這是一筆各取所需的交易。泛海方面向時代財經(jīng)坦言，此次出售北京、上海項(xiàng)目能夠緩解其現(xiàn)金壓力，同時還能大幅優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。對于孫宏斌而言，這次收購則是與綠城分道揚(yáng)鑣近4年后，再一次闖入上海外灘。
文/時代財經(jīng) 童潔
2019年的第三個周一，孫宏斌拿下了新一年的第一筆收購大單。
這一天，融創(chuàng)中國與泛?？毓晒餐迹趧?chuàng)房地產(chǎn)與武漢中央商務(wù)區(qū)簽訂協(xié)議，擬收購泛海下屬之上海泛海建設(shè)公司100%股權(quán)，交易對價高達(dá)148.87億元。
通過這次收購，融創(chuàng)將獲得北京泛海國際項(xiàng)目1號地塊與上海董家渡項(xiàng)目，上海泛海建設(shè)公司直接持有上海董家渡項(xiàng)目的100% 權(quán)益，且通過北京東風(fēng)間接持有北京泛海國際項(xiàng)目一號地塊100% 權(quán)益。交易完成后，上海泛海建筑公司將成為融創(chuàng)中國的間接全資附屬公司。
這是一筆各取所需的交易。泛海方面向時代財經(jīng)坦言，此次出售北京、上海項(xiàng)目能夠緩解其現(xiàn)金壓力，同時還能大幅優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。對于孫宏斌而言，這次收購則是與綠城分道揚(yáng)鑣近4年后，再一次闖入上海外灘。
泛海剝離地產(chǎn)資產(chǎn)
北京泛海國際項(xiàng)目和上海董家渡項(xiàng)目可以被稱作泛海系地產(chǎn)業(yè)務(wù)輝煌時期的代表作，在一線城市拿地難的背景下，泛海一次售出兩個優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的動作著實(shí)令人驚愕。
泛海方面向時代財經(jīng)表示，出售北京、上海項(xiàng)目與房地產(chǎn)市場的調(diào)控環(huán)境不無關(guān)系。“近年來，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目特別是北京、上海項(xiàng)目價值釋放速度有所放慢，資金周轉(zhuǎn)速度降低、流動性不足對公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的深層推進(jìn)造成阻礙。”
行業(yè)調(diào)控環(huán)境的影響之外，泛海此次剝離地產(chǎn)資產(chǎn)的背后更大的訴求是整個企業(yè)的轉(zhuǎn)型。泛海成立至今已有30余年的歷史，其以地產(chǎn)起家，而后增加了金融業(yè)務(wù)，并且在后來的數(shù)年間，重點(diǎn)發(fā)力金融領(lǐng)域，金融業(yè)務(wù)在其內(nèi)部的占比也越來越大，逐步趕超地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
2014年，泛海正式將轉(zhuǎn)型提高到戰(zhàn)略層面，提出要在地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外發(fā)展金融、戰(zhàn)略投資等業(yè)務(wù)。
這樣的戰(zhàn)略下，泛海系高調(diào)布局金融業(yè)，同時大手筆進(jìn)行投資。數(shù)年來，其幾乎拿下所有金融牌照，搭建出涵蓋保險、基金、銀行、證券、信托等業(yè)態(tài)在內(nèi)的金融體系，還陸續(xù)投資了民生銀行、中泛控股、聯(lián)想控股等多家上市公司。
與金融、投資的順風(fēng)順?biāo)啾龋徽{(diào)控政策所羈絆的地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為泛海轉(zhuǎn)型路上的“擋路石”。早在2017年，泛海控股的營業(yè)收入同比減少31.59%，其披露主要的原因就是來自于北京泛海國際居住區(qū)二期部分項(xiàng)目和上海董家渡10號地塊項(xiàng)目未能如期取得預(yù)售許可證，影響了資金的回籠。
也正是為了解決資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率過慢的問題，泛海在去年開始謀劃要將地產(chǎn)業(yè)務(wù)從上市體系中剝離出來。去年1月，泛海系的上市主體“泛?？毓?rdquo;向深交所申請停牌，準(zhǔn)備通過資產(chǎn)重組的方式完成從地產(chǎn)公司到金融公司的徹底轉(zhuǎn)型。
