剛過去的3月份見證了三四十個城市加碼樓市調(diào)控的熱鬧場景。筆者認(rèn)真觀察后發(fā)現(xiàn)，這次調(diào)控或可分為兩類：一類是按今年政府工作報告“遏制熱點(diǎn)城市房價過快上漲”的要求行事;另一類雖也指向這個目標(biāo)，但在客觀效果上可能適得其反，變成房地產(chǎn)銷售的“饑餓營銷”。

前一類是以北京為代表的一二線熱點(diǎn)城市，如北京、廣州、鄭州、長沙、南京、青島等。以這次北京調(diào)控政策為例，其主要工具是限購限貸。限購早就有了，重點(diǎn)在限貸上。過去限貸是以是否在京有過購房貸款來衡量，但這次則指向全國，凡是做過各類型住房貸款的都算有過貸款記錄。

如此一來，投機(jī)者既無能力也沒意愿進(jìn)入市場，因?yàn)槿谫Y杠桿已降到無利可圖的水平，進(jìn)入房地產(chǎn)市場風(fēng)險明顯。更重要的是，如果投機(jī)炒作者不再進(jìn)入住房市場，那么北京的住房銷售將出現(xiàn)急劇下跌。在這種情況下，盡管早進(jìn)入的住房持有者并不情愿降價售出手中住房，但只要房價些許下跌，不僅會讓住房投機(jī)炒作者更不敢入市，而且房地產(chǎn)市場預(yù)期也可能在這種市場僵持中出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。不過，這些政策是否能遏制房地產(chǎn)泡沫仍不確定，需要新的調(diào)控政策跟進(jìn)。

當(dāng)然，還有一個因素要考慮進(jìn)來，那就是開發(fā)商手中還掌握著之前拍下的大量土地。還是以北京為例，如果這些土地得到開發(fā)，將增加20萬套住房供給。這也會對房地產(chǎn)市場帶來巨大影響。

另一類是在北京出臺政策之前，已有18個市、縣、區(qū)實(shí)施新一輪地方樓市限購、限貸等加碼的調(diào)控政策。這些城市大多處于2016年熱點(diǎn)城市的周邊。從這些城市出臺的政策看，很多都是規(guī)定外地居民可購買一套住房，而不許購買二套。而一套住房只限于在本地沒有持有住房即可，至于在外地購買多少套不算入統(tǒng)計范圍。

也就是說，這類調(diào)控政策雖然意在調(diào)控房價，但客觀上卻給投機(jī)者留下空子。如果一個炒房者在這個城市可買一套，在另一個城市還能再買一套，則其仍能輕易同時持有多套住房。如此一來，這些城市的房地產(chǎn)市場就可能出現(xiàn)“你只能買一套”的饑餓營銷效應(yīng)，房價上漲勢頭難以遏制。

可見，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控可能會加劇市場分化：一邊是一二線熱點(diǎn)城市住房銷售冷卻下來，投機(jī)炒作在短期內(nèi)得到遏制;另一邊是一些三四線城市可能出現(xiàn)銷售火爆場面，房地產(chǎn)泡沫向這些城市蔓延。為此，一些地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)更加均衡周全，盡量防止這種情況發(fā)生。(作者是青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授)