租房，跟我們每個(gè)人都有一些關(guān)系，我自己本人是1992年大學(xué)畢業(yè)，畢業(yè)后在北京租房子，我大概租了12年的房子，2004年買的第一套房子，我34歲的時(shí)候買的第一套房子。
當(dāng)然今天的北京的首次購房的年齡，大家知道大概是多大嗎？
首次購房的平均年齡，大概是34歲，現(xiàn)在大概這個(gè)年齡實(shí)際上是每年再往后推一歲。
在北京買個(gè)房子已經(jīng)是越來越難的事情，特別對(duì)很多的年輕人，所以我覺得這樣的情況下我們?cè)僬f說租房更有意義。
1未來人口：
將向城市圈集中
租的事兒，我大概從七八個(gè)維度說一下。
很多人會(huì)定性的討論這個(gè)事情，租房子，那么房價(jià)會(huì)不會(huì)下來呢？大家會(huì)做定性的研討，我今天給大家一些定量的分析，這樣的話更有一些確定性。
第一，我們自己關(guān)注一些什么事兒？
關(guān)注租房的時(shí)候，我們首先要關(guān)注人口。
大家知道中國今天大概有7億的城市人口，未來幾年時(shí)間，大概9億到10億的城市人口。
我們首先關(guān)注，今天的7億人，未來的10億人，這10億的城市人口未來會(huì)怎么擺？會(huì)在中國的國土上怎么分布？這對(duì)我們來說，我覺得是比較重要的一個(gè)問題。
總的來說，我們會(huì)有一種基本的判斷，未來的人口可能會(huì)在全中國的20個(gè)城市圈相對(duì)比較集中一些。
今天的很多的三線城市，已經(jīng)是人口的這個(gè)凈流出的地方，已經(jīng)非常明顯，即便三線城市也是向中心區(qū)域越來越集中。
這是我們的第一個(gè)判斷，未來大概會(huì)有7億人口在20個(gè)城市圈，每個(gè)城市圈大概三千萬左右的人口，這是我們的第一個(gè)判斷。
2北京：
1/3人在租房住
第二，未來到底有多少人租房子？多少人買房子？
今天的數(shù)據(jù)，21%的人會(huì)租房子，將近80%的人住在自己的房子里。在北京，現(xiàn)在35%的人在租房子，將近三分之二的人住在自己的房子里。
未來的變化，一定是未來租房住的人越來越多。
比如說紐約、香港、巴黎這些大城市，都是超過一半的人租房子。
紐約大概是60%的人是在租的房，所以我覺得這是一個(gè)很重要的變量，隨著時(shí)間推移，有各種各樣的原因。
比如說房價(jià)高了大家不一定買得起，或者說首購年齡不斷的往后推。
所以說會(huì)有越來越多的人租房，也會(huì)有越來越多的人停留在租房的狀態(tài)，像我這樣的背景可能變成常態(tài)，因?yàn)槲易饬?2年的房子，租房變成長租了。
3未來：
北京1千萬租房人
第三，我們?cè)賮砜纯?，如果說到租了，未來這個(gè)租本身的狀況會(huì)發(fā)生什么樣的變化？或者人口本身狀況發(fā)生什么變化？
我們拿北京來說，2200萬的常住人口。北京是什么狀況？存量住房700萬套，跟我們的戶數(shù)比，是0.85—0.9，就是每戶平均攤不到一套房子。
全中國平均水平是1.05左右。三線城市大概1.2左右
北京就是這樣的狀況，700萬套房子，套均是2.1間，所以北京大概有1500萬間房子，住了2200萬常住人口。
理論來講，每個(gè)人攤不到一間房子。
這是一個(gè)很大的問題，并且因?yàn)楸本┙裉斓娜丝诮Y(jié)構(gòu)在未來的五年，我們可見，它會(huì)發(fā)生一些變化。
我們不能說高端和低端，但總體人口的結(jié)構(gòu)，比如說同樣是2200萬人，它的構(gòu)成也會(huì)和3年前5年前發(fā)生很大的變化。
總之我們看到未來的構(gòu)成，即便是租房，大家也愿意租，就是支付能力肯定會(huì)變強(qiáng)，這是我們想看到的。
所以今天住宅租本身的缺口實(shí)際上是非常大的，我們估計(jì)未來北京會(huì)有1千萬的租房的人，人均20平米左右，所以北京需要2億平方米的租房面積，今天是1億，這1億如何補(bǔ)充？這是未來的很大的一個(gè)問題，所以我覺得這是一個(gè)租的問題。
