政府工作報告大篇幅、具體描述房地產(chǎn)調(diào)控，上月北京新建房價格下跌，代表熱議——

樓市調(diào)控將如何改變房價走向？

房價調(diào)控

本次人代會《政府工作報告》在論及改善和保障民生時從平抑房價的角度強調(diào)要把握住房的“居住屬性”，目前全國各地紛紛出臺樓市調(diào)控政策，北京也出臺了關(guān)于樓市調(diào)控的“京八條”。從近日國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，八成熱點城市房價環(huán)比下調(diào)，其中去年北京12月份新建商品住宅價格環(huán)比下跌0.1%。那么，北京房價還會再漲嗎？樓市調(diào)控的效果如何？北青報記者對來自金融、地產(chǎn)、住房保障、教育等領(lǐng)域的多位代表進行了專訪。

在本次政府工作報告中，重點強調(diào)了要把握住房的居住屬性，要建立租售并舉的住房制度。金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多措并舉，探索建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制。市人大代表、北京保障性住房建設(shè)投資中心總經(jīng)理金焱對北京青年報記者表示，這是多年以來首次看到市政府工作報告如此大篇幅、具體地描述房地產(chǎn)調(diào)控的方向和舉措，可見政府穩(wěn)定房價的決心。豐臺團的一名市人大代表稱，以前樓市調(diào)控給人的印象是比較簡單，主要是限購。但這次的政府工作報告提到的長效機制是一個立體的概念，本輪對房地產(chǎn)的調(diào)控將是全方位的。

焦點一：樓市調(diào)控如何改變房價走向？

“多舉措齊發(fā)力北京今年房價難再漲”

在本次人代會開幕前的政務(wù)咨詢會上，市住建委相關(guān)負責(zé)人對北青報記者表示，北京樓市調(diào)控的目標(biāo)是穩(wěn)定房價，是否加碼將視市場情況而定。如果北京要繼續(xù)加碼樓市調(diào)控，重點還是放在抑制樓市的投資投機上。

市人大代表、北京保障性住房建設(shè)投資中心總經(jīng)理金焱表示，通過在供給側(cè)調(diào)控房價，讓住房回歸居住屬性。保障性住房的建設(shè)將是控房價的一個重要措施。金焱表示，北京市的住房市場供應(yīng)體系當(dāng)中，我們過去都習(xí)慣于買商品房，保障房也是以買為主，經(jīng)適房、限價房，它都是產(chǎn)權(quán)型的，我們過多習(xí)慣于居者有其屋，住有所居，在滿足供應(yīng)過程中，中央和北京市，包括這次政府報告都提了要培育發(fā)展租賃性住房。雖然就一句話，但是這個對北京的調(diào)控房價是非常重要的。為什么這么說？解決剛性需求的人，不一定全部要買商品房，可以通過租賃這個市場，來解決一部分人的住房需求。

采訪中，多名人大代表告訴北青報記者，在政府力度空前的調(diào)控措施中，尤其是綜合運用金融、土地、財稅等措施，今年房價很難再漲。

焦點二：樓市是否有泡沫？

“房地產(chǎn)的泡沫與金融風(fēng)險密切相關(guān)”

北京樓市是否有泡沫？市住建委相關(guān)人士近日曾對北青報記者表示，北京的房價已經(jīng)過高。過高就意味著泡沫。而在調(diào)控樓市的“京八條”中，也涉及到樓市去杠桿的問題，要求實行差別化的住房信貸政策，提高二套房的首付比例。金融手段成為各地調(diào)控樓市的一個重要方面。

市人大代表、SOHO中國有限公司董事長潘石屹表示，“北京房價漲得也是夠高的了”。中央經(jīng)濟工作會議講房子是用來住的不是用來炒的，其中提到了信貸政策，就是首付款的比例和利率，“開發(fā)貸款影響不大，抵押土地什么的，主要是消費貸款，只要把首付款比例提高，需求量就下來了，房價自然就降了”。

市人大代表、中國農(nóng)業(yè)銀行北京分行行長易映森表示，把房地產(chǎn)的泡沫擠掉本身也是防范金融風(fēng)險的一種手段。目前，從銀行的角度來看，樓市的泡沫還不是很大，但是要未雨綢繆，防范樓市泡沫過大，從而產(chǎn)生金融風(fēng)險。目前房貸的增加主要是針對個人的住房按揭貸款，這個貸款的防范風(fēng)險就建立在房地產(chǎn)市場的健康上面，所以銀行特別希望房地產(chǎn)的健康發(fā)展。在這一輪樓市調(diào)控中，許多銀行上調(diào)了貸款利率優(yōu)惠政策，這也是從信貸的角度控房價的措施之一。

