2014年接任戴德梁行北中國區(qū)董事總經(jīng)理之前，王盛有著深厚的財務(wù)履歷，他曾出任戴德梁行首席財務(wù)總監(jiān)，在一家知名會計公司、匯豐銀行和一家房地產(chǎn)信托投資基金均有任職。
專業(yè)的財務(wù)出身仍然在輔助王盛管理戴德梁行在北中國區(qū)的6間城市公司，但并不是他思考這家公司發(fā)展的全部維度。
“戴德梁行并不是一家金融機(jī)構(gòu)，或者管理龐大的現(xiàn)金流，推動融資，所以財務(wù)管理并不復(fù)雜。”王盛告訴人民網(wǎng)記者，“戴德梁行北中國區(qū)公司有10條業(yè)務(wù)線，彼此關(guān)聯(lián)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)和市場在波動，必須要有耐心。”
王盛覺得在職業(yè)上，很多人對財務(wù)背景的職業(yè)經(jīng)理人存有誤解：“他們做業(yè)務(wù)，思維會非常短線”，一些業(yè)務(wù)反映在財務(wù)上低迷，可能把整個業(yè)務(wù)團(tuán)隊砍掉。
“我不一樣。我是一個相對有耐心的財務(wù)出身的職業(yè)經(jīng)理人。”王盛說，如果每次業(yè)務(wù)出現(xiàn)波動，管理層就直接砍掉，那么整個公司的業(yè)務(wù)平臺會越做越小。“你必須理解一項業(yè)務(wù)增長或萎縮背后的原因，如果市場是持續(xù)性的，管理層應(yīng)該給團(tuán)隊發(fā)展業(yè)務(wù)的機(jī)會，找到合適的人，并且支持他。”
王盛會從戴德梁行的業(yè)務(wù)增量上觀察商業(yè)地產(chǎn)的變化，新的市場格局和客戶需求，要求他去調(diào)整和適應(yīng)。
剛剛過去的2016年，戴德梁行北中國區(qū)的營業(yè)收入和利潤實現(xiàn)了增長，業(yè)務(wù)份額占比更重要的是投資及顧問服務(wù)、估價及顧問服務(wù)、資產(chǎn)服務(wù)等板塊。
與此同時，戴德梁行的策略發(fā)展顧問部在尋求轉(zhuǎn)型，過去很多年，這個部門主要幫助發(fā)展商開展土地開發(fā)前期顧問業(yè)務(wù)，比如發(fā)展商拿地以后規(guī)劃建設(shè)成怎樣的綜合體項目、銷售與自持比例如何依據(jù)市場安排。
現(xiàn)在戴德梁行這方面的業(yè)務(wù)越來越少，王盛據(jù)此認(rèn)為中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在減少。但與此同時，戴德梁行的存量業(yè)務(wù)在活躍，比如交易、運(yùn)營、資產(chǎn)管理、物業(yè)改造和品質(zhì)提升。
當(dāng)然，他也不否認(rèn)財務(wù)專業(yè)給他在管理上帶來的便利，這給他節(jié)省了很多時間和精力投入到其他事情上。與其他管理者相比，王盛不用把時間花在財務(wù)報表上，一條業(yè)務(wù)線發(fā)展是否健康，是否要持續(xù)投入，“我很快就可以做判斷，一眼就知道發(fā)生了什么事。”
財務(wù)背景也給了王盛在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的視野。與很多房地產(chǎn)人士不同，王盛更容易預(yù)見和理解房地產(chǎn)金融的發(fā)展，比如加速活躍的REITs，“這些對我來說是很自然看到的事情，如何讓一個物業(yè)流動起來，上市交易，這方面的思考可能我比別人多一點。”
戴德梁行在服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域尤其出色，現(xiàn)在10條業(yè)務(wù)線里，囊括了策略發(fā)展顧問、投資及顧問服務(wù)、估價及顧問服務(wù)、資產(chǎn)服務(wù)等，圍繞的是商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)、建造、運(yùn)營、流通、管理等全部流程和環(huán)節(jié)。
