房產往往是遺產中最重要的一項財產,那么因處理遺產而取得的房產,在辦理過戶之前,有哪些是需要繳納契稅呢?
接受贈與取得的房產應繳納契稅
案例 小王的爺爺去世了,留下一所住宅和一間商鋪,去世前未立遺囑。小王的奶奶、父母和叔叔經過協(xié)商,決定把商鋪過戶到小王名下,住宅則留給奶奶,待奶奶百年之后再做處理。小王和奶奶在辦理過戶手續(xù)時,是否應當繳納契稅?
案例分析
《中華人民共和國繼承法》第二章第十條規(guī)定,遺產按照下列順序繼承:第一順序:配偶、子女、父母。第二順序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承開始后,由第一順序繼承人繼承,第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的,由第二順序繼承人繼承。
案例中小王的奶奶、父親和叔叔屬于第一順序繼承人,按法定繼承理應由他們三個繼承房產。小王的奶奶取得的住宅產權顯然是法定繼承所得,無需繳納契稅。小王由于不屬于第一順序繼承人,沒有繼承爺爺遺產的權力,他取得的商鋪產權實質上是由奶奶、父親、叔叔繼承之后贈與他的。依據相關規(guī)定,小王取得商鋪的行為應按接受贈與繳納契稅。
通過繼承和接受贈與取得的房產應繳納部分契稅
案例 張大爺和老伴有一處房產登記在老伴名下,是其共同財產,老伴生前曾表示百年之后就把房子給兒子小張。老伴去世后,張大爺按照她的遺愿帶兒子去公證處做繼承公證,計劃把房子過戶到兒子名下,被告知需要先到稅務機關繳納相應的契稅,可張大爺認為子女繼承父母的房產按照法律規(guī)定不應當繳納契稅。
案例分析
《中華人民共和國繼承法》第四章第二十六條規(guī)定,夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的共同所有的財產,除有約定的以外,如果分割遺產,應當先將共同所有的財產的一半分出為配偶所有,其余的為被繼承人的遺產。張大爺一家的做法從法律層面上講,其情況是:繼承開始后,張大爺放棄繼承,由兒子小張繼承老伴的全部遺產。同時,張大爺把自己擁有房屋50%的份額無償贈與兒子。也就是說,小張取得的該處房產一半是繼承所得,一半是接受贈與所得。因此,小張在辦理房產過戶之前,應先繳納父親贈與自己的房屋50%份額對應的契稅。
非法定繼承人取得房產應繳納契稅
案例 趙奶奶是一位孤寡老人,她的鄰居小明一家人平時在生活上對她多有照顧。她對小明像對親孫子一樣疼愛,于是便去公證處立了一份遺囑,死后將自己的房產給小明。趙奶奶去世后,小明依照遺囑接受了房產,他是否應當繳納契稅?
案例分析
《關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復》(國稅函〔2004〕1036號)第二條規(guī)定,按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定,非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬,屬于贈與行為,應征收契稅。因此,小明作為非法定繼承人承受房產,屬于國稅函〔2004〕1036號文件第二條規(guī)定的應稅行為,應當依法繳納契稅。
(作者單位:北京市通州區(qū)地稅局 劉濤 馬奎)
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