按照計劃，泛?？毓蓴M將旗下境內(nèi)外房地產(chǎn)類相關(guān)資產(chǎn)置出給控股股東中國泛海及其下屬關(guān)聯(lián)方，同時將中國泛海及其下屬關(guān)聯(lián)方的金融資產(chǎn)置入上市公司。若成功完成交易，泛?？毓蓪⒉辉購氖路康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)。
然而，這項(xiàng)重組方案最終未能獲得成功，宣布重組三個月后，由于“有關(guān)條件尚不成熟”，泛?？毓傻倪@次重組正式告吹。但重組失敗并不能令泛海打消剝離地產(chǎn)資產(chǎn)的念頭，比起重組的復(fù)雜，將地產(chǎn)項(xiàng)目售出顯然要直接許多。
據(jù)時代財經(jīng)了解，北京、上海兩個項(xiàng)目售出之后，泛海旗下具有一定規(guī)模的地產(chǎn)項(xiàng)目僅剩下“武漢中央商務(wù)區(qū)”一個。泛海方面表示，武漢中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目更符合其未來的發(fā)展規(guī)劃，出售項(xiàng)目獲得資金后，亦會聚焦在推動該項(xiàng)目的建設(shè)上。
融創(chuàng)再續(xù)“外灘情”
北京泛海國際項(xiàng)目和上海董家渡項(xiàng)目都是當(dāng)?shù)氐?ldquo;明星項(xiàng)目”。北京泛海國際項(xiàng)目1號地塊位于北京市朝陽區(qū)核心位置，總占地面積約為7.52萬平方米，總建筑面積約為66.85萬平方米，截至目前項(xiàng)目剛啟動建設(shè)，尚未開售。從北京泛海國際項(xiàng)目過往的銷售情況來看，去化效果較好，無法如期完成銷售主要是受到限價政策的影響。
而上海董家渡項(xiàng)目是此次資產(chǎn)包中最受關(guān)注，也是故事最多的項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于上海市黃浦區(qū)核心位置，是外灘唯一一塊未開發(fā)地塊，總占地面積約為12.02萬平方米，總建筑面積約為62.80萬平方米，包含住宅及商業(yè)兩種業(yè)態(tài)。
融創(chuàng)與董家渡有著不小的淵源。2002年5月，董家渡首批地塊以毛地形式出讓，華潤置地、泛海建設(shè)、華浙集團(tuán)三家房企分食了這片區(qū)域。其中，泛海拿下10號、12號、14號三塊，華浙集團(tuán)拿下了11號地塊，剩余地塊由華潤置地包攬。
2005年，受到母公司浙江國信控股重組的影響，華浙集團(tuán)旗下董家渡項(xiàng)目的推進(jìn)舉步維艱，無奈之下，其將董家渡項(xiàng)目51%的股權(quán)售予綠城集團(tuán)，也就是現(xiàn)在綠城名下的黃浦灣項(xiàng)目，為后來孫宏斌的介入埋下伏筆。
融創(chuàng)與綠城曾有短暫的聯(lián)姻，他們曾聯(lián)手成立上海融綠平臺，2015年融創(chuàng)和綠城“分手”時，黃浦灣項(xiàng)目也一度是雙方爭奪的焦點(diǎn)。
遺憾的是，孫宏斌最終還是錯失了他心儀的黃浦灣項(xiàng)目。根據(jù)當(dāng)時的“分手”協(xié)議，雙方平分了融綠平臺和黃浦灣項(xiàng)目，其中融創(chuàng)付出10億元的代價獲得融綠平臺，黃浦灣項(xiàng)目則交給了綠城。
黃浦灣項(xiàng)目成為爭奪對象自然是因?yàn)榭捎^的銷售回報。通過查詢網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，目前上海董家渡周邊的一二手房均價都已超過13萬/平方米，個別項(xiàng)目售價甚至達(dá)到15萬/平方米。
或許孫宏斌也沒想到，他還有機(jī)會彌補(bǔ)幾年前的遺憾，而且此次他獲得的“籌碼”還不少。據(jù)悉，泛海董家渡項(xiàng)目僅在2015年11月推出過10號地塊，剩余的12、14號兩幅地塊尚未開始動工建設(shè)。
因?yàn)槭敲?，開發(fā)商需要承擔(dān)所屬地塊的拆遷工作，這也是孫宏斌接下來要解決的最為棘手的問題。此前泛海距離拿地后13年才推出10號地塊，原因就在于拆遷的過程過于漫長。而隨著時間的推移，拆遷成本也不斷攀升。
不過，重回上海外灘的融創(chuàng)似乎對后續(xù)的開發(fā)很有信心，其認(rèn)為，此次收購的兩個項(xiàng)目均處于城市核心區(qū)域，此次收購能夠?qū)θ趧?chuàng)在北京和上海的優(yōu)質(zhì)土地儲備和市場份額起到積極作用，并進(jìn)一步鞏固其在北京、上海等一線城市的地位。
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