在“房住不炒”與“租售并舉”的主基調(diào)之下，房企此前“唯規(guī)模論”的發(fā)展觀(guān)念，已經(jīng)不再適用。

“我們對(duì)市場(chǎng)保持高度謹(jǐn)慎的態(tài)度，現(xiàn)在的政策處于高度多變期，隨時(shí)都有可能出下一步新的政策，所以謹(jǐn)慎投資是很必要的。”中海地產(chǎn)2018年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，董事局主席兼行政總裁顏建國(guó)表示，我們寧愿錯(cuò)失一些機(jī)會(huì)，也不想投錯(cuò)幾塊地。

“寧可發(fā)展慢一點(diǎn)，也要發(fā)展穩(wěn)一點(diǎn)。”碧桂園總裁莫斌也在業(yè)績(jī)會(huì)上重申，2018年楊國(guó)強(qiáng)主席定的主基調(diào)叫行穩(wěn)致遠(yuǎn)，我們會(huì)相對(duì)放慢發(fā)展速度，騰出更多空間抓好各項(xiàng)管控。

恒大集團(tuán)董事局副主席兼總裁夏海鈞也表示，恒大在過(guò)去主要是以規(guī)模取勝，利潤(rùn)適度增長(zhǎng)，是比較低的?，F(xiàn)在倒過(guò)來(lái)了，把增長(zhǎng)速度放下來(lái)，取而代之的是注重項(xiàng)目的銷(xiāo)售質(zhì)量。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷也告訴時(shí)代周報(bào)記者，房企不應(yīng)再奢望未來(lái)的市場(chǎng)還會(huì)有高增長(zhǎng)，平穩(wěn)的市場(chǎng)，反而有利于企業(yè)做好戰(zhàn)略規(guī)劃、調(diào)整資源分配、爭(zhēng)取均衡發(fā)展。歐陽(yáng)捷建議，在拓展方面，房企應(yīng)該緩拿地、拿對(duì)地、拿好地，便宜的土地永遠(yuǎn)可以拿。“融資方面，房企可以通過(guò)設(shè)立地產(chǎn)基金等多種形式，爭(zhēng)取相對(duì)便宜的資金，降低融資成本。”歐陽(yáng)捷續(xù)稱(chēng)，在保證產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持資金高周轉(zhuǎn)策略，加快資金回籠，確保企業(yè)現(xiàn)金流安全。

沖規(guī)模仍在繼續(xù)

超大型房企主動(dòng)控速，但仍有部分企業(yè)選擇繼續(xù)向千億規(guī)模沖刺。

時(shí)代周報(bào)記者獲悉，華南一家房企董事長(zhǎng)曾在2018年初工作會(huì)議上表示，除了實(shí)現(xiàn)每年的利潤(rùn)增長(zhǎng)外，公司規(guī)模也要與之俱增，爭(zhēng)取盡快達(dá)到1000億元的規(guī)模。另一家房企高層更直言不諱對(duì)外表示，公司現(xiàn)階段的目的很明確，就是要做大規(guī)模。

“規(guī)模也是很重要的，雖然說(shuō)要打造一個(gè)小而美的公司，但是不能小到只有100億元，我覺(jué)得千億元還是很有必要的。”綠地香港首席運(yùn)營(yíng)官侯光軍也在2018年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2018年銷(xiāo)售將達(dá)到400億元以上，未來(lái)三到五年實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模。

花樣年集團(tuán)主席兼首席執(zhí)行官潘軍也在2018年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，這三年，花樣年最重要的就是聚焦兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，第一是提升地產(chǎn)規(guī)模，我們之前講過(guò)，2018年、2019年、2020年是300元、500元和1000億元的目標(biāo)，這是我們集中要做的；第二是彩生活繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)的規(guī)模，彩生活的業(yè)務(wù)通過(guò)把社區(qū)入口深化變現(xiàn)。

