國際信用評級機構(gòu)穆迪近日發(fā)布報告預(yù)測，中國各級政府加強調(diào)控抑制房價上漲，2017年中國房地產(chǎn)市場將會降溫，銷售增速將有所放緩。
在銷量與平均房價增長推動下，2016年中國房地產(chǎn)銷售額創(chuàng)下近10萬億元新高。當年9月底開始，政府從供給端和需求端加大樓市調(diào)控力度，中央政府將“去泡沫”作為2017年樓市主基調(diào)，各地在地方“兩會”上陸續(xù)表態(tài)響應(yīng)中央。
2月3日，央行分別上調(diào)了7天、14天、28天逆回購操作中標利率，并且上調(diào)了常備借貸便利貸款利率，隔夜品種上調(diào)35個基點。業(yè)內(nèi)人士分析稱，這其實是變相加息，資金面將成為影響2017年樓市走勢的關(guān)鍵因素。
調(diào)控致12月房地產(chǎn)銷售放緩
穆迪投資者服務(wù)公司發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場焦點》報告指出， 2016年中國全國合約銷售額創(chuàng)紀錄達到9.9萬億元，較2015年增長36.2%。穆迪分析師黃哲表示，由于官方2016年9月為調(diào)控房地產(chǎn)市場而采取更嚴格的措施，因此當年12月的銷售額增速有所放緩，低于前三個季度。
“經(jīng)歷了2016年的增長后，我們預(yù)計2017年全國合約銷售額將與2016年大體持平或略有下降。”黃哲說。
在歷經(jīng)長時間的快速上漲之后，房地產(chǎn)泡沫已成為中國經(jīng)濟當前的風險點。為抑制房價，中國一二線城市自2016年9月底起展開樓市調(diào)控，多地先后出臺限購、限貸政策。
以首都北京為例，該市2016年9月出臺新政，要求進一步完善差別化住房信貸政策，規(guī)定首套普通自住房首付款比率不低于35%，二套房無論有無貸款紀錄，首付款比率均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比率不低于70%。
2016年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議中亦明確定調(diào)2017年樓市發(fā)展，即“房子是用來住的，不是用來炒的。”。隨后地方“兩會”相繼召開，多地繼續(xù)對房地產(chǎn)市場調(diào)控表態(tài)，其中熱點城市均表示將嚴格執(zhí)行調(diào)控政策、穩(wěn)定房價。北京公布2017年樓市調(diào)控目標為房價環(huán)比不增長；上海表示要牢固把控基調(diào)，重申“房子是用來住的，不是用來炒的”。
一二線城市房價增長減緩
穆迪報告顯示，各地的調(diào)控措施已初見成效。2016年12月，中國70個大中城市當中，有46個城市的房價環(huán)比出現(xiàn)增長，數(shù)量少于11月份的55個和10月份的62個城市。與此同時，有20個城市房價出現(xiàn)環(huán)比下降，數(shù)量高于11月份和10月份。
從一線城市房價來看， 2016年12月，4個一線城市中北、上、深在將近兩年中首次出現(xiàn)房價環(huán)比下降，降幅分別是0.1%、0.2%和0.4%，而廣州房價漲幅從11月的0.9%降至12月的0.7%。4個一線城市平均房價增幅環(huán)比持平，而11月和10月分別增長0.1%和0.5%。
資金面或成影響2017年房價主因
2月3日，農(nóng)歷新年開工第一天，央行就上調(diào)逆回購操作中標利率，并且上調(diào)了常備借貸便利貸款利率，隔夜品種上調(diào)35個基點。
中原地產(chǎn)分析師張大偉告訴財新記者，影響2017年樓市走勢最關(guān)鍵的因素是資金價格的變化。目前看，加息或者變相加息的可能性已經(jīng)出現(xiàn)。2017年北京及其他主要一二線城市的房價調(diào)整預(yù)期越來越明顯。
“判斷2017年北京或者全國房價走勢可以說主要看資金價格和是否‘認房又認貸’。如果認房又認貸，可以預(yù)期的是成交量還將有20%以上的跌幅空間，而房價的跌幅甚至會接近2014年。”張大偉補充道。
“央行今日的利率調(diào)整使得資金面收緊，利空房價上漲。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受財新記者采訪時表示，2017年房價可能還會上漲，但漲幅受到抑制。
除了資金面之外，庫存和需求也是影響房價的因素。穆迪指出，截至2016年12月，一二線樣本城市的住宅庫存，分別處于八個月和六個月的低位。較低庫存降低了未來半年這些城市房價大幅回調(diào)的風險。嚴躍進告訴財新記者，一線城市剛需依然強勁，價格方面不會下跌，房價在2017年會有6%的增幅。
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