焦點三：高價學(xué)區(qū)房何去何從？

“天價學(xué)區(qū)房背后是教育不均衡”

北青報記者在市人代會多個代表團審議報告時都聽到有代表談?wù)摳邇r學(xué)區(qū)房問題。

“為什么一間人都沒法住的房子能炒到二三十萬？”“學(xué)區(qū)房價格何時能降溫？”作為西城的頂尖優(yōu)質(zhì)校，實驗二小的“天價”學(xué)區(qū)房也一直是大家熱議的焦點，一間破舊的小賣部賣到四十多萬一平，一間10平米的小平房賣到300多萬，甚至供不應(yīng)求。

對于“天價”學(xué)區(qū)房這樣的怪象，作為西城團的代表、北京實驗二小教育集團總校長李烈表示，學(xué)校附近這些學(xué)區(qū)房的價值確實驚為天價，但是在市場規(guī)律動作下，這類事并不違規(guī)，也符合入學(xué)的原則政策，無從管控，“就近入學(xué)是現(xiàn)行政策，就近的依據(jù)就是戶口和住房。”

李烈認(rèn)為，天價學(xué)區(qū)房的根本問題不僅僅在于房價調(diào)控，而在于基礎(chǔ)教育本身均衡發(fā)展問題。學(xué)校質(zhì)量有差距和沒有其他選擇是出現(xiàn)天價學(xué)區(qū)房及炒房的重要原因。“按照就近入學(xué)的原則，家長可選擇的唯一做法就是要把房子、本子落在優(yōu)質(zhì)校附近，所以才會導(dǎo)致這些學(xué)區(qū)房的房價炒高。如果學(xué)校之間差異不大，每所學(xué)校都很不錯，自然也就沒有家長會舍近求遠，花那么多的錢，去一個孩子和家人都不方便的地方買學(xué)區(qū)房，甚至是買一個根本不居住的房子”。

作為房地產(chǎn)、教育兩個行業(yè)的“雙跨”代表，錫華實業(yè)投資集團董事長、二十一世紀(jì)國際學(xué)校校長張杰庭表示，房價一定是跟學(xué)區(qū)有關(guān)系的，之所以炒出天價學(xué)區(qū)房，主要還是因為教育的不均衡化造成的。張杰庭指出，還是要推動名校名師定期流動起來，而不是只是對名校進行“翻牌”，同時要從增加公立校的學(xué)位上動腦筋。

張杰庭提出了一種方案。他介紹，目前建設(shè)學(xué)校的標(biāo)準(zhǔn)還是40年前的老標(biāo)準(zhǔn)，對容積率、樓層的要求過于落后，“像幼兒園容積率為0.6，只能建三層；小學(xué)容積率為0.8，只能建四層；中學(xué)容積率1.0，只能建五層，隨著社會的發(fā)展，電梯、消防等技術(shù)的成熟，完全可以調(diào)整容積率指標(biāo)。這樣在有限的土地上就可容納更多的學(xué)生，自然而然學(xué)區(qū)房的價格也就降下來了。”

對話

北京長效調(diào)控措施有利于穩(wěn)定房價

對話人：市人大代表、北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波

北青報：樓市調(diào)控之后北京提出今年實現(xiàn)“房價環(huán)比不上漲”。你怎么看？

樓建波：對于政府提出的“房價環(huán)比不增長”，主要還是取決于政府出臺的措施。目前北京關(guān)于房地產(chǎn)出臺的措施還是很多的，比如建多少套自住商品房，供多少塊地，包括在土地出讓的時候，是采取什么樣的規(guī)劃和市場安排。比如“控房價、競地價”的土地出讓方式。這些長效調(diào)控措施的出臺有利于北京穩(wěn)定房價。

北青報：哪些因素將影響北京房產(chǎn)價格的走向？

樓建波：目前北京的政策還是好的，提出要“穩(wěn)定”，而并不是“打壓”或者“抑制”。所以當(dāng)下樓市走向主要受四個因素影響：第一個就是土地出讓情況，供地很重要，但實際上目前沒有多少土地可以向市場出讓。第二個，是政府層面對購買住房的一些限制措施，比如限購，是繼續(xù)保留還是改變，將會對房價走勢產(chǎn)生較大影響。第三個因素就是房產(chǎn)稅，這個稅制出臺的時機以及內(nèi)容如何制定，這些都將會帶來極大的影響。第四個影響因素就是宏觀經(jīng)濟的走向，經(jīng)濟好與不好，房價的情況肯定也不一樣。有的地方房價很高，有的地方房價平穩(wěn)，其實與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟狀況關(guān)系很密切。