雖然只是一個二線城市，但是佛山對于土地出讓規(guī)則的探索并未落后于一線城市。11月10日，佛山市順德區(qū)掛牌出讓北滘鎮(zhèn)新城區(qū)人才公寓地塊，首次采用“雙向競價”的競買方式，向上競地價和向下競最低樓盤銷售價。開發(fā)商在5年內(nèi)的銷售價格不得高于銷售報價，買家在5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓出售。

據(jù)了解，目前北京、深圳均已出臺土地的“雙限”（限地價、限房價）措施，但只有佛山市采取了向下競房價的方式。順德區(qū)國土城建和水利局相關(guān)人士表示，此次出讓的土地為人才公寓項目，政府希望房價保持穩(wěn)定、滿足人才落地的需求，同時也要體現(xiàn)土地價值和尊重市場規(guī)律，因此才有了這樣的競買方式。不過，該人士透露，這并非順德土地出讓的“標(biāo)配”，未來的住宅用地有可能采取其他組合方式，例如限地價競配建、競自持比例等。

在重啟限購政策后的10月，順德共出讓了三宗住宅用地，溢價率居高不下，在90%~219.5%之間。有業(yè)內(nèi)人士指出，如果不采取措施控制地價，這幅人才公寓地塊很有可能成為順德新的單價地王，增加當(dāng)?shù)氐恼{(diào)控壓力。

地價往上競 樓價往下報

掛牌文件顯示，北滘鎮(zhèn)新城區(qū)人才公寓地塊的土地面積為51836平方米,土地為商住用途。該地塊的拍賣將采取“雙向競價”的方式確定競得人。一方面向上競土地成交價，另一方面向下競最低樓盤銷售價格。地塊掛牌出讓限定“土地交易最高價格”199571萬元（折合樓面單價11000元/平方米），限定項目建成后住宅部分自本宗地建筑竣工驗收之日起5年內(nèi)的“住宅銷售最高價格”17500元/平方米（按建筑面積計算）。

在土地競買價格未達(dá)到199571萬元前，向上競地價（增幅競價），并以報價最高且不低于底價的原則確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人，該報價即為土地交易成交價，地塊建成后住宅部分自本宗地建筑竣工驗收之日起5年內(nèi)銷售價格不得高于17500元/平方米；當(dāng)土地競買價格達(dá)到199571萬元（或當(dāng)前報價增加一個增價幅度后會超過“土地交易最高價格”）時，以“住宅銷售最高價格”17500元/平方米為起始價向下競房價（減幅競價，減價幅度為人民幣50元/平方米），并以承諾住房銷售價格最低的原則確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人，地塊建成后住宅部分自本宗地建筑竣工驗收之日起5年內(nèi)銷售價格不得高于該報價。

根據(jù)土地競買要求，競得人除了5年內(nèi)銷售價需遵循最高限價外，同時要求購買者在取得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅憑證后，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓出售。

在此之前，佛山重啟限購后推出的地塊都有最高限制地價，但都是采用競配建人才住房的競買方式。據(jù)了解，目前在土地出讓中對地價和樓價都進(jìn)行限制的城市有北京和深圳，9月30日，北京市政府提出“限房價、競地價”的土地出讓方式，在嚴(yán)控地價的同時，對項目未來房價進(jìn)行預(yù)測，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件。

只要不出地王就好

佛山并不在被住建部點名的16個熱點城市之列，但“雙向競價”的土地出讓措施卻比一線城市廣州嚴(yán)格不少。

“地方政府肯定是不想看到新地王出現(xiàn)，這個措施是為了控制成交的樓面地價。”合富房地產(chǎn)研究院市場研究總監(jiān)馮佩云認(rèn)為。

順德區(qū)國土城建和水利局相關(guān)人士解釋，該地塊將開發(fā)人才公寓項目，用于滿足順德發(fā)展產(chǎn)業(yè)的人才居住需求，政府不希望投資、投機(jī)行為過于活躍，影響房價的穩(wěn)定和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以才對地塊的出讓提出了一些限制條件。據(jù)了解，北滘鎮(zhèn)新城區(qū)人才公寓地塊周邊的在售項目售價約在1.4萬元/平方米。“5年后項目的定價便不受限制，開發(fā)商還是有盈利空間的。”該人士透露，對于這種出讓方式，政府此前也征求過開發(fā)商意見，大部分都表示可以接受。

佛山當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，順德的單價地王誕生于國慶前，樓面地價約1.13萬元/平方米，但國慶重啟限購政策后，順德的土地市場并未降溫。10月份，順德推出的三宗商住用地均是以高溢價成交。從區(qū)位和周邊配套來看，北滘鎮(zhèn)新城區(qū)人才公寓地塊的條件都優(yōu)于這些地塊，如果不加限制，很有可能打破此前的地王紀(jì)錄。

而佛山市政府在《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》里提出，土地出讓要防止局部過熱，提高限購區(qū)域土地競買條件，對出讓土地溢價率超過一定比例的采取熔斷機(jī)制。由此可見，地王仍是一條不可觸碰的敏感線。

據(jù)介紹，截至目前，順德已完成65%的土地供應(yīng)計劃，接下來將加大住宅用地的供應(yīng)，但“雙向競價”的方式不會是主流，未來可能采取的土地出讓措施包括限地價、競配建，限房價、競自持比例等。