時間好快，已經(jīng)進入到十月份了，2019年進入最后三個月了，剛好要迎來一個小長假，希望這一段不太短的假期能夠讓大家都能夠收拾心情過好2019，同時也可以計劃2020了

過去這9個月，我去過不少城市，看過不少項目，也和大大小小的開發(fā)商或深或淺的溝通過，在今天這個還挺適合總結(jié)的氛圍下，和大家聊聊我對房產(chǎn)在2020年的大致計劃，都是個人直觀的感覺，

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首先一點，也是最重要的一點，如今對于所有的房產(chǎn)，我們都要做好長持有的打算，長持有是多少時間，過去我以為是三年，現(xiàn)在我覺得要五年。哪怕沒有五年我們也要做好五年計劃

為什么，其實也很簡單如今的整體發(fā)展不論是單個城市然后整個國家經(jīng)濟，都在經(jīng)歷重度的轉(zhuǎn)型過程。

對于調(diào)控，很多人認為是壓住房價，我覺得這個理解就是錯誤的，調(diào)控的本身是避免損耗，防止房價在轉(zhuǎn)型的過程中出現(xiàn)損耗。我們對于調(diào)控大可不必有太多的悲觀論調(diào)，各位要知道在調(diào)控期內(nèi)，會有幾種現(xiàn)象

第一，樓市不會出現(xiàn)大面積拋盤的現(xiàn)象，所以不會出現(xiàn)崩盤和腰斬的可能。

第二房價在高位盤整，個體不會得利太多但同樣也不會損失太多。

第三持有房產(chǎn)者如今在市場里是大多數(shù)，有價無市會讓大多數(shù)人有時間去爭取自己的現(xiàn)金流，也就不會出現(xiàn)大面積斷供的可能

好，面對這樣的調(diào)控，對于所有的朋友來說，要相對樂觀，因為同路者是大多數(shù)，所有的房產(chǎn)持有者在真空期內(nèi)會更加傾向于擁護樓市的繁榮，只要你有持有的籌碼，你就有對未來樂觀的信心

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而對于調(diào)控時間會有多久，我覺得需要關(guān)注幾個維度

對于調(diào)控來說，最近的重點都是把TOC調(diào)控變成了TO B調(diào)控，所以我們針對地產(chǎn)端的調(diào)控可以看出整體的周期

第一，土地橫盤多久，未來樓市就是橫盤多久+2年。以前樓市調(diào)控之后的失控，都是從土地端開始的，所以如今開始土地溢價率是嚴格控制的

最近我們看到長三角的土地出讓，都是0溢價，這也就說明了，樓市還要保持2年以上的橫盤周期，這一點起碼你作為個體要有這樣的意識

第二還要看租賃市場的發(fā)展情況，商品房要相對市場化的發(fā)展，必須是租售并舉才可以，所以一定要看租賃市場如今的落地情況，讓所有人都有的居住是房地產(chǎn)發(fā)展的使命，所以租賃市場健全也就換來了商品房市場的自然商品化

樓市的發(fā)展未來大概率會是，讓你富有，但不讓你容易變錢，房產(chǎn)會是家庭資產(chǎn)的重要組成部分，但不太會是很好的變現(xiàn)載體，起碼不是最好的

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押注慣性城市，現(xiàn)在選城市其實沒復(fù)雜，就是你已經(jīng)看著這個城市起勢了，然后你又有這個城市的購買資格，那么就可以了

因為很多時候限制炒房的一個很重要邏輯就是在起勢前限制戶口，所以這兩個維度匹配起來你有合適的，差不多就是一個好的城市

你需要準備的就是三樣?xùn)|西：首付、現(xiàn)金流、戶口

而房票發(fā)放模式又會有點不一樣

讓暴富者不能輕易的獲得房票，不能讓這樣的造富運動讓社會失焦。所以未來房子會成為唯一一個不能因為有錢就可以隨便買的東西。

那么房票會給誰，那些研發(fā)推動者能夠輕而易舉的獲得房票。就是我之前寫到的被投資孵化的，能夠產(chǎn)出城市解決方案的企業(yè)，里面的重度參與者能夠輕而易舉的獲得房票，并且光明正大的讓他們快速富有。

