在媒體高度關(guān)注北京等城市局部地區(qū)房租異常上漲之后，北京市住建委等部門約談了多家住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確提出了“三不得”、“三嚴(yán)查”。與此同時(shí)，對房租上漲原因以及如何應(yīng)對的爭論仍在熱烈進(jìn)行中。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，北京的房租上漲主要是供應(yīng)縮減與需求旺盛共同作用的結(jié)果。毫無疑問，房租上漲是多種力量共同作用的結(jié)果，貨幣泛濫頑固的滯后效應(yīng)、各種以提升城市環(huán)境為名減少供應(yīng)的行為、需求的季節(jié)性增加，都可能是漲價(jià)的原因，但某些區(qū)域異常的上漲幅度與長租公寓異常操作之間的關(guān)系，也是無法否認(rèn)的。但是，我們不能因此就妖魔化資本，情緒化的討伐可能刺激出更糟糕的應(yīng)對政策。一切必須理性。

也有人以租售比過低為由論證房租上漲的合理性，這說不通。在靜態(tài)環(huán)境下，房價(jià)主要是由租金決定的，在動態(tài)環(huán)境下，房價(jià)主要由預(yù)期租金決定。當(dāng)然，這都是基于理性的假設(shè)，當(dāng)市場不理性時(shí)房價(jià)與租金之間就失去了聯(lián)系。過去十余年間，愿意以極低的租金回報(bào)率買房的人，顯然不是因?yàn)轭A(yù)期未來租金能漲到讓回報(bào)率升到合理水平，而主要是預(yù)期供求關(guān)系將推動房價(jià)繼續(xù)上漲。

這與股價(jià)和企業(yè)盈利之間關(guān)系是一回事。當(dāng)一個(gè)人以高市盈率買入股票，他自然非常期望企業(yè)盈利能增長，以使其手中股票價(jià)格變得合理，但總不能通過作假賬來讓企業(yè)盈利上升吧？同理，房租上漲能讓高房價(jià)變得合理，前提是房租上漲是基于真實(shí)的市場因素，而非異常的人為因素和壟斷因素。企業(yè)利潤是否摻水了，租金是否因人為因素異常了，需要分析賬本和租金本身才能得出結(jié)論，焉能用高股價(jià)和高房價(jià)來證明？

完全競爭博弈出的價(jià)格比存在壟斷力量博弈出的價(jià)格，更加公正、合理。為什么市場結(jié)構(gòu)如此重要呢？看看鐵礦石和高鐵談判完全相反的結(jié)果就知道。十幾年前，中外鐵礦石談判中，十幾家甚至幾十家中國鋼企面對三家礦石巨頭，屢屢被迫接受極為不利的價(jià)格。每次談判前中國鋼企都結(jié)成同盟，然而沒幾個(gè)回合，就有人“背叛”了，偷偷向三巨頭妥協(xié)。而高鐵技術(shù)引進(jìn)談判中，面對龐巴迪、川崎重工、阿爾斯通和西門子4家供應(yīng)商，鐵道部以龐大市場為誘餌各個(gè)擊破，讓4家企業(yè)屈服，達(dá)到了以低價(jià)獲取關(guān)鍵技術(shù)并使用中國品牌的極優(yōu)惠談判結(jié)果。兩次談判一個(gè)吃大虧，一個(gè)賺大便宜，并非鋼鐵談判代表水平低，鐵道部談判代表水平高，關(guān)鍵因素是市場結(jié)構(gòu)：鐵礦石談判是外資巨頭對分散中企，高鐵談判是唯一買家對4家競爭者。

