“我們是嚴(yán)格按照政府的要求做的，內(nèi)購是不存在的。”對(duì)于市場(chǎng)上傳出的內(nèi)購消息，西山錦繡府的一位負(fù)責(zé)人如是告訴中新經(jīng)緯客戶端。西山錦繡府是北京百余個(gè)“限競(jìng)房”項(xiàng)目中的一個(gè)，由于政府限價(jià)較低、與周邊二手房存在著每平方米1~2萬元的價(jià)差，這個(gè)項(xiàng)目因此“未售先火”。

從2016年開始，北京出現(xiàn)了“限房價(jià)，競(jìng)地價(jià)”地塊，這類地塊在限定銷售房價(jià)的基礎(chǔ)上競(jìng)拍土地出讓價(jià)格。不同于共有產(chǎn)權(quán)住房，“限競(jìng)房”仍屬于商品房，購房者只需滿足北京限購條件即可。

套利空間的存在，使得北京少數(shù)“限競(jìng)房”項(xiàng)目出現(xiàn)“僧多肉少”的現(xiàn)象，一些樓盤也采取搖號(hào)選房的策略加以應(yīng)對(duì)。不同于其他城市的搖號(hào)政策，北京“限競(jìng)房”搖號(hào)是在開發(fā)商主導(dǎo)下進(jìn)行的，這不免讓內(nèi)部購房、捆綁搭售等各類未經(jīng)證實(shí)的消息滿天飛。在一些購房者看來，限競(jìng)房“網(wǎng)紅”樓盤是否能做到公開、公平、公正地銷售，是他們目前最為關(guān)心的問題。

內(nèi)購消息不斷，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人否認(rèn)

西山錦繡府的開發(fā)商是北京紫光科城科技發(fā)展有限公司(以下簡稱“紫光科城”)，天眼查數(shù)據(jù)顯示，紫光科城有兩個(gè)法人股東，一個(gè)是紫光集團(tuán)旗下的公司，另一個(gè)是紫光集團(tuán)董事長趙偉國名下的私人企業(yè)控股的公司，后者是紫光科城的控股股東。

2017年11月，紫光科城以72.6億元的總價(jià)拿下了位于北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)亮甲店村的上述地塊，按照當(dāng)時(shí)的限價(jià)規(guī)定，該宗地商品住房銷售均價(jià)不超過58622元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過61554元/平方米。

2017年正值北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的高點(diǎn)，西山錦繡府5萬多元的銷售均價(jià)，與周邊的二手房價(jià)格形成了巨大的價(jià)差。不過，一年多過去了，該項(xiàng)目遲遲沒有入市，這引得不少購房者的遐想，期間，各類消息也不斷傳出。

至今年8月初，一個(gè)名為“西山錦繡府”的H5鏈接開始在北京的購房微信群中傳播，該鏈接介紹了項(xiàng)目的區(qū)位、建筑風(fēng)格、戶型等情況。在H5的最后一頁，有一個(gè)市場(chǎng)調(diào)研的報(bào)名入口，在“公司名稱”一欄中，出現(xiàn)了十幾家紫光系企業(yè)名稱的選項(xiàng)，在“辦公地點(diǎn)”一欄中，又出現(xiàn)了紫光系各個(gè)公司辦公場(chǎng)所的選項(xiàng)。該鏈接流傳開后，不少北京的房產(chǎn)大V和購房者質(zhì)疑紫光科城私下進(jìn)行項(xiàng)目的內(nèi)部銷售。

貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，如今，西山錦繡府所在的西北旺區(qū)域周邊二手房的報(bào)價(jià)多在7.4萬元~8.2萬元/平方米，其中豪宅項(xiàng)目西山壹號(hào)院售價(jià)為10萬元/平方米，東馨園、東旭園等建成時(shí)間較早的老小區(qū)報(bào)價(jià)在6.6萬元/平方米。西山錦繡府住宅項(xiàng)目的面積有89平方米、155平方米、180平方米，以最小89平方米的戶型計(jì)算，購得該項(xiàng)目單套住房，至少獲利百萬元。

8月份以來，中新經(jīng)緯客戶端所在的多個(gè)購房微信群內(nèi)，都在討論該項(xiàng)目疑似存在的內(nèi)購問題。中新經(jīng)緯客戶端近日在西山錦繡府項(xiàng)目所在地看到，工地已經(jīng)有吊車等工程機(jī)械在施工，不時(shí)有運(yùn)輸車在工地出入。一名工人稱，現(xiàn)在正在挖基坑，工人的活動(dòng)板房也正在搭建。

或許是為了回應(yīng)外界的質(zhì)疑，9月4日，西山錦繡府展示中心首次對(duì)外開放，但何時(shí)銷售、如何銷售仍然待定。9月6日，西山錦繡府項(xiàng)目的一位負(fù)責(zé)人在接受中新經(jīng)緯客戶端采訪時(shí)說：“我們是嚴(yán)格按照政府的要求去做的，紫光內(nèi)購是不存在的，而是在做內(nèi)部調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)摸一個(gè)底。紫光員工也是購房者，只是想看看產(chǎn)品與客戶的匹配度，指導(dǎo)我們的營銷工作。”

北京市海淀區(qū)房管局的一名工作人員對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，他們之前注意到了網(wǎng)上的一些消息，已經(jīng)主動(dòng)約談開發(fā)商，要求銷售時(shí)做到公平、公正。

