如果你一直關(guān)注樓市新聞，最近應(yīng)該狠抓狂。

一邊是央媽降低存款準(zhǔn)備金率，這一次一點(diǎn)也不娘炮，一把降了1%，央媽變虎媽。這個(gè)是樓市利好。手上有房子的，應(yīng)該挺高興。隱隱約約是不是感覺(jué)到樓市寬松政策又要到來(lái)？

另一邊是碧桂園打8折，合肥院子降價(jià)，“房子開(kāi)始吃人”。售樓處前開(kāi)始拉橫幅。房產(chǎn)交易繼續(xù)走向靜淡市，負(fù)面新聞讓你覺(jué)得樓市藥丸，買(mǎi)房沒(méi)有前途。

樓市每隔幾年都會(huì)進(jìn)入靜淡市。在靜淡市里會(huì)出現(xiàn)眾多相互沖突的信息。

各種市場(chǎng)的慘狀和政策放松的吹風(fēng)，會(huì)弄得你有點(diǎn)不知所以。如果你沒(méi)有對(duì)買(mǎi)房這件事的深刻認(rèn)知和堅(jiān)定信心，你很快就會(huì)放棄。

但是人類(lèi)最高級(jí)的智慧，就是能夠在腦海里保持兩個(gè)自相矛盾的概念，并且邏輯自洽。在我們看來(lái)，樓市短期回撤和長(zhǎng)期做多，并不矛盾。相反地，我們暗自慶幸，每一次調(diào)整都給我們一個(gè)更低價(jià)位買(mǎi)入的機(jī)會(huì)。

關(guān)鍵問(wèn)題是，你有沒(méi)有看穿房產(chǎn)上漲背后的本質(zhì)。

01 長(zhǎng)遠(yuǎn)看法

過(guò)去十二年，上海房?jī)r(jià)大概普漲了6倍左右，一線城市都是這個(gè)漲幅，二線城市大概在4倍左右。

主升浪分別是2005年至2007翻倍行情，2009年上漲30%，2013年上漲30%，2014年至2017年翻倍行情。

上海的房?jī)r(jià)也不是一直都在漲的，在2008年、2011年、2012年和2014年初，都有過(guò)5-15%的回撤，當(dāng)時(shí)上海的樓盤(pán)也出現(xiàn)過(guò)售樓處被砸的情況。二線回撤更深，像杭州這樣的網(wǎng)紅城市都出現(xiàn)過(guò)回撤30%的局面。

但是總體來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)易漲難跌，這里面有兩方面原因，一方面是貨幣寬松帶來(lái)的通脹導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格的上升，另一方面是中國(guó)的城鎮(zhèn)化還未完成，不斷有新移民涌入大城市。

這些都構(gòu)成大城市房?jī)r(jià)上漲的長(zhǎng)期基礎(chǔ)。

我個(gè)人對(duì)大城市樓市的未來(lái)依然十分看好，我之前就在微博預(yù)測(cè)上海房?jī)r(jià)未來(lái)十年后的格局是內(nèi)環(huán)單價(jià)25萬(wàn)、中環(huán)20萬(wàn)，外環(huán)15萬(wàn)，這里說(shuō)的都是一般的住宅，相比于現(xiàn)在內(nèi)中外，10萬(wàn)/7萬(wàn)/5萬(wàn)的格局，大概還有一倍多到三倍的漲幅。

一線城市都差不多會(huì)是這個(gè)幅度。二線城市房?jī)r(jià)應(yīng)該是一線城市房?jī)r(jià)的6-7折吧，絕對(duì)價(jià)格夠不到一線城市，但漲幅更大。

我對(duì)上海樓市和中國(guó)樓市的信心在于，我們面臨著潛在的人口老齡化問(wèn)題和科技創(chuàng)新不足的問(wèn)題，內(nèi)生的生產(chǎn)效率并不高（對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)有興趣的可以查一下索羅模型）。中國(guó)有需要在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間保持利率的低位，通過(guò)貨幣寬松來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

回顧歷史的長(zhǎng)河，沒(méi)有任何一個(gè)人口老齡化國(guó)家采取的是緊縮政策。我每次去日本、韓國(guó)旅游，都驚嘆于東亞國(guó)家特別偏好的低幣值慣例，1000円買(mǎi)瓶水，10000韓幣買(mǎi)個(gè)漢堡，都讓我對(duì)中國(guó)未來(lái)的寬松有很大想象空間。

