自6月初以來(lái)，深圳樓市可謂政策頻出。繼新房改方案和“7·31”新政之后，8月14日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“深圳市規(guī)土委”）、深圳市住房和建設(shè)局、深圳市公安局、深圳市司法局等十部門聯(lián)合發(fā)布了《聯(lián)合開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)工作方案》（以下簡(jiǎn)稱“方案”）。
根據(jù)方案，深圳市將重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房行為。具體包括壟斷房源、操縱房?jī)r(jià)房租；捂盤惜售、囤積房源；惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)；投機(jī)炒作未交付的商品房；違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款。此次專項(xiàng)行動(dòng)從2018年7月至12月，各部門每月至少開展一次聯(lián)合檢查工作。
此舉也是對(duì)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委此前聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》給予的積極響應(yīng)。
封殺投機(jī)炒房
在“7·31”新政中，為了降低杠桿率，強(qiáng)調(diào)了差異化信貸。對(duì)離婚買房給予了限制。要求購(gòu)房人離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房貸款，首付款比例不低于七成。
而此次，在方案中又重點(diǎn)提及了“不能違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款”。
早在2016年，深圳房?jī)r(jià)不斷走高之際，為了扼殺房?jī)r(jià)上漲的源頭，政府就已經(jīng)開始出手整治首付貸。彼時(shí)，不少購(gòu)房人為了湊夠首付不得不以消費(fèi)信貸的名義通過(guò)銀行、消費(fèi)金融公司、民間借貸機(jī)構(gòu)等渠道借款，首付貸因此被扣上了“樓市場(chǎng)外配資”的帽子。
不過(guò)，依然“上有政策，下有對(duì)策”，去年有開發(fā)商創(chuàng)造了客戶私人定制——“一成首付”。以公寓為例，按規(guī)定購(gòu)房者應(yīng)首付五成，而在某項(xiàng)目中，只需首付一成即可，其余四成由開發(fā)商墊付。購(gòu)房者一年內(nèi)向開發(fā)商還清即可。
這種做法相當(dāng)于“杠桿上加杠桿”，不僅削弱了宏觀調(diào)控政策的有效性，同時(shí)也加大了金融風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。雖然隨后被叫停，但是可以看出部分開發(fā)商為了走量，無(wú)所不用其極。
據(jù)記者了解，目前深圳金融市場(chǎng)上依舊有消費(fèi)金融公司、民間借貸機(jī)構(gòu)，變相為購(gòu)房者提供類似“首付貸”的產(chǎn)品。此次深圳市政府也將此作為打擊重點(diǎn)。
與之相配合，目前深圳房貸政策也在持續(xù)性縮緊，房貸利率繼續(xù)上揚(yáng)。四大國(guó)有銀行以及招行等房貸市場(chǎng)主流銀行在深圳的首套房利率均已上浮15%，二套房上浮20%；個(gè)別銀行將首套房貸利率上浮至30%。
數(shù)據(jù)顯示，深圳地區(qū)26家銀行中，首套房方面，有7家銀行分（支）行停貸，停貸比例為26.92%，8家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮15%，2家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮20%；另有1家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)上浮30%。值得注意的是，建設(shè)銀行深圳分行對(duì)近兩年貸款（包括信用卡）逾期兩期五次以內(nèi)的，上浮25%。
此外，為了防止利用公積金炒房，廣東省此前提出了對(duì)于異地購(gòu)房尤其是非戶籍地非繳存地購(gòu)房、非配偶或非直系親屬共同購(gòu)房等申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金的情況，各地可結(jié)合自身實(shí)際情況階段性停止實(shí)施該類型提取政策。
