今年9月，全國(guó)土地市場(chǎng)仍在“低調(diào)”運(yùn)行，低溢價(jià)成交甚至流拍的地塊比例不斷上升。在融資收緊、房地產(chǎn)交易下滑的大背景下，企業(yè)拿地維持謹(jǐn)慎態(tài)度，甚至有企業(yè)表態(tài)暫停拿地。

雖然如此，剛剛過(guò)去的9月里，仍有不少房企在土地市場(chǎng)上“撿漏”。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年第四季度，全國(guó)土地交易仍不會(huì)有起色，尤其是土地樓板價(jià)以及溢價(jià)率都不會(huì)太高，因此，仍將出現(xiàn)以低成本獲取優(yōu)質(zhì)地塊的機(jī)會(huì)。

百?gòu)?qiáng)房企6成成交地塊溢價(jià)率不足10%

9月的最后一天，全國(guó)土地市場(chǎng)仍以底價(jià)及低溢價(jià)成交為主，不時(shí)有流拍的消息傳來(lái)。

9月30日，寧波余姚市出讓5宗商住地，起始總價(jià)約17億元，總成交價(jià)為18.42億元，其中1宗地塊流拍。

同一日，徐州睢寧縣出讓8宗住宅地塊，起始總價(jià)為4.76億元，8宗地塊最終均以底價(jià)成交。

與此同時(shí)，廣東佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)出讓1宗宅地，由美的置業(yè)以底價(jià)27.53億元競(jìng)得，折合樓面地價(jià)約6610元/平方米。青島膠州市出讓1宗純住宅地塊，由萬(wàn)科聯(lián)合神州以底價(jià)5.64億元競(jìng)得，成交樓板價(jià)3673元/平方米。

舉目望去，雖然大部分土地都以底價(jià)或低溢價(jià)率成交，但地方政府掛牌新地塊的熱情仍在。9月30日，江蘇無(wú)錫市區(qū)掛牌4宗宅地，總出讓面積13.55萬(wàn)平方米。江蘇蘇州市區(qū)掛牌5宗地塊，起始總價(jià)66.42億元，總出讓面積41.29萬(wàn)平方米。這些土地預(yù)計(jì)均在10月成交。

但總體來(lái)看，目前房企拿地的積極性并不高。就今年第三季度的土地市場(chǎng)，克而瑞機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，受土地市場(chǎng)持續(xù)低位運(yùn)行的影響，百?gòu)?qiáng)房企拿地也保持著理性狀態(tài)，第三季度，百?gòu)?qiáng)房企拿地溢價(jià)率顯著回調(diào)，6成成交地塊的溢價(jià)率不足10%，近8成地塊的成交溢價(jià)率低于30%。

從具體地塊來(lái)看，第三季度成交的高溢價(jià)地塊主要分布在昆明、臺(tái)州、成都、寧波等城市，其中，東原地產(chǎn)以144%的溢價(jià)率競(jìng)得昆明官渡區(qū)3宗宅地。龍頭房企如恒大等，在第三季度的拿地均以底價(jià)成交為主，幾乎沒(méi)有出現(xiàn)高溢價(jià)成交的地塊。

從宏觀數(shù)據(jù)也可看出市場(chǎng)的這一微妙變化。9月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2019年1月至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地的成交價(jià)款為6374億元，下降22%，降幅收窄5.6個(gè)百分點(diǎn)。

預(yù)期10月宅地交易仍降溫，房企可采取“撿漏”策略

“雖然第三季度受一系列融資收緊的影響，溢價(jià)率走低，一二線城市的土地成交熱有所降溫，但整體依然高位運(yùn)行，50大城市不到9個(gè)月賣地超過(guò)3萬(wàn)億元，這是歷史第一次，創(chuàng)造了同期紀(jì)錄。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月26日，2019年的土地市場(chǎng)上，全國(guó)50大城市合計(jì)賣地3.06萬(wàn)億元，同比上漲幅度達(dá)18.8%。其中出現(xiàn)了9個(gè)“千億”賣地城市，杭州賣地最多，達(dá)2203億元，蘇州賣地1293億元，北京1224億元，上海1214億元。此外還有福州、廣州、鄭州、成都、昆明、溫州等17個(gè)城市賣地金額超過(guò)500億元。

雖然主要城市在土地交易量方面仍很樂(lè)觀，但對(duì)于土地市場(chǎng)的后期走勢(shì)，業(yè)界仍有不小的擔(dān)憂。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從房企的經(jīng)營(yíng)策略看，更多是強(qiáng)調(diào)降價(jià)促銷和去庫(kù)存。后續(xù)宅地交易市場(chǎng)是否活躍，取決于房企的去庫(kù)存效果以及資金回籠狀況。目前來(lái)看，房企的庫(kù)存去化壓力依然較大，資金狀況也沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性改善。據(jù)此判斷，至少今年10月，全國(guó)宅地交易市場(chǎng)將繼續(xù)降溫，購(gòu)地增速曲線也會(huì)繼續(xù)下行。

克而瑞機(jī)構(gòu)也認(rèn)為，自今年5月以來(lái)，房企的融資環(huán)境持續(xù)收緊，典型房企的融資總量也隨之下降。萬(wàn)科、碧桂園、恒大均表態(tài)，全年都將維持理性的拿地態(tài)度，不急于拿地，且對(duì)高溢價(jià)、高地價(jià)地塊“敬而遠(yuǎn)之”。不難預(yù)判，第四季度，企業(yè)投資將繼續(xù)保持理性和謹(jǐn)慎，控制土地成本成為關(guān)鍵，是否“逆周期”抄底拿地的關(guān)鍵在于價(jià)格是否合理。

克而瑞機(jī)構(gòu)建議，對(duì)于仍有納儲(chǔ)需求的企業(yè)而言，應(yīng)拓寬拿地渠道以降低綜合拿地成本，通過(guò)合作、舊城改造等方式獲得更為核心的地塊。

事實(shí)上，當(dāng)前的土地市場(chǎng)下行局面，也為低成本拿地提供了機(jī)會(huì)，讓一些房企獲得了“撿漏”的機(jī)會(huì)。這其中最典型的房企當(dāng)數(shù)融創(chuàng)。此前，融創(chuàng)高層一直強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格控制投資節(jié)奏，停止參與所有公開市場(chǎng)的招拍掛，董事局主席孫宏斌甚至表示，融創(chuàng)下半年基本沒(méi)有拿地指標(biāo)。雖如此表態(tài)，9月24日，融創(chuàng)以30.9億元競(jìng)得上海青浦趙巷宅地，樓板價(jià)21013元/平方米，溢價(jià)率僅為0.6%。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)建議稱，由于部分城市土地交易的競(jìng)爭(zhēng)程度在減弱，同時(shí)地價(jià)趨穩(wěn)，無(wú)論是土地的樓板價(jià)還是溢價(jià)率都不算太高，此時(shí)房企可以采取“撿漏”策略，即獲取地價(jià)相對(duì)不高的優(yōu)質(zhì)地塊。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 王海亮 校對(duì) 危卓