王盛說，戴德梁行接下來的機(jī)會更大，一方面是在一個更加健康、專業(yè)和規(guī)范的商業(yè)市場，專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)會凸顯優(yōu)勢；另一方面是中國的商業(yè)地產(chǎn)交易在活躍，無論是租賃，或者買賣。
“如果商業(yè)地產(chǎn)不流動，那么物業(yè)就是死氣沉沉。資產(chǎn)盤活以后，專業(yè)服務(wù)的價值和地位會得到提高與重視。”王盛說，“中國市場可能很重視資產(chǎn)的價值，過去很長一段時間很多人都在想著賺快錢，但不知道如何管理資產(chǎn)，所以也不那么尊重知識、專業(yè)和服務(wù)。”
中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)缺少資產(chǎn)管理的意識，他以此舉了一個例子。自己在美國生活期間，住在舊金山一棟上世紀(jì)20年代建造的房子里，差不多有上百年歷史，但房屋的品質(zhì)很高，風(fēng)格和細(xì)節(jié)都非常鮮明、獨特，這些房屋的維護(hù)非常好，因為地段很好，所以租金也很高。
“但在中國大多數(shù)城市，一棟五年的樓宇就會顯得很老舊，一棟十年的樓宇可能都用不了。這對商業(yè)地產(chǎn)而言是很大的問題。”王盛介紹，在西方，商業(yè)地產(chǎn)的維護(hù)，是一項非常專業(yè)和系統(tǒng)化的工程，定期要進(jìn)行檢修維護(hù)，“并不是一棟樓看起來沒壞、還不錯，就不修了。中國的商業(yè)地產(chǎn)在這方面有很大改進(jìn)的余地。”
戴德梁行華北區(qū)總部辦公地點位于嘉里中心，這是一棟已經(jīng)建成了近20年的寫字樓，但現(xiàn)在依然非常舒適，這對樓宇的經(jīng)營維護(hù)水準(zhǔn)有很高的要求。
商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域正在推動的資產(chǎn)證券化等流通交易，已經(jīng)給這個行業(yè)帶來了資產(chǎn)管理的意識。一些商業(yè)物業(yè)里，產(chǎn)權(quán)和租約都非常分散，這導(dǎo)致樓宇的品質(zhì)難以保證，但當(dāng)REITs開始發(fā)展以后，提升了這些物業(yè)管理的專一性，樓宇質(zhì)量從而得到提高。
王盛介紹，提高商業(yè)物業(yè)的價值，首先要保證管理專一，產(chǎn)權(quán)不能過度分散，當(dāng)這些物業(yè)開始上市流通以后，散售項目在減少，物業(yè)質(zhì)量得到提高。
“中國很多業(yè)主對支付物業(yè)管理費(fèi)都很抵觸，因為是短線思維，不想長期持有，覺得現(xiàn)在付了物業(yè)費(fèi)是給下一個買家創(chuàng)造價值。但如果大家都這么想，就會是一個問題。因為物業(yè)費(fèi)對樓宇的檢修維護(hù)運(yùn)營非常重要。”王盛說，“比如REITs發(fā)展起來，發(fā)現(xiàn)這個物業(yè)是自己的資產(chǎn)，并且要提升價值，就會學(xué)著去愛護(hù)。”
房地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)向存量交易的機(jī)會，以及與此匹配的資產(chǎn)管理，是一個漸漸濃厚的意識，也是這個行業(yè)慢慢變軌的趨勢。
“這是我們業(yè)務(wù)最大的變化。房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)是從西方開始的，成熟市場很多年以前就沒有什么增量可言，幾乎都是存量業(yè)務(wù)，并且體量、業(yè)務(wù)量都非常高。”王盛說，“我們現(xiàn)在業(yè)務(wù)線組合與國外還有很大的區(qū)別，國外租賃業(yè)務(wù)是最大權(quán)重，公司很多、市場體量很大，所以我們還有很高的增長機(jī)會。”
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