深圳在8月13日發(fā)布了關(guān)于“7·31”新政補(bǔ)丁文件，重點(diǎn)提到了“離婚貸款買房要看的貸款記錄，不僅指人民銀行征信系統(tǒng)中顯示的在國(guó)內(nèi)各地的商業(yè)性住房貸款記錄，還有公積金住房貸款記錄”。
深圳房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“按照中央政治局的工作部署，下半年及明年去杠桿還要繼續(xù)推進(jìn)，只不過(guò)基于風(fēng)險(xiǎn)考慮，要控制節(jié)奏和力度。預(yù)計(jì)后續(xù)很多城市會(huì)像深圳、廣州、長(zhǎng)沙等城市一樣，限制信貸和公積金杠桿利用、限制信貸準(zhǔn)入門檻，有針對(duì)性地打擊假離婚、多次利用杠桿、企業(yè)名義購(gòu)房等。”
遏制房企和中介
違法違規(guī)行為
與此同時(shí)，方案中還提及了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為，包括在取得預(yù)售證前收取定金、未按政府備案價(jià)格要求銷售商品房，限制、阻撓、拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款等。
根據(jù)《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》規(guī)定，取得預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)通過(guò)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)一次公示全部預(yù)售商品房、預(yù)售時(shí)間、預(yù)售地點(diǎn)、預(yù)售方式及預(yù)售價(jià)格，不得以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、內(nèi)部認(rèn)籌等方式進(jìn)行非公開預(yù)售。
事實(shí)上，很多開發(fā)商投機(jī)取巧，10日內(nèi)開盤的不少，但是僅僅推出少部分房源“做表率”，剩余房源慢慢推慢慢賣，這算是一條業(yè)內(nèi)皆知的潛規(guī)則。在整頓之后，絕大部分開發(fā)商都遵守規(guī)則，但是依然有一些開發(fā)商存在著內(nèi)部認(rèn)籌的行為。這會(huì)成為現(xiàn)在重點(diǎn)糾正的方向。
另外，還有不少開發(fā)商因?yàn)楣e金貸款慢，拒絕公積金貸款。按照規(guī)定2018年深圳公積金貸款的額度上限最高是可以貸90萬(wàn)元。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，開發(fā)商不能拒絕公積金貸款此前就已經(jīng)有這方面的要求，但是一直未有明文發(fā)出確認(rèn)。
值得注意的是，方案還對(duì)房地產(chǎn)中介有所要求，尤其是不能與投機(jī)炒房團(tuán)伙串通，通過(guò)收取“茶水費(fèi)”“好處費(fèi)”等方式，謀取不正當(dāng)利益。
在當(dāng)前一二手房?jī)r(jià)倒掛情況下，不少中介收取高額“喝茶費(fèi)”吸引買家，雖然各大樓盤明令禁止，但是現(xiàn)象依然存在。例如6月開盤的熱門項(xiàng)目華潤(rùn)城潤(rùn)府三期，華潤(rùn)置地就三番五次發(fā)“溫馨提示”表示項(xiàng)目未開盤，未收取“喝茶費(fèi)”。這樣的“溫馨提示”今年在幾個(gè)豪宅盤都能看到。
另外，方案中還禁止開發(fā)商和中介捏造、散布不實(shí)信息，曲解房地產(chǎn)政策誤導(dǎo)購(gòu)房者；發(fā)布未取得許可或者備案的廣告，承諾為購(gòu)房者辦理戶口、升學(xué)、房產(chǎn)升值等事項(xiàng)。
此前深圳就禁止深圳地產(chǎn)中介舉牌銷售、派發(fā)傳單等營(yíng)銷行為，禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)使用“日光盤”等違規(guī)廣告用語(yǔ)。一夜之間，深圳房產(chǎn)中介的櫥窗廣告全部撤下。但是如今在深圳一些較偏遠(yuǎn)的區(qū)域，這樣的行為有“抬頭”跡象。
中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“深圳市政府決定徹底整治，開發(fā)商不要心存僥幸。這些年來(lái)深圳樓市有很多積累的問(wèn)題，大家對(duì)錯(cuò)誤的習(xí)慣都司空見慣，但是深圳市政府為了令房?jī)r(jià)回歸正常水平，除了引導(dǎo)資金流向，還在通過(guò)高壓政策管住樓市不良事態(tài)發(fā)展，也是給開發(fā)商和中介一個(gè)信號(hào)，接下來(lái)不能再這樣操作。”
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