除了上述四家房企，2017年末，一家福建房企董事長(zhǎng)在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，2018年，集團(tuán)銷(xiāo)售額的目標(biāo)是再翻一番至2000 億元。另一家總部在上海的房企則在今年初表示要在2018年沖刺千億，未來(lái)3年要實(shí)現(xiàn)2000億元的目標(biāo)。

據(jù)媒體報(bào)道，截至2017年10月末，至少有45家房企已經(jīng)實(shí)現(xiàn)或者正在提出千億元銷(xiāo)售目標(biāo)，其中30%為“閩系”開(kāi)發(fā)商。

去化難度增加

房企紛紛提出千億目標(biāo)，一方面是對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期過(guò)度樂(lè)觀(guān)，一方面是房企分化格局正在加速。

“有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話(huà)語(yǔ)權(quán)。”歐陽(yáng)捷告訴時(shí)代周報(bào)記者，規(guī)模越大的房企現(xiàn)金流越多，越安全。所以銀行等金融機(jī)構(gòu)會(huì)給那些房企比較高的信用等級(jí)，比較低的資金成本。而一些銷(xiāo)售額不夠大且債額過(guò)大的房企，將會(huì)面臨資金壓力過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在目前融資杠桿不斷收緊的大背景下。

“房地產(chǎn)的未來(lái)一定是強(qiáng)者恒強(qiáng)、大魚(yú)吃小魚(yú)，2017年前十大地產(chǎn)商在全國(guó)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售占有率是24%，2018年上半年已經(jīng)去到了30%，也就是半年時(shí)間增長(zhǎng)了6個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明大部分的中小房地產(chǎn)企業(yè)，在這一輪的宏觀(guān)調(diào)控中要退出這個(gè)市場(chǎng)，由大的企業(yè)進(jìn)行接管。”夏海鈞表示，我們認(rèn)為，未來(lái)3–5年房地產(chǎn)的集中度會(huì)到40%左右。在這一個(gè)情況下，假設(shè)10萬(wàn)億元的全國(guó)銷(xiāo)售，如果前十大地產(chǎn)商占到40%的話(huà)，也就是有4萬(wàn)億元的規(guī)模。前三大地產(chǎn)商占到20%左右的話(huà)，每個(gè)地產(chǎn)商大概有7000億元的銷(xiāo)售量，也就是恒大現(xiàn)在5000億–6000億元，隨著集中度的變化產(chǎn)生空間。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，目前房企第一陣營(yíng)入場(chǎng)在5000億元以上，分別是碧桂園（港股02007）、萬(wàn)科、恒大；第二、第三陣營(yíng)分別在3000億元、2000億元以上。而多家房企紛紛開(kāi)始沖擊千億，也只是為了拿到一張進(jìn)入樓市下半場(chǎng)的入場(chǎng)券。

然而，在樓市調(diào)控與融資收緊的雙重壓力下，商品房成交規(guī)模也隨之持續(xù)降低。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1–11月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為148604萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.4%，增速比1–10月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷(xiāo)售額129508億元，增長(zhǎng)12.1%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

商品房成交規(guī)模持續(xù)回落，也導(dǎo)致部分房企業(yè)績(jī)卻不達(dá)預(yù)期。據(jù)克而瑞報(bào)告，截至11月底，目標(biāo)完成率未達(dá)90%的房企包括祥生地產(chǎn)、合景泰富、綠地控股、首開(kāi)股份；目標(biāo)完成率未達(dá)80%的房企分別有首創(chuàng)置業(yè)、綠城中國(guó)、華夏幸福、朗詩(shī)集團(tuán)，其中朗詩(shī)集團(tuán)全年目標(biāo)完成率為59.7%。

克而瑞預(yù)計(jì)，全年千億房企的數(shù)量或接近30家，但由于企業(yè)推案去化率下降，年末市場(chǎng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻，千億房企數(shù)量或低于預(yù)期。