如今各位看到的給他們的落戶政策以及優(yōu)質(zhì)企業(yè)都可以廉價拿地，背后就是這個邏輯

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推薦一些我去過也比較看好的城市：

深圳，從8月份開始，所有異地城市里，深圳是讓我去的次數(shù)最多的一個城市，深圳我看好他，主要覺得這是一個沒有廢話的城市，什么事都是實實在在的去做

比如都在探討電動車模式，深圳早就把所有出租車換成電動了。

第二個我看好的城市是杭州，對于杭州沒有其他的，杭州最近兩年樓市最好的跡象就是這幾年幾乎全國范圍內(nèi)所有的好產(chǎn)品都是杭州造。

我們都知道，開發(fā)商是最雞賊的，愿意為一個城市拿出好產(chǎn)品，就說明了這個城市值得深耕，而一個城市值得深耕，其實也就說明了這個城市的潛力

第三個蘇州，蘇州我希望大家注意一個現(xiàn)象，其實從今年開始，蘇州的調(diào)控力度可以說是最大了，某些層面都已經(jīng)超過上海。

各位要記住一個樓市側(cè)面，當一個城市調(diào)控進入到高壓期的時候，對于城市來說，下一步要做的事情就是借著樓市真空爭取的寶貴時間努力進行城市升級和轉(zhuǎn)型。

蘇州目測正在進入到升級階段，所以大家瞪大眼睛看著蘇州2020的發(fā)展，或許超乎你的想象

最后是上海，我在上海工作我在上海生活，如果沒有意外的話以后也會一直在這個城市定居，上海最讓我看好的不是其他，就是他天生下來的地理位置。

一側(cè)對外面對整個外貿(mào)市場，一側(cè)對內(nèi)是全中國最富饒的長三角內(nèi)需，中軸還有長江串聯(lián)整個強內(nèi)陸城市，這樣的三加一天生就注定了這會是中國最好的城市

然后你再看上海的核心規(guī)劃，幾乎就是把這三個元素做加配放大的，西邊大虹橋東邊臨港，幾乎就是給上海兩聲定做的

所以對于買上海來說，我也建議大家東西向買比較好，這更符合大趨勢

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有幾樣產(chǎn)品是可能在未來獲得足夠溢價。

1、城市頂級豪宅，因為供應(yīng)量少，所以不太會干擾城市成交均價，相對價格不會管控的太多；

2、同質(zhì)化區(qū)域內(nèi)的低總價產(chǎn)品，未來的二手房會抹平整個總價區(qū)間

然后推薦幾個值得關(guān)注的開發(fā)商，他們的產(chǎn)品應(yīng)該進入到各位的房產(chǎn)持有計劃里。

分別是仁恒、金茂、融創(chuàng)、萬科。

理由就是通過實踐發(fā)現(xiàn)，這些項目在一些地方是有可能獲得預(yù)售證溢價的，道理也很簡單，是因為他們是少有的在政府層面得到認可是做好產(chǎn)品的開發(fā)商，所以允許相對溢價。那么毫無疑問未來這些產(chǎn)品的產(chǎn)品力也是得到保障的

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最后說說一個家庭的資產(chǎn)保衛(wèi)計劃

1、自己手里的房子以后不要被對手盤沖擊，防止別人賤賣最好的方式就是沒有對手，所以小區(qū)的拋盤量以及周圍的土地供應(yīng)量都是需要關(guān)注的問題

2、要買熱點區(qū)域，讓輿論始終站在自己這邊，市場總是感性的，跟著輿論走的

3、押注改善盤，要么買剛需產(chǎn)品里品質(zhì)最好的小區(qū)，要么買剛需地段里的改善面積段，這些在拋盤的時候都會是主流

4、看到未來買你房子的客戶以后要把這套房子賣給誰。是的，就是要看到客戶的客戶，你要讓別人來接你盤，必須說服別人相信這個盤別人也會接你客戶的盤，才有可能賣出溢價

5、在同一個地段內(nèi)要選擇最好小區(qū)內(nèi)的中下段產(chǎn)品，這個理念在之前文章內(nèi)寫過，很多人問為什么，其實很簡單，在一個區(qū)域范圍內(nèi)所有人都希望可以進入最好的那個小區(qū)，進入之后才會發(fā)現(xiàn)自己錢包不夠，最后跳一跳買的都是好小區(qū)內(nèi)比較便宜的房子

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對于2020，一個合理的解決方案：

盤整手頭的房子，留一套地段和產(chǎn)品力極佳，可以住20年不過時的房子，留一套熱點城市可以隨時租掉的房子保持現(xiàn)金流，然后拿出一半的錢投資自己讓自己牛逼讓自己厲害，提升自己的工資基數(shù)保持個人現(xiàn)金流

當一個家庭同步擁有雙向現(xiàn)金流來源且沒有房貸的時候，未來應(yīng)該就所向披靡了