有關(guān)房地產(chǎn)稅的討論已有多個年頭，不過房地產(chǎn)稅何時可以出臺仍無確定的時間表。按照3月4日十二屆全國人大五次會議新聞發(fā)言人傅瑩的說法，“今年沒有把房地產(chǎn)稅草案提請全國人大常委會審議的安排。”

不過，在未來對于推進房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收改革深化的情況下，房地產(chǎn)稅立法將走向何方以及探討房地產(chǎn)稅的稅制設(shè)計中，到底該不該設(shè)置一定的減免成為業(yè)內(nèi)學(xué)者探討的方向。5月19日，中央財經(jīng)大學(xué)財政學(xué)院院長馬海濤等三位學(xué)者在《學(xué)習(xí)時報》刊文，針對大家關(guān)注的房地產(chǎn)稅“設(shè)不設(shè)減免，怎么免”發(fā)表了一系列觀點。

關(guān)注房地產(chǎn)稅主要有兩大原因

由于種種原因，房地產(chǎn)稅迄今除去上海、重慶兩市的試點之外，還沒有普遍開征，但關(guān)于房地產(chǎn)稅的研究和討論一直受到城鎮(zhèn)居民的密切關(guān)注，主要原因有兩個：一是大家認識到房地產(chǎn)稅遲早會開征，有房的居民希望了解，如果開征房地產(chǎn)稅，自己到底需要繳多少，對自己的生活會有多大影響。二是在當前高房價的背景下，大家都想知道房地產(chǎn)稅會對房價產(chǎn)生什么樣的影響。

當前流傳的三種房地產(chǎn)稅方案

第一種，由于上海的試點政策只針對增量房產(chǎn)等原因，目前流傳的一種房地產(chǎn)稅方案，叫“只做增量，存量房暫不征稅”，即：新房上市就納稅，舊房待至上市交易或繼承過戶時再開始納稅。這個方案的出發(fā)點，是考慮到新稅開征阻力巨大，設(shè)法減少阻力，使新稅盡早上路；但問題在于把短痛變成長痛，造成長期不公平，尤其是對急需改善住房條件的人群。例如：一無房戶為解決剛性需求購房，一旦買了房馬上就要繳稅；與之對照，另一戶在新稅法頒布之前早有5套，卻無需繳納，還把多余房產(chǎn)出租獲取租金，加劇兩類待遇的差別。這樣做是對多數(shù)人不公，同時造成市場極大扭曲。另外，房地產(chǎn)稅是針對持有環(huán)節(jié)征收的稅種，存量房不征就不是房地產(chǎn)稅。因此，在進一步的研究和討論中這一方案基本已被摒棄。

現(xiàn)在社會上仍然流行的減免方案還有兩類：家庭首套減免和人均面積減免。“家庭首套減免”，即凡是家庭只有一套住房的，不加區(qū)別一律免稅，以期獲得大多數(shù)人支持。還有一類是按“人均面積減免”。但是上述兩類方案在現(xiàn)實操作中也存在異議。

若按家庭扣除，如何定義家庭？一口人還是三四口人？為方便照顧老人三代同住的怎么對待？所以，這個提法在稅政層面操作難度大，在不同人口數(shù)和類型的家庭間很不公平。

若按照人均面積扣除，如何考慮房產(chǎn)的檔次、位置？同樣的人均30平方米扣除，住別墅的跟住普通住宅待遇就出現(xiàn)了天壤之別也有失公平。

目前相對合理的方案是按“人均價值減免”

文章中指出，“人均價值減免”無需考慮房產(chǎn)區(qū)位、檔次、面積等因素，所有家庭均根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟社會狀況按人均免除一定的房產(chǎn)價值。例如若按上海免首套的平均價值500萬折算，上海人均可相應(yīng)免除100萬至200萬元房產(chǎn)價值，如此對于一個普通的三口之家，其最終效果與家庭首套減免類似，而單個房產(chǎn)價值很高的三口之家同樣也只能免除等量價值。馬海濤等學(xué)者的實證研究結(jié)論表明，相對于無免除方案，房地產(chǎn)稅負在家庭首套減免和人均面積減免方案下明顯是更多地由富人承擔。在人均價值減免方案下，稅負向富人傾斜更加明顯，其對收入的調(diào)節(jié)作用最高。而人均面積減免方案對收入的調(diào)節(jié)作用甚至弱于家庭首套減免方案。因此，從對不同收入群體的公平性考量，對調(diào)節(jié)收入分配的作用以及簡化政策實施的難度等方面來看，按人均價值減免要優(yōu)于家庭首套減免和按人均面積減免的方案。

房地產(chǎn)稅設(shè)不設(shè)減免？

馬海濤等學(xué)者在文章中指出，關(guān)于房地產(chǎn)稅有沒有免除的問題，基于經(jīng)濟學(xué)和財政學(xué)的理論，無論從效率還是公平的角度，寬稅基、少豁免甚至無豁免地對所有業(yè)主征收是理論上的最優(yōu)。針對某些特定群體的減免或差別稅率，其動態(tài)結(jié)果并不公平，隨著時間推移，不公平的程度還會加速放大，造成嚴重的社會問題。但在現(xiàn)實中，開征房地產(chǎn)稅能不能一步到位，不設(shè)任何免除？這還有待仔細研究。從中國當前的高房價背景和輿論環(huán)境來看，不設(shè)免除可能會面臨較大的阻力。鑒于房地產(chǎn)稅牽涉面廣，開征新稅也往往面臨方方面面的阻力，為了獲得大多數(shù)人的支持，不少專家學(xué)者主張，開征房地產(chǎn)稅必須以大范圍的減免為代價。