上周末，我國(guó)首部專門針對(duì)住房租賃和銷售的法規(guī)發(fā)布，條例征求意見(jiàn)稿包括住房租賃、住房銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任等，從多個(gè)角度規(guī)范房屋租賃和銷售市場(chǎng)。其中將近一半的篇幅重點(diǎn)放在了如何保障租房人的權(quán)益。

這對(duì)于城市里的租客來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)好消息。在房屋租賃市場(chǎng)中，租房者常常扮演著“弱勢(shì)群體”的角色。在這個(gè)遠(yuǎn)談不上客戶友好型的市場(chǎng)中，承租人不得不想盡辦法隨時(shí)轉(zhuǎn)戰(zhàn)購(gòu)房市場(chǎng)，買下自己的房屋才算安心，即使為此背上高額債務(wù)也在所不惜。

在人們不愿租房更愿買房的中國(guó)，讓租客的基本權(quán)益得到保障或許能抵充部分購(gòu)房需求。長(zhǎng)期以來(lái)，并不健康的租賃市場(chǎng)和投機(jī)式購(gòu)買一起催生了房?jī)r(jià)泡沫。而在擠泡沫、讓市場(chǎng)重歸正常軌道的過(guò)程中，管理好租房市場(chǎng)卻只是房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范的一環(huán)。

在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)中，租賃市場(chǎng)只是土地供應(yīng)市場(chǎng)、房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)之下的三級(jí)市場(chǎng)。租房市場(chǎng)的真正規(guī)范與上游房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)直接相關(guān)，買賣市場(chǎng)的規(guī)范同樣離不開(kāi)上游土地供應(yīng)市場(chǎng)的健康存在。

租房市場(chǎng)的諸多亂象來(lái)自于上游房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育不成熟。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于發(fā)展的初級(jí)階段。和發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重滯后。

房地產(chǎn)市場(chǎng)以典型的買賣市場(chǎng)為主，房地產(chǎn)間接市場(chǎng)出租企業(yè)股票、投資基金份額交易市場(chǎng)尚未形成，這是導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)諸多問(wèn)題的關(guān)鍵原因。發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)和房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)并重、直接市場(chǎng)和間接市場(chǎng)并舉的市場(chǎng)，擁有大量資金的機(jī)構(gòu)投資人、出租人在良性促進(jìn)著租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

此外，迄今為止，有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)制尚缺乏一套完整、系統(tǒng)的制度，對(duì)于住房買賣、住房租賃以及土地、金融、房地產(chǎn)業(yè)管理乃至相關(guān)的稅收，尚存在許多法律法規(guī)的空白。“無(wú)法可依”給了不良的投機(jī)者擾亂市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

就住房租賃而言，在法律層面的規(guī)制主要是《合同法》、《物權(quán)法》，但《合同法》并未針對(duì)住房租賃的特殊性進(jìn)行規(guī)定，《物權(quán)法》則主要涉及出租人。其他由各地方政府部門出臺(tái)的住房租賃管理辦法，在法院處理住房租賃糾紛時(shí)并不具有法律效力，因此也就起不到實(shí)際的規(guī)制作用。

從3月中下旬以來(lái)，針對(duì)超出正常熱度的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從部委到地方相繼出臺(tái)了一系列的政策與措施給市場(chǎng)降溫。這些政策和措施取得了不錯(cuò)的效果，但此類“補(bǔ)丁式”政策雖然能夠滿足即時(shí)的需求，但層層摞起來(lái)的“補(bǔ)丁”卻遠(yuǎn)比不上將政策的整體效果最大化的立法更有約束力。因此為了樓市長(zhǎng)期健康發(fā)展，還需要圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)逐層進(jìn)行系統(tǒng)性規(guī)范，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”也需要真正配套的長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)。