房?jī)r(jià)漲并不是房子真的增值了，而是貨幣購(gòu)買(mǎi)力被稀釋了，真到了房?jī)r(jià)25萬(wàn)那一天，可能吃一碗大排面就是100元甚至更多了。這是宏觀分析內(nèi)容，以后有機(jī)會(huì)專(zhuān)題講，今天不做展開(kāi)。

02 內(nèi)因

長(zhǎng)遠(yuǎn)看好，和短周期操作還是不一樣的。宏觀分析是賺不了錢(qián)的，宏觀專(zhuān)家最終也是要落地到當(dāng)下，落地到眼前。

讓我們把視線拉的更近，看看一輪房產(chǎn)行情啟動(dòng)的具體內(nèi)因。

從2000年以來(lái)，我們國(guó)家就保持了長(zhǎng)期的貨幣寬松，M2增速毫不手軟。這么多年來(lái)，我們國(guó)家的貨幣也沖到了180萬(wàn)億，是GDP的2倍多。

雖然近年來(lái)貨幣增速?zèng)]那么夸張了，但總量絕對(duì)數(shù)也是夠大的。所以社會(huì)上是從來(lái)不缺錢(qián)的，對(duì)樓市一直很有熱情。這是有房產(chǎn)行情的第一層內(nèi)因。

而且剛才也說(shuō)了，大城市有城鎮(zhèn)化需求，老百姓首先要解決居住問(wèn)題，解決完上車(chē)問(wèn)題，接下來(lái)就是把房子買(mǎi)大，有了一套，就想買(mǎi)第二套。人們住大房子、住好房子的物質(zhì)文化需要總是存在的。這是第二層內(nèi)因。

別看房?jī)r(jià)歷來(lái)不便宜，但房子從不是一個(gè)簡(jiǎn)單的消費(fèi)品，它也附著了金融屬性，有投資增值的作用。只要看好房?jī)r(jià)上漲，有人就會(huì)買(mǎi)入。這是第三層內(nèi)因。

不差錢(qián)

住更好

有看漲

有這三個(gè)因素在，不管牛市熊市，樓市的購(gòu)買(mǎi)欲望一直都是在的。

但真正能夠引爆大行情的，需要的是一個(gè)契機(jī)。

03 契機(jī)

從2011年新國(guó)八條開(kāi)始，中國(guó)樓市就已經(jīng)不再是一個(gè)純正自由化的市場(chǎng)。

新國(guó)八條是個(gè)具有里程碑意義的調(diào)控文件。它第一次嚴(yán)格規(guī)定了全國(guó)各地政府可以采用限購(gòu)、限貸等手段進(jìn)行調(diào)控。

從那年開(kāi)始，你在中國(guó)的大城市買(mǎi)房子，不光是要看房票（限購(gòu)），還要看貸票（限貸）。這一輪還新增了婚票（限離婚），和賣(mài)房票（限售）。

中國(guó)樓市在這么多緊箍咒下，還能不斷上漲，這也驗(yàn)證了我們前面說(shuō)的上漲內(nèi)因有多么強(qiáng)大。

限購(gòu)、限貸嚴(yán)重扭曲了樓市的購(gòu)買(mǎi)力，把房產(chǎn)交易變成了一個(gè)政策博弈。就是你光有錢(qián)還沒(méi)有用，你還得突破種種限制，才能買(mǎi)到房子。

平心而論，作為專(zhuān)業(yè)的買(mǎi)房人，越是政策限制，對(duì)我們?cè)绞怯欣?。因?yàn)檎邘湍阆拗屏四愕母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手，壓制了房?jī)r(jià)。

當(dāng)別人因?yàn)榉科?、貸票的原因，買(mǎi)不了，借不到錢(qián)的時(shí)候。如果你能搞定，那在你面前就是獨(dú)享的大塊資源。越是復(fù)雜的市場(chǎng)，越是能拉開(kāi)買(mǎi)房人能力差距。

不過(guò)拉回到大眾市場(chǎng)上，政策限制的確是在影響房產(chǎn)周期。房?jī)r(jià)下一輪上漲何時(shí)到來(lái)，還是要看廣大接盤(pán)俠能不能買(mǎi)，買(mǎi)不買(mǎi)的動(dòng)。

中國(guó)樓市目前已經(jīng)成為典型的政策市。我們把判斷房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵放在兩點(diǎn)上：

限購(gòu)和限貸何時(shí)放松，是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵。

04 限購(gòu)