開發(fā)商主導(dǎo)搖號(hào)，如何保障公平？

有分析認(rèn)為，按照西山錦繡府與周邊房價(jià)的價(jià)差，這一項(xiàng)目的后續(xù)銷售或較為順利，不排除會(huì)采取搖號(hào)選房的可能。西山錦繡府上述負(fù)責(zé)人稱，項(xiàng)目還未取得預(yù)售許可證，未來如何銷售要服從住建部門的安排。一些熱銷樓盤實(shí)施搖號(hào)選房，成為保證購房者公平、公正買房的手段，在樓市火熱的2017年、2018年，上海、杭州、成都等數(shù)個(gè)城市相繼出臺(tái)了搖號(hào)選房政策。杭州市2018年4月發(fā)布通知稱，商品住房項(xiàng)目應(yīng)采取公證機(jī)構(gòu)主持搖號(hào)方式開展銷售工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)一次性公開銷售所有準(zhǔn)售房源，不得分批銷售。

北京的共有產(chǎn)權(quán)住房一直采取著較為嚴(yán)格的搖號(hào)選房政策。根據(jù)規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房開發(fā)建設(shè)單位在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)監(jiān)督指導(dǎo)下，對(duì)符合條件的申請(qǐng)家庭進(jìn)行公開搖號(hào)，確定選房順序。搖號(hào)應(yīng)當(dāng)使用全市統(tǒng)一的搖號(hào)軟件，搖號(hào)結(jié)果在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)官方網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場(chǎng)公示3天。

北京此前雖然有數(shù)個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目采用了搖號(hào)的方式公開銷售，但限競(jìng)房的具體搖號(hào)政策一直都未公布，有媒體2018年4月報(bào)道稱，北京限競(jìng)房將大面積實(shí)施搖號(hào)選房。但時(shí)至今日，搖號(hào)選房只出現(xiàn)在個(gè)別熱銷項(xiàng)目中。

中新經(jīng)緯客戶端注意到，由于限競(jìng)房項(xiàng)目的搖號(hào)選房政策不明確，北京的一些熱銷樓盤時(shí)常傳出搖號(hào)不透明，內(nèi)部購房，捆綁裝修、車位、儲(chǔ)物間等消息，購房者也抱怨搖中的概率低。2018年6月，作為北京首批拿到限競(jìng)房預(yù)售證的瀛海府和金樾和著項(xiàng)目，開盤銷售時(shí)雖然均采取了搖號(hào)，但北京市住建委在巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)，由于公示信息不全等原因，兩項(xiàng)目被立案查處。

一位不愿具名的房地產(chǎn)分析師對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，北京的限競(jìng)房項(xiàng)目沒有統(tǒng)一的搖號(hào)政策，是由開發(fā)商在主導(dǎo)搖號(hào)選房。海淀區(qū)房管局的上述工作人員稱，項(xiàng)目是否搖號(hào)，要由北京市住建委來定，對(duì)于一些關(guān)注度較高的樓盤，按照慣例會(huì)采取搖號(hào)選房。這名工作人員還說：“政府不會(huì)介入搖號(hào)，如果項(xiàng)目采取了公正搖號(hào)，公證處會(huì)進(jìn)行監(jiān)督。”

上述分析師還稱，為實(shí)現(xiàn)較好、較快地去化效果，開發(fā)商主導(dǎo)下的搖號(hào)選房，在一定程度上成為篩選購房者資格的手段，比如讓全款客戶、愿意購買車庫等資金實(shí)力強(qiáng)的客戶先搖號(hào)、選擇好的戶型，資金周轉(zhuǎn)需要時(shí)間、公積金貸款的客戶排在后面。開發(fā)商這樣做，也有失公平。

為應(yīng)對(duì)開發(fā)商在搖號(hào)中的人為排序，一些城市要求參與搖號(hào)的樓盤向剛需人群傾斜。杭州市規(guī)定，對(duì)“無房家庭”給予傾斜，提供一定比例的房源保障；成都市要求，商品住房按照“棚改貨幣化安置住戶、剛需家庭、普通登記購房人”的順序搖號(hào)排序、依序選房。

市場(chǎng)下行，多數(shù)限競(jìng)房銷售不理想

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，從2018年6月10日開始，北京合計(jì)入市的限競(jìng)房項(xiàng)目達(dá)到60個(gè)，共計(jì)92期，供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)42979套，但僅有18788套完成網(wǎng)簽。限競(jìng)房平均網(wǎng)簽均價(jià)為48933元/平方米，網(wǎng)簽完成率只有43.7%。

該研究中心認(rèn)為，限競(jìng)房已經(jīng)連續(xù)14個(gè)月出現(xiàn)供應(yīng)大于簽約，除少數(shù)位置較好的項(xiàng)目簽約相對(duì)活躍外，大部分項(xiàng)目的去化難度越來越大。同時(shí)，限競(jìng)房的供應(yīng)量在下半年將會(huì)出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。

前述分析師認(rèn)為，因?yàn)槭袌?chǎng)呈現(xiàn)下行，限競(jìng)房并沒有像之前預(yù)想那樣出現(xiàn)瘋搶，這可能也是政府部門不敢貿(mào)然出臺(tái)搖號(hào)政策的原因。據(jù)其了解，北京限競(jìng)房市場(chǎng)上有很大一部分是換房需求，如果出臺(tái)了搖號(hào)政策，購房者就需要賣掉名下的住房才有資格參與搖號(hào)，顯然，在不確定能夠買到心儀的住房前，不會(huì)有多少購房者會(huì)冒險(xiǎn)賣房以換取搖號(hào)資格。

“現(xiàn)在參與熱門樓盤搖號(hào)的購房者，一般都是先搖到號(hào)再去賣房或騰挪首付款，開發(fā)商也會(huì)給出一段時(shí)間讓客戶籌措資金。如果按照其他城市的搖號(hào)政策來執(zhí)行，北京的熱門項(xiàng)目估計(jì)也賣不動(dòng)。”這位分析師說。