4房子：
快速升值的階段已過
總的來說，我自己覺得，房地產(chǎn)，就是住房資產(chǎn)價(jià)格快速增長的階段，其實(shí)已經(jīng)過去了。
我們?nèi)ズ芏喑鞘泻秃芏鄧獬鞘腥タ?，認(rèn)為未來的二手房市場(chǎng)是一個(gè)空間，當(dāng)人均GDP超過1400美元之后，房地產(chǎn)新增投資額開始增加；
當(dāng)人均GDP超過3000美元后，房地產(chǎn)的新增投資額開始快速增加，同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格開始快速增長；
當(dāng)人均GDP超過8000美元后，房地產(chǎn)新增投資額開始平穩(wěn)，資產(chǎn)價(jià)格開始平穩(wěn)，大概它會(huì)有一些這樣的基礎(chǔ)的規(guī)律。
我們是在2008年的時(shí)候，人均GDP超過了3000美元，到了2015年的時(shí)候，人均GDP做到8000美元。
這個(gè)階段咱們用了7年時(shí)間，美國人用了16年，從1960年到1976年，用了16年時(shí)間，從3000美元做到8000美元。
它背后實(shí)際上是有一些大的規(guī)律的，所以我自己的判斷，未來相對(duì)價(jià)格會(huì)越來越平穩(wěn)，這是我們的一個(gè)基礎(chǔ)的判斷。
5租金：
將來會(huì)不會(huì)暴漲？
再一個(gè)事情，租金。經(jīng)常有人會(huì)關(guān)心一個(gè)問題，會(huì)不會(huì)房子我買不起還租不起了？這就比較麻煩了。
我覺得這個(gè)問題其實(shí)是沒有的。
我想告訴大家一件事情，租金的價(jià)格跟資產(chǎn)的價(jià)格沒有任何關(guān)系，就是不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格跟租金沒任何關(guān)系。
所以有人算所謂的回報(bào)率，算這個(gè)事情是沒有任何意義的，因?yàn)樗淖兞坷镞吀@個(gè)事兒沒有任何關(guān)系。
最相關(guān)的變量是什么？是城市的人均收入，所以只要這個(gè)城市的人均收入在漲，不動(dòng)產(chǎn)的租金價(jià)格，就是使用價(jià)格就會(huì)漲。
租金價(jià)格的核心變量，是城市的人均的平均收入，這是一個(gè)核心的變量。
所以我們看過去的11年時(shí)間里，以北京為例，租金的漲幅非常平穩(wěn)，每年會(huì)漲一點(diǎn)，今年還是去年還有一點(diǎn)點(diǎn)跌幅。
就是租金占收入比，相對(duì)來說是個(gè)很穩(wěn)定的數(shù)字。
6當(dāng)下：
房租貴不貴？
中國今天的房租貴不貴？北京的房租貴不貴？
看怎么比。
我給大家一個(gè)數(shù)據(jù)，北京跟東京比，今天的資產(chǎn)價(jià)格誰高，不好說，它也不太好比，但我們姑且認(rèn)為它基本相等。
就可比地段，比如說拿北京的奧林匹克公園周圍的，跟東京的代代木公園周圍的相比，北京的每平米租金價(jià)格基本上相當(dāng)于東京的40%左右。
那我們就要看，租這個(gè)房子的人跟東京租那個(gè)房子的人，他們的收入有沒有2.5倍到3倍？我感覺好像是沒有。
所以說，理論上來講，北京今天的房租并不算高。
但總的來說，房租占個(gè)人月收入的比例，是相對(duì)來說比較穩(wěn)定的數(shù)，大概30%、40%左右。
我們看到最高的是巴黎，大概39%左右，大概相對(duì)來說是一個(gè)比較穩(wěn)定的一個(gè)數(shù)。
租金回報(bào)率這個(gè)事情更沒有意義了，北京現(xiàn)在的租金回報(bào)率平均算下來1.7%左右，大家一算，好像回報(bào)率很低。
但有一個(gè)問題，我們拿近期的和遠(yuǎn)期的回報(bào)率來算是兩回事兒。