限購(gòu)放松是房?jī)r(jià)上漲的第一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

首先，我認(rèn)為一線城市的限購(gòu)在五年內(nèi)不會(huì)取消，也就是說(shuō)一線城市的限購(gòu)將長(zhǎng)期存在。

這不意味著一線城市就拿不到房票。政府在一線城市可以有很多暗自放松的手段。

比如深圳已經(jīng)在做的，放松戶(hù)口管制，現(xiàn)在落戶(hù)只要6個(gè)月。未來(lái)廣州也可能會(huì)放開(kāi)，上海、北京因?yàn)榭厝?，不?huì)大幅跟進(jìn)戶(hù)口放松。

但是四個(gè)一線城市，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)出現(xiàn)，補(bǔ)繳社保和補(bǔ)繳個(gè)稅的放松。如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)足夠差，這個(gè)時(shí)間最快會(huì)發(fā)生在明年下半年。如果經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁，拖延到后年也是有可能的。

其次，二線城市直接取消限購(gòu)是大概率事件。

回顧歷史2010年開(kāi)始的那一輪調(diào)控，當(dāng)時(shí)全國(guó)大部分二線城市都是限購(gòu)的。

但是樓市從2012年進(jìn)入靜淡市后，二線城市紛紛開(kāi)始取消限購(gòu)。最后到2014年只有4個(gè)一線城市和三亞保留了限購(gòu)，其他二線城市全部取消了限購(gòu)。

這一次，二線城市限購(gòu)取消不會(huì)那么快，因?yàn)檫@一輪漲幅實(shí)在兇猛。應(yīng)該會(huì)等到一線城市放松限購(gòu)之后。那時(shí)間至少也到等到明年下半年了。

當(dāng)然二線城市暗中放松的手段可以很多。完全可以在取消限購(gòu)之前，通過(guò)補(bǔ)繳社保、放松戶(hù)口等方式逐漸放松限制。

最近有幾個(gè)事件值得關(guān)注，就是深圳、杭州、廈門(mén)分別不約而同地放松了戶(hù)口管制。這個(gè)正好代表了一線、強(qiáng)二線和普通二線的態(tài)度，就是樓市一旦遇冷，地方政府是有相當(dāng)大的興趣，降低樓市準(zhǔn)入門(mén)檻的。

即便前面說(shuō)的一、二線限購(gòu)不放松，也有一個(gè)時(shí)間點(diǎn)值得關(guān)注

——2019年3月。

當(dāng)時(shí)一線城市比如上海、深圳的2年限購(gòu)期延長(zhǎng)至5年限購(gòu)期，是2016年3月公布的。也就是說(shuō)，當(dāng)時(shí)被限購(gòu)升級(jí)擋住的一大批人群，將在2019年3月逐漸獲得購(gòu)房資格。

而上海等一線城市的這一輪房?jī)r(jià)見(jiàn)頂，是在2017年3月，到2019年3月已經(jīng)調(diào)整了將近2年。無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)力的釋放，還是房?jī)r(jià)底部的磨平，到2019年3月時(shí)間也差不多了。

所以我們樂(lè)觀估計(jì)（政府不調(diào)控升級(jí)），把2019年3月作為第一個(gè)下一輪行情的起步時(shí)間點(diǎn)。如果2019年3月的兩會(huì)傳來(lái)樓市暖風(fēng)，有一波小行情。如果2019年兩會(huì)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)房住不炒，那行情可能要到2020年。

從目前的經(jīng)濟(jì)走弱形勢(shì)上來(lái)看，我們偏向于樂(lè)觀估計(jì)。

05 限貸

如果說(shuō)放松限購(gòu)是樓市寬松的大招的話，那放松限貸簡(jiǎn)直就是樓市寬松的核武器了。

在限購(gòu)、限貸、限離、限價(jià)、限售，所有這些調(diào)控措施里，限貸也就是認(rèn)房又認(rèn)貸，是最要命的政策，沒(méi)有之一。

因?yàn)樵匐y的房票，也會(huì)有耐藥性，隨著群眾們社保年限的增長(zhǎng)，慢慢得到破解。

但是認(rèn)房又認(rèn)貸這個(gè)事情，只要你用過(guò)一次按揭，就是跟著終身的。認(rèn)房又認(rèn)貸，讓改善需求賣(mài)一買(mǎi)一變得不可能。

