熱點(diǎn)城市樓市整體降溫

三四線城市樓市仍面臨去庫(kù)存難題

樓市調(diào)控在意料之中完成了“跨年”，上海、重慶近日紛紛出臺(tái)新的管理辦法為蠢蠢欲動(dòng)的樓市“療毒去火”，被視為新一輪政策收緊的前兆。業(yè)內(nèi)人士表示，今年的房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒏訌?qiáng)調(diào)“地方主體責(zé)任”，“去庫(kù)存”仍然將是絕大多數(shù)三四線城市樓市政策的主要方向。房企的融資渠道將重新收緊，部分房企的資金壓力或?qū)⒅鸩斤@現(xiàn)。

杭州一家房產(chǎn)中介的分店經(jīng)理左立娜對(duì)剛剛過(guò)去的2016年印象深刻，最忙的時(shí)候連飯都顧不上吃，帶著客戶到處看房。

一線城市樓市調(diào)控加碼后，以杭州、濟(jì)南、無(wú)錫為代表的二三線城市逐漸成為購(gòu)房者心中的“價(jià)格洼地”。杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)中涌入大量投資客，“批發(fā)”購(gòu)房，導(dǎo)致房?jī)r(jià)集體跳漲，個(gè)別房企為利益驅(qū)使甚至捂盤惜售。

根據(jù)透明售房研究院的統(tǒng)計(jì)，2016年外地購(gòu)房群體在杭州市場(chǎng)的活躍度顯著增加。2016年外來(lái)購(gòu)房者共在杭州市區(qū)購(gòu)買商品房68839套，為2015年全年的2.66倍。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年多個(gè)城市土地出讓收入創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄，蘇州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武漢、重慶和深圳這9個(gè)城市“賣地”收入超過(guò)千億元。

2016年9月開始部分城市開始收緊政策。特別是國(guó)慶前后，熱點(diǎn)城市集中出臺(tái)了一系列限購(gòu)、限貸措施，多個(gè)城市隨后進(jìn)行了調(diào)控升級(jí)，中國(guó)樓市再次開啟“調(diào)控時(shí)間”。

據(jù)透明售房研究院的統(tǒng)計(jì)，從2016年9月至12月底，全國(guó)共有近30個(gè)城市開啟了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，本輪行情中漲勢(shì)驚人的樓市“四小龍”廈門、南京、合肥、蘇州均在此列，有的城市甚至進(jìn)行了多輪調(diào)控。

2016年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

高強(qiáng)度、大范圍的調(diào)控措施有效遏制了房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，在因地制宜、因城施策的調(diào)控政策作用下，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯趨穩(wěn)。

得益于此輪牛市行情，不少一二線重點(diǎn)城市順利去化。但記者近日在東南沿海走訪發(fā)現(xiàn)，大部分三四線城市樓市依然面臨“去庫(kù)存”的難題。

“鎮(zhèn)里的年輕人都去縣里買房子，外來(lái)務(wù)工人員又沒(méi)有充足的資金，這樣的住宅樓誰(shuí)來(lái)買？”浙江寧波一個(gè)小城鎮(zhèn)的鎮(zhèn)長(zhǎng)說(shuō)，前幾年房地產(chǎn)熱時(shí)杭州某知名房地產(chǎn)開發(fā)商在鎮(zhèn)里開發(fā)建設(shè)了一高檔樓盤，至今仍然賣不動(dòng)，“去庫(kù)存問(wèn)題是不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)共同的煩惱”。

透明售房研究院院長(zhǎng)方張接表示，2017年的房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒏訌?qiáng)調(diào)“地方主體責(zé)任”，各地的調(diào)控手段、調(diào)控力度都將視當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)走勢(shì)而定，不同城市和區(qū)域之間的政策會(huì)進(jìn)一步加大，“去庫(kù)存”仍然將是絕大多數(shù)三四線城市樓市政策的主要方向。

方張接表示，2017年宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然存在，房企的融資渠道將重新收緊，部分房企的資金壓力或?qū)⒅鸩斤@現(xiàn)。根據(jù)此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所提出的定位，預(yù)計(jì)政府將持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)“去投資投機(jī)化”，跟進(jìn)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房的配套性措施。

透明售房研究院發(fā)布的分析報(bào)告顯示，2016年，全國(guó)房地產(chǎn)銷售金額僅用11個(gè)月就超過(guò)10萬(wàn)億元，全年共有3家房企銷售金額超過(guò)3000億元，十強(qiáng)房企銷售總額超2萬(wàn)億元。“在部分重點(diǎn)城市嚴(yán)格調(diào)控的情況下，2017年市場(chǎng)整體規(guī)模不可避免地將出現(xiàn)萎縮。”方張接說(shuō)。

“2016年熱點(diǎn)城市所呈現(xiàn)的房?jī)r(jià)大漲，說(shuō)明建立長(zhǎng)效機(jī)制十分必要。”浙江大學(xué)管理學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任賈生華表示，抑制炒房要從稅收、金融等方面完善基本制度，而不是依靠政府識(shí)別誰(shuí)是住房消費(fèi)，誰(shuí)在投資投機(jī)。如果基本制度和機(jī)制健全了，商品房買賣的權(quán)利應(yīng)該交給家庭。如果保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)，自然沒(méi)有炒房者的生存空間。從這個(gè)意義上看，限購(gòu)、限貸、限價(jià)等目前普遍有效的政策措施都非長(zhǎng)久之計(jì)。