成的百大購(gòu)物中心(百M(fèi)ALL)商鋪平均租金為27.2元/平方米·天，環(huán)比上漲0.44%。

分城市等級(jí)來(lái)看，2019年下半年，一線城市中租金環(huán)比上漲的商業(yè)街占74.1%，環(huán)比下跌的商業(yè)街占11.1%，14.8%的商業(yè)街租金與上期持平。北京10條商業(yè)街租金環(huán)比全部上漲，其中南鑼鼓巷漲幅最高，達(dá)2.64%；上海11條商業(yè)街中，6條商業(yè)街租金環(huán)比上漲，2條環(huán)比下跌，3條持平，其中四川北路商業(yè)街環(huán)比漲幅最高，為3.56%；廣州1條商業(yè)街租金環(huán)比上漲，1條環(huán)比下跌，一條持平，其中上下九步行街環(huán)比上漲0.27%；深圳3條商業(yè)街租金環(huán)比均上漲，其中東門步行街漲幅最高達(dá)2.48%。