近年來，“房住不炒”一直都是樓市調(diào)控政策主基調(diào)。剛剛過去的“金九銀十”，樓市以清淡收官。近日，《證券日報》記者走訪北京部分地區(qū)發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房產(chǎn)中介對年前樓市價格預期為“穩(wěn)定”，并認為“一段時間內(nèi)房地產(chǎn)政策不會放松”。
如是金融研究院院長、首席經(jīng)濟學家管清友對《證券日報》記者表示，從中央對房地產(chǎn)的政策來看，“房住不炒”的主基調(diào)依舊很明確，短期政策就算不再加碼，也不太可能全面放松，但是“一城一策”還是會持續(xù)進行。
“從調(diào)控效果來看，目前基本能達到穩(wěn)定地價、穩(wěn)定房價、穩(wěn)定預期的目標。住宅市場價格運行平穩(wěn)，漲幅普遍收窄，重點城市成交分化顯著。”管清友表示。
商品房庫存創(chuàng)新高
“上半年出現(xiàn)過一小波銷售行情，房價小幅上漲，但下半年就又跌下來了，成交比上半年清淡很多，最近北京二手房的庫存是近年來最高的。”近日，記者走訪時，鏈家一位房產(chǎn)中介如是說。
諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，截至10月27日，40城10月份共成交2149.3萬平方米，環(huán)比9月份下降16.4%。9月份重點40城新房銷售面積2079.24萬平方米，環(huán)比8月份微升6.8%，同比微升1.2%。
過完冷清的“金九銀十”，大多房產(chǎn)中介認為年底前不會上漲。“現(xiàn)在市場上基本沒有炒房的，都是剛需。”我愛我家一位房產(chǎn)中介員工告訴記者。她認為，春節(jié)前價格不會有大的波動。“年底前可能還會降一點兒，但是一般春節(jié)后大概率小幅上漲。”
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，北京商品房住宅庫存高達7.12萬套，刷新了最近8年的最高紀錄，比本輪樓市調(diào)控之前的4萬套，上漲庫存高達3萬多套。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示， “北京樓市庫存與信貸政策有關，目前北京市場高比例非普通住宅，基本都要按照首套房40%、二套房80%計算首付，購房人購買能力不足。”
“一城一策”會延續(xù)
“從中央層面看，7月30日中央政治局會議強調(diào)房住不炒定位，落實長效調(diào)控機制，明確提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。此次會議確定了三四季度的政策基調(diào)，對市場情緒、后續(xù)政策的跟進起到了關鍵引導作用。”管清友對《證券日報》記者表示，本輪經(jīng)濟周期下行過程中，貨幣政策合理充裕，且并不打算重啟房地產(chǎn)周期以拉動經(jīng)濟。
今年《政府工作報告》指出，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此后，相關部門從政策和監(jiān)管等多方面加大對房地產(chǎn)市場調(diào)控。
今年4月份和5月份，住建部先后對房價、地價波動較大的10個城市進行了預警提示。7月份，財政部、住建部公示了2019 年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點入圍城市名單，大力推進租購并舉住房制度建設。8月份，住建部明確將加快推動住房保障立法。
另外，為防范房地產(chǎn)企業(yè)過度融資，銀保監(jiān)會、國家發(fā)改委、央行分別從信托領域、企業(yè)發(fā)行外債、貸款投放三方面共同防范房地產(chǎn)市場風險。
7月份，央行對銀行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化提出4點要求，其中包括保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。加強對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風險提示，合理管控企業(yè)有息負債規(guī)模和資產(chǎn)負債率。另外，央行要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務。
8月份，央行三次強調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，避免把房地產(chǎn)工具化，按照“因城施策”的基本原則，持續(xù)加強房地產(chǎn)市場資金管控。
8月25日，央行就新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率有關事宜發(fā)布公告，明確自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
私募排排網(wǎng)基金經(jīng)理夏風光對《證券日報》記者表示，今年新提出的房地產(chǎn)“去工具化”，仍然是延續(xù)了“房住不炒”的目標定位，避免將房地產(chǎn)當作刺激經(jīng)濟的手段，這和以往經(jīng)濟增速下滑時期的政策舉措有明顯不同。“一城一策”和房貸利率新政則是針對不同區(qū)域的靈活安排，有穩(wěn)亦有控。在不放水、不刺激的基礎上，總體上達到了穩(wěn)定市場、穩(wěn)定預期的效果。
房企業(yè)績分化將加大
截至10月底，A股120家房地產(chǎn)企業(yè)（申萬一級）已經(jīng)全部披露了三季報?！蹲C券日報》記者據(jù)東方財富Choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計，前三季度，120家房企實現(xiàn)營業(yè)收入1.43萬億元，同比增長21.81%，實現(xiàn)凈利潤1307.14億元，同比增長10.66%。但是業(yè)績實現(xiàn)增長的只有67家，占比為55.83%。
“資金壓力仍將是房企主要挑戰(zhàn)，在地產(chǎn)企業(yè)積極營銷勢頭帶動下，銷售增速或能繼續(xù)小幅回升。在融資渠道緊張的背景下，龍頭房企的在融資成本和高周轉(zhuǎn)方面的優(yōu)勢更加凸顯，對客戶的吸引力也比較強，業(yè)績分化也會進一步拉大”，管清友表示。
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