買(mǎi)房人想買(mǎi)大房子，自己會(huì)去盤(pán)算，如果賣(mài)了小房子，賣(mài)房子的錢(qián)還不夠大房子7成首付。買(mǎi)不了大房子，自然就不想賣(mài)小房子了。這樣大房子沒(méi)有成交量，小房子也沒(méi)有成交量。樓市被徹底凍著了。說(shuō)一個(gè)例子，大家就知道認(rèn)房又認(rèn)貸的威力了。2010年以后，上海樓市采取的就是極為嚴(yán)格的認(rèn)房又認(rèn)貸，隱忍了3年，才在2013年上漲了30%。但是到2014年底為了去庫(kù)存，放松了認(rèn)房又認(rèn)貸，2年內(nèi)就完成了翻倍。由此可見(jiàn)認(rèn)房又認(rèn)貸的威力。

就是因?yàn)檎J(rèn)房又認(rèn)貸如此重要，所以我覺(jué)得政府更是不會(huì)輕易放松的。一、二線城市政府有可能會(huì)在明年下半年開(kāi)始暗自放松限購(gòu)，如果房?jī)r(jià)能夠小漲，拉動(dòng)樓市成交起來(lái)，足夠補(bǔ)強(qiáng)經(jīng)濟(jì)的話，那就不會(huì)放松限貸。

只有出現(xiàn)GDP破6的風(fēng)險(xiǎn)，才可能考慮放松限貸。一旦出現(xiàn)限貸放開(kāi)，那就是一輪上漲30%以上的大行情了。

放松限貸這個(gè)畫(huà)面太美，以至于我也不敢去想。我更關(guān)注的是一些創(chuàng)新融資的方式。

從我和熟悉信貸市場(chǎng)的朋友了解到，今年下半年開(kāi)始，為了鼓勵(lì)中小企業(yè)融資，國(guó)家放松了小企業(yè)融資貸款的準(zhǔn)入、利率。

目前小企業(yè)貸款的融資利率最低竟然能做到5.7%，已經(jīng)接近了按揭水平。

我大膽預(yù)測(cè)，在這樣的金融創(chuàng)新的支持下，明年上半年開(kāi)始，會(huì)有大量資金通過(guò)曲線方式流入樓市，對(duì)樓市形成購(gòu)買(mǎi)力。

雖然這種曲線入場(chǎng)的方式，只有少數(shù)買(mǎi)房人會(huì)使用，不至于扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)，但這些購(gòu)買(mǎi)力會(huì)扎扎實(shí)實(shí)的托住樓市，出現(xiàn)的情況是，房?jī)r(jià)表面不漲，但帶折扣的筍盤(pán)在去化，樓市在回暖。這也有助于明年初市場(chǎng)的回暖。

這些是我的一些預(yù)計(jì)，需要明年初市場(chǎng)數(shù)據(jù)的確認(rèn)，我們會(huì)繼續(xù)關(guān)注一、二線城市的二手房成交量，M2貨幣同比增速和人民幣信貸增速，還有兩會(huì)的講話。

最后給大家總結(jié)一下：

1、一線城市下一輪上漲的第一個(gè)可能的時(shí)點(diǎn)是2019年3月，大概10%以上的漲幅。前提是2019年兩會(huì)樓市調(diào)控吹暖風(fēng)，大城市不會(huì)進(jìn)一步升級(jí)調(diào)控，且經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步走弱。我們傾向于此樂(lè)觀估計(jì)。

2、如果2019年3月，一線城市樓市調(diào)控依然從嚴(yán)的話，行情的起點(diǎn)可能要等到2020年3月。這是比較悲觀的估計(jì)。

3、二線城市行情要晚于一線城市半年到一年的時(shí)間。

4、如果2019年下半年，暗自放松限購(gòu)的話，有利于提升行情規(guī)模。限購(gòu)越松的城市，行情規(guī)模就越大。如果放松限貸的話，行情會(huì)達(dá)到30%以上漲幅。

5、目前一線城市像北上深已經(jīng)接近底部。如果資金富裕，能買(mǎi)到市場(chǎng)價(jià)9折的筍盤(pán)，已經(jīng)可以拿了。如果要大規(guī)模借貸的話，建議繼續(xù)等待，避免過(guò)高的資金成本。

6、二線城市目前并未看到特別大的行情，不建議無(wú)腦買(mǎi)入。需要找到市場(chǎng)折扣85折以上的限價(jià)新盤(pán)或者二手筍盤(pán)才能入。