有人認(rèn)為，相對龐大的市場，每家長租公寓份額都很小，根本不可能形成壟斷力量，這是對市場的膚淺理解。租房市場具有市場分割和合同黏性兩大特點(diǎn)。因?yàn)槭芄ぷ靼霃健⒓彝リP(guān)系等因素制約，租房者往往只能選擇某個(gè)區(qū)域，在一個(gè)細(xì)小區(qū)域內(nèi)一家或幾家大的“二房東”可以形成對散租需求者的絕對優(yōu)勢。同時(shí)，由于租約的長期性以及高轉(zhuǎn)換成本，所有潛在供需雙方不可能時(shí)時(shí)全部進(jìn)行配對，在某個(gè)時(shí)點(diǎn)或某個(gè)時(shí)段，只有極少一部分增量供給和需求進(jìn)行配對，這使得租房市場極為稀薄。在一個(gè)稀薄的區(qū)域市場，掌握幾百、幾千套甚至更多房源的二房東完全可以對成百上千個(gè)分散需求者形成不對稱的優(yōu)勢，讓通過控制供給、制造緊張和散布恐慌讓需求者就范成為可能。在特定區(qū)域內(nèi)即便有兩三家甚至更多家數(shù)的二房東，相互之間也容易達(dá)成默契，將價(jià)格定于完全競爭之上。

因此，完全競爭的散租模式向存在壟斷因素的“二房東”主導(dǎo)模式轉(zhuǎn)變，對市場結(jié)構(gòu)的改變是根本性的，也是相當(dāng)危險(xiǎn)的。這種模式的危害不在今天，而在未來，在于不對稱格局形成后，壟斷行為的長期性。哄搶房源可能只是短期現(xiàn)象，眼下的蠅頭小利之所以讓資本興致勃勃，是因?yàn)樗鼈兎叛坶L遠(yuǎn)，如果某天散租市場大幅萎縮甚至消失，二房東成為人們最習(xí)慣的交易對象之后，它甚至有可能形成雙邊壟斷之勢，即對一手房東壓價(jià)。

對于目前出現(xiàn)的問題，一些人首先想到的是“管一管”，甚至有人呼吁進(jìn)行價(jià)格指導(dǎo)或干脆限價(jià)，這種想法是相當(dāng)有害的。正確的做法不是限制資本的具體行為，而是要將維護(hù)市場的高競爭性作為最高原則，政策體系應(yīng)服務(wù)于這個(gè)最高原則。切不可不做研究，東施效顰式地模仿別國，把好端端的市場給弄成了“二房東”主導(dǎo)模式。

在現(xiàn)有環(huán)境下，監(jiān)管主要是應(yīng)對公眾輿論和上級壓力的本能反應(yīng)，頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳甚至頭痛醫(yī)腳是其基本特點(diǎn)。包括壟斷法在內(nèi)的現(xiàn)行法律沒有規(guī)范“二房東”行為的能力，監(jiān)管必定是無章可循，充滿隨意性，再說監(jiān)管者與被監(jiān)管者本來就是行業(yè)管理者與業(yè)內(nèi)企業(yè)的關(guān)系，監(jiān)管俘獲也很難避免，以監(jiān)管來解決問題最后肯定會演化成貓鼠游戲，一地雞毛。

價(jià)格管制就更加愚蠢。價(jià)格管制發(fā)端于20世紀(jì)70年代的歐美國家，這種用微觀控制的方法解決貨幣過量發(fā)行后果的實(shí)踐極其失敗，租金管制早已成為教科書級錯誤，我們切不可再重復(fù)。

什么是租房市場的壞政策，什么是好政策，至此不難得出粗略的結(jié)論。壞政策包括以各種名目縮減供應(yīng)、鼓勵“二房東”和“超級二房東”以破壞市場的高競爭性、管制租金、干預(yù)合約，以及各種打著關(guān)愛名義的充滿隨意性的監(jiān)管。好政策的組合則十分簡單：增加供應(yīng)、維護(hù)和促進(jìn)市場的自由競爭狀態(tài)、維護(hù)交易雙方的定價(jià)自由和合約自由。

總而言之，租房市場的問題很大程度上是宏觀問題，切不盲目使用微觀管制來解決，更不可以解決問題的名義破壞自由競爭的市場秩序。太陽底下沒有新鮮事，20世紀(jì)70年代西方國家通貨膨脹之下各種錯誤的應(yīng)對方式，早已被總結(jié)成了教訓(xùn)寫進(jìn)了教科書，就看愿不愿意汲取了。