比如近期的租金和五年前的資產(chǎn)價(jià)格，回報(bào)率大概4%左右。
美國、日本，它的資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，所以它五年前也是5%，今天也是5%。但咱們這兩個(gè)數(shù)，差別是比較大的。
房價(jià)是預(yù)期收入在近期的體現(xiàn)，因?yàn)榉績r(jià)為什么高呢？核心體現(xiàn)出來的是你對(duì)未來有信心。而租金，是近期收入在近期的體現(xiàn)，這兩個(gè)是有比較大的差別的。
所以我們拿遠(yuǎn)期的回報(bào)率來看，全中國很多城市回報(bào)率非常好，比如說我們看到鄭州，遠(yuǎn)期回報(bào)率可能到8%。
比如今天的日本，我發(fā)現(xiàn)日本的房子特別有意思，日本房子特點(diǎn)是租金回報(bào)率非常的穩(wěn)定，稅前8%，稅后6%。
7租房：
政府解決or市場(chǎng)解決
下面一個(gè)問題，像北京，今天1億平米，未來可能2億平米的租賃住宅，能夠基本解決今天的市場(chǎng)的需求。
我們?cè)賮砜匆粋€(gè)問題，就是租的這個(gè)房子，應(yīng)該是政府來解決嗎？還是應(yīng)該是由市場(chǎng)來解決？
全世界這個(gè)事情上有很多的探討，也走過很多彎路，基本上都是從補(bǔ)磚頭到補(bǔ)人頭。
一開始大家都建了大量的廉租房、公租房，但后來發(fā)現(xiàn)很多的問題。最后都變成了補(bǔ)人頭，我給你發(fā)租房券，你去市場(chǎng)上解決。
當(dāng)然全世界還發(fā)生了非常多有意思的事情，比如我們看到倫敦的34以上的人，回家跟老爹老媽一塊兒住的人越來越多，等等吧。
今天看起來比較有效的解決方式，都是在發(fā)租房券，就是對(duì)中低收入的人口發(fā)租房券，你去市場(chǎng)上解決這個(gè)問題。
8房源供應(yīng)：
靠B端還是C端
再一個(gè)，供應(yīng)量到底是C端解決還是B端解決？
到底是由一些單位、公司，法人蓋了很多房子，用于出租？還是我們這么多C，我們這些業(yè)主自己買了房子，自己房子再租出去？
全世界來看的話，解決市場(chǎng)租的供應(yīng)量的主要的方式，是C端解決的，就是個(gè)人房主去解決租賃住宅等問題的。
那么B端，只是一個(gè)補(bǔ)充，當(dāng)然這個(gè)補(bǔ)充有各種各樣的方法。
你看美國最大的管理機(jī)構(gòu)叫AVB，它當(dāng)時(shí)在美國，房屋量不到20萬套，但它是很大的資產(chǎn)持有者，就是所有的物業(yè)都是它自己持有的。
美國還有第二個(gè)叫EQR，也是個(gè)上市公司。他們倆的區(qū)別，就是AVB是開發(fā)商背景，EQR是資本背景，它的房子是市場(chǎng)上買來的。
當(dāng)然美國因?yàn)镽ETS發(fā)展比較好，所以都是RETS來管理。比如他們做的學(xué)生公寓。
總的來說，我是覺得未來的核心，租本身的市場(chǎng)是通過C來解決。
為什么通過B解決不了那么多？這個(gè)規(guī)模太大了，非常大的資產(chǎn)規(guī)模。
這個(gè)是我大概描述的租的圖譜，我覺得可能會(huì)更定量一些。
總之來說，第一，未來的人口怎么擺，這是很大的問題，當(dāng)然對(duì)北京來說，已經(jīng)定了，不超過2200萬人，當(dāng)然這個(gè)2200萬人，和今天和昨天的2200萬人的結(jié)構(gòu)是不太一樣的。
但我的理解，反正就是新的結(jié)構(gòu)下的人均的租住面積或者居住面積，只會(huì)提高，不會(huì)降低。
第二，這撥人里邊到底多少人買房、多少人租房子。從租來說，租住的物業(yè)品質(zhì)會(huì)越來越好。
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