和濟南的出租車司機聊房價，是打開他們話匣子的一種好辦法。這時，司機們往往會旁征博引，從濟南地鐵和輕軌建設(shè)規(guī)劃開始講，包括各條地鐵線的走向和站點，最終，話題會落回到房價上漲的現(xiàn)實上。司機會指著路邊閃過的一個樓盤，給你報出精確的價格，然后告訴你：已經(jīng)買房的心有余悸，還未買房的長嘆一聲。
以大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為標志的“濟南大發(fā)展”，成為很多濟南市居民的共識。隨著“CBD東移”說法的一步步落地，濟南東部片區(qū)的房價自2015年以來經(jīng)歷了大幅上漲，多數(shù)地鐵線路雖然尚未開工，但已經(jīng)帶動其他片區(qū)房價的攀升。
2017年10月，十九大會議再次釋放明確信號，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”，讓價格持續(xù)攀升后的濟南房價逐步企穩(wěn)。基建項目建設(shè)帶來的上漲愿景推動了房價的上漲，但這一因素能帶領(lǐng)濟南房價走多遠呢？
兩年均價幾近翻番
2月20日正月初五，濟南迎來了這個冬季鮮有的一個霧霾天，驟然濕冷的環(huán)境讓人感覺不適。城市東部的歷城區(qū)，飛躍大道上，國內(nèi)兩大知名地產(chǎn)商開發(fā)的某樓盤售樓處內(nèi)，依然有多名工作人員在值班，接待前來看房的市民。
《華夏時報》記者以買房者身份，向一位工作人員了解樓盤情況。在激光筆和沙盤的配合下，尚未建成的濟南地鐵R2線已經(jīng)栩栩如生，規(guī)劃的地鐵站就在樓盤東邊的十字路口，幾百米之遙。道路、橋梁和地鐵，新CBD、濟南新東站和新學校，都成為支撐起1.6萬元/平米價格的有利因素。“今年4月開售的價格可能會有調(diào)整。”工作人員強調(diào)。
前期開售的幾種戶型中，96平米和110平米的小戶型很快就售罄了。工作人員介紹，目前僅有125平米和140平米戶型在售，新一批110平米戶型會在4月份開售。按照此前價格計算，結(jié)合本地居民首套房三成首付的政策，110平米戶型的首付款約為53萬，125平米戶型的首付款約為60萬。
在房屋中介眼中，這一樓盤已經(jīng)頗具性價比。記者觀察到，約30分鐘時間里，先后有兩對年輕情侶、一對老年夫婦和一大家人來售樓處看房。幾間樣板間里，也始終有人在參觀。
“30萬首付，在濟南市區(qū)已經(jīng)買不到房了。章丘一個樓盤都一萬一平米。”該中介表示。
根據(jù)安居客網(wǎng)站上查詢到的濟南房價走勢數(shù)據(jù)，2015年濟南房價均價尚在9100元到9500元/平米的范圍內(nèi)有漲有跌。進入2016年后，均價從9300元一路上漲到近1.2萬元/平米。2017年更是高歌猛進1.6萬元/平米。兩年時間內(nèi)，均價幾近翻番。
分區(qū)來看，2015年至2017年之間，承接當前市中心和新CBD的歷下區(qū)均價從1.3萬元/平米攀至2.4萬元/平米，始終是最貴；位于東部的歷城區(qū)均價則從2015年的8700元/平米左右徘徊，到2017年底的1.5萬元/平米；因濟南西客站發(fā)展帶動住宅建設(shè)的槐蔭區(qū)，均價從8100元/平米漲至1.3萬元/平米。
房價上揚的同時，限購政策落地，并逐漸加碼。據(jù)當?shù)孛襟w報道，2016年10月濟南重啟限購，首套房首付從兩成提高到三成，二套房首付比例從三成變?yōu)樗某桑煌瑫r公積金貸款額度下調(diào)；本市戶籍家庭已有3套住房的不得再購房，非本市戶籍家庭限購一套住房。
2017年4月19日，濟南市政府發(fā)布通知指出，本市戶籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的，申請住房貸款均視為第二套住房貸款，首付比例提高至60%。其中商業(yè)按揭貸款最長年限縮短至25年，公積金貸款利率執(zhí)行基準利率的1.1倍。
對購房者來說，房價和政策的雙重變化，使購房首付大幅提高。以全市均價計算，2015年購買100平米的房屋，首付不超過20萬元，2017年底購買同樣房屋，首付近50萬。這對年輕的剛需購房者的影響較大。
成也基建，憂也基建
多數(shù)濟南市居民認為的影響房價上漲的關(guān)鍵因素，如地鐵、輕軌等項目，實際上都未落地。從這個角度看，很難說是基建推動了房價，還是購房者的心理預(yù)期甚至愿景推動了房價?？傊?，與房價可能聯(lián)動的任何因素，都成為了市民津津樂道的話題。
位于歷城區(qū)工業(yè)北路的某小區(qū)，自2010年開啟認購以來，至今仍在擴張建設(shè)中，已經(jīng)成為附近最大的單體小區(qū)。購買了前期項目，目前已經(jīng)搬入的市民王先生，在一條建成不久的高架橋下，向記者指出周圍即將開工的所有基建規(guī)劃，包括濟南新東站、地鐵線路和站點等等。
而王先生所購買的小區(qū)，均價已經(jīng)從他購買時的7000元左右/平米，上漲到1.5萬元/平米（2017年8月）。王先生和中介都認為，即將開售的該小區(qū)新一批項目，均價可能達到1.8萬元/平米。有知情人士透露，新項目開售時間為2018年10月。
這座剛建成不久的高架橋已經(jīng)給王先生的生活帶來了便利，每天早上從位于東部的小區(qū)到市中心的路程，已經(jīng)縮短到15分鐘。由此看來，新基建項目的預(yù)期使人振奮。
按照規(guī)劃，濟南軌道交通的線網(wǎng)結(jié)構(gòu)分為兩個層次：都市核心區(qū)快線（R線）和中心城普線（M線）?？炀€包括R1、R2、R3共3條線；中心城普線包括環(huán)線、M1——M6線共7條線。2015年7月首條線路開工建設(shè)，目前R線的3條在建。其中R3線經(jīng)過王先生的小區(qū)，R2線則經(jīng)過前述飛躍大道上的小區(qū)。濟南新東站計劃于2018年底投入運營，位于王先生小區(qū)東北方向3公里左右。問題在于，靠基建項目甚至預(yù)期推動的濟南房價攀升，還能持續(xù)多久。
一方面是，地方債壓力此前曾迫使包括包頭在內(nèi)的多個城市基建項目叫停，另一方面是，隨著房價上漲，短時間內(nèi)濟南建設(shè)了大量地產(chǎn)項目，目前西客站片區(qū)和國際會展中心以東片區(qū)，集中了大量的住宅項目，且建筑以住宅項目為主。濟南樓市的長期供需情況不得而知。
房貸政策也是不確定因素之一。據(jù)當?shù)孛襟w報道，截至2017年年底，濟南市共繳存住房公積金同比增長11.6%；累計發(fā)放個人住房公積金貸款卻同比下降47.04%。一升一降，勢必影響房價發(fā)展。
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