“地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型就像胖子轉(zhuǎn)身，非常慢，分成微轉(zhuǎn)型、小轉(zhuǎn)型、大轉(zhuǎn)型。”在日前舉行的“破而立·喻新生”2019奇點(diǎn)（中國(guó)）綠色商業(yè)生態(tài)價(jià)值論壇壇上，御風(fēng)集團(tuán)董事長(zhǎng)、萬(wàn)通集團(tuán)創(chuàng)始人馮侖在《未來(lái)商業(yè)發(fā)展三部曲》的主題演講時(shí)如是表示。

在馮侖看來(lái)，微轉(zhuǎn)型就是在產(chǎn)業(yè)化的小公司做住宅。小轉(zhuǎn)型就是轉(zhuǎn)型不轉(zhuǎn)行。大轉(zhuǎn)型就是轉(zhuǎn)型也轉(zhuǎn)行。馮侖認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的變化主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一個(gè)變化是房地產(chǎn)從開發(fā)時(shí)代已經(jīng)進(jìn)入到后開發(fā)時(shí)代。從2016年人均GDP超過(guò)8000美元之后，住宅已經(jīng)不再是房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律了。實(shí)際上，這是全世界的普遍規(guī)律——當(dāng)城市化過(guò)了50%，人均GDP過(guò)了8000美金，城市人口增量在趨好，城市的空間結(jié)構(gòu)在固定化，人們的收入、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度也都放緩，另外，金融、稅務(wù)、利息等等都會(huì)導(dǎo)致新房的供應(yīng)量需求減少；

第二個(gè)變化是產(chǎn)品線發(fā)生了很大的變化。產(chǎn)品線的后開發(fā)時(shí)代叫全商業(yè)模式、全產(chǎn)品線、全價(jià)值鏈。我愛說(shuō)商用不動(dòng)產(chǎn)，而不愿意講商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)只是商用不動(dòng)產(chǎn)里的一種形式。商用不動(dòng)產(chǎn)分為五大類——寫字樓、購(gòu)物中心、渡假酒店、物流倉(cāng)儲(chǔ)、公共物業(yè)。我們現(xiàn)在進(jìn)入到后開發(fā)時(shí)代，具體做的幾個(gè)產(chǎn)品包括健康公寓、療愈式酒店、醫(yī)療中心，醫(yī)療mall，這就是開發(fā)時(shí)代、后開發(fā)時(shí)代的產(chǎn)品類型；

第三個(gè)變化是地產(chǎn)商自己的角色開始變化。隨著進(jìn)入到后開發(fā)時(shí)代，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商不再是有錢人，而必須變成手藝人。我們建造的住宅能否有銷路，取決于這個(gè)固定的人造空間能否最好地滿足客戶的需要，所以造房子是手藝活，開發(fā)商最終將變成手藝人；

第四個(gè)變化是這個(gè)行業(yè)的人才變得非常短缺。同樣面積的住宅，如今的功能要比多年以前多許多，需要的專業(yè)技術(shù)人才也比以往多許多。我們進(jìn)入到后開發(fā)時(shí)代，就是要重新塑造企業(yè)家自己的能力，同時(shí)吸收、培訓(xùn)新的專業(yè)人才，用更專業(yè)的人才吸收更多人的經(jīng)驗(yàn)，特別時(shí)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)；

第五個(gè)變化是成長(zhǎng)模式的變化。后開發(fā)時(shí)代一定是租售并舉、以售養(yǎng)租的時(shí)代。全國(guó)性房地產(chǎn)公司由單一開發(fā)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理為核心的時(shí)代，同一個(gè)樓里賣一塊租一塊，是以售養(yǎng)租，cover掉成本。2015年以后我們真正地進(jìn)入像國(guó)貿(mào)三期、香港置地、新鴻基這樣的成熟時(shí)期，進(jìn)入了真正以商業(yè)資產(chǎn)來(lái)運(yùn)營(yíng)管理的時(shí)代。