商業(yè)地產服務和投資商世邦魏理仕近日表示，隨著新需求、新消費乃至新科技滲入商業(yè)地產固有體系的程度加深，這為市場帶來了新的機遇。
世邦魏理仕在日前發(fā)表的報告中從寫字樓市場、零售業(yè)態(tài)、工業(yè)地產以及大宗交易市場等方面對商業(yè)地產板塊的發(fā)展趨勢做出展望。
報告指出，金融混業(yè)經營、科技行業(yè)迭代增長與消費服務升級浪潮將催生寫字樓市場新需求，但供應持續(xù)處在高位將令一、二線城市皆承壓。未來三年，絕大多數中國主要城市將迎來寫字樓供應高峰，一線城市空置攀升，部分二線城市將創(chuàng)歷史新高。
在零售業(yè)態(tài)方面，世邦魏理仕預計，隨著17個城市800萬平方米的新增供應迫近，租金上行仍將乏力。不過，消費者需求由“商品”逐漸轉向服務，“健康、酷玩”等主題將引領新消費力量。
世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管謝晨表示，在“雙創(chuàng)”推進下，信息科技，生物技術，新能源汽車以及數字創(chuàng)意產業(yè)等戰(zhàn)略性新興產業(yè)增加值占GDP比重將在未來有大幅躍升，并帶動辦公和工業(yè)地產的需求。隨著網絡零售增速逐步回落以及消費升級的加速，2017年實體零售業(yè)的基本面將得到一定程度的改善。
他指出，以企業(yè)未來經營預期為前瞻性指標來判斷，2017年中資企業(yè)將繼續(xù)成為寫字樓新增租賃需求的主力。外資企業(yè)在總體擴張策略保持謹慎的同時，有向二線節(jié)點城市滲透的跡象。
據世邦魏理仕截至去年11月的調查結果顯示，中資企業(yè)今后3年內仍有較強的擴張欲望，而外資企業(yè)對在華投資持樂觀態(tài)度的企業(yè)則有所下降。
世邦魏理仕大中華區(qū)顧問及交易服務部董事總經理黃蔚表示，外資企業(yè)在2017年大多對經營擴張持謹慎態(tài)度，而中資企業(yè)相對進取。但在辦公場所擴張上雙方都仍顯謹慎，如何有效利用現有空間將成為業(yè)界重要議題。
他認為，今年的寫字樓需求將呈現“傳統(tǒng)經濟保存量、新經濟促增量”的格局，在經濟轉型驅動下的行業(yè)創(chuàng)新增長會帶來一系列的新增需求。同時，新商務區(qū)建設帶來的大量新增供應仍將是市場的最主要挑戰(zhàn)。
世邦魏理仕預計，金融混業(yè)、信息科技和消費服務業(yè)將是2017年國內寫字樓的新需求所在。
據世邦魏理仕估算，中國17個主要城市的零售物業(yè)市場將迎來800萬平方米的新入市項目，加之傳統(tǒng)服飾零售品牌的擴張有所放緩，租金增長將繼續(xù)承壓，預計各城市2017年購物中心首層平均租金的增幅均在2%以內。其中，一線城市以及成都、杭州、南京等品牌關注度高的二線城市租金走勢相對樂觀。
與此同時，世邦魏理仕認為實體零售基本面逐步回暖。隨著網上零售增速降至30%以下，網購對實體商業(yè)的沖擊正逐步減弱。線上零售更加積極地擁抱線下實體，加之購物中心和實體店在體驗性和場景化方面的不斷提升，消費者正逐漸向實體商業(yè)回歸。
“以體驗為內核的服務型消費在中國正處于由上層中產階級‘量變’和消費結構‘質變’雙重驅動的風口，我們認為“‘健康’和‘酷玩’兩大主題將引領2017年餐飲文娛等服務型消費的新趨勢，并推動購物中心業(yè)態(tài)組合的進一步演變。”報告指出。
世邦魏理仕大中華區(qū)顧問及交易服務部董事總經理黃蔚稱，線上、線下的零售模式在博弈多年后從完全對立進階為相互融合，以及居民收入的快速增長驅動了中國基數龐大的消費者持幣尋找消費升級的下一站等因素，實體商業(yè)重拾增長的潛力。2017年或將是實體零售重新出發(fā)的轉折之年。
世邦魏理仕預計，一線城市高標倉庫未來供應仍將受到物流用地供應瓶頸的制約，租金延續(xù)升勢；而二線城市倉庫租金將出現分化，個別供應集中放量的市場將因短期供需失衡使租金承受向下調整的壓力。
同時，電商仍將是中國高標倉庫市場的最大租戶，預計將貢獻2017年高標倉庫新增需求的50%以上。此外，消費升級將繼續(xù)推動保稅倉庫、冷鏈物流等細分市場的需求。從更長遠的角度看，倉庫行業(yè)的智能化將推動開發(fā)商向提供解決方案的綜合服務商的角色進一步演變。
而在大宗交易市場方面，世邦魏理仕認為，商業(yè)地產投資需求盡管受到貨幣政策、匯率及物業(yè)租賃市場波動的影響，但商業(yè)地產供應階段性峰值及地產基金到期迫近等因素都將促使國內可交易資產數量增加，交易活躍度仍將保持較高水平。在優(yōu)質資產供不應求以及海外投資受限的雙重作用下，預計未來整體回報率仍趨平穩(wěn)。
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