“國(guó)慶節(jié)之后，看房的客戶少了很多。首付款比例提高，不少已交了意向金的客戶選擇‘退單’。”某房地產(chǎn)中介相關(guān)人士說(shuō)。

中國(guó)證券報(bào)記者日前在多家房地產(chǎn)中介咨詢此前火熱的“首付貸”等房地產(chǎn)配資產(chǎn)品時(shí)，平時(shí)滔滔不絕的工作人員諱莫如深或明確說(shuō)“早就沒(méi)有此類業(yè)務(wù)”。監(jiān)管部門(mén)近期加大排查房地產(chǎn)配資、收入證明真實(shí)性等工作力度。業(yè)內(nèi)人士表示，多個(gè)城市樓市限貸限購(gòu)政策“回歸”，同時(shí)監(jiān)管升級(jí)，未來(lái)一段時(shí)間樓市成交將下滑，此前業(yè)務(wù)量飆升的個(gè)人房貸也將隨之降溫。

“退單”頻現(xiàn)

“一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)買二手房除支付首付款外，還有稅費(fèi)、中介費(fèi)等費(fèi)用，購(gòu)房者基本要準(zhǔn)備出五成左右的現(xiàn)金。政策收緊、首付比例提高后，很多人拿不出這么多現(xiàn)金了。”某房地產(chǎn)中介人士表示，首付款比例提高后，近期“退單”的客戶不少，看房人數(shù)、成交量直線下滑。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，目前一線城市限購(gòu)限貸最為嚴(yán)格；部分二線城市重啟限購(gòu)限貸，但在社保年限要求、首付比例等方面較一線城市稍寬松；三四線城市的調(diào)控政策更多的是規(guī)范市場(chǎng)。

以北京市“9·30新政”為例，首套普通住宅的房貸首付款比例由30%上調(diào)至35%，非普通住宅的首付款比例由30%調(diào)整至40%；二套普通住宅的首付款比例仍為50%，非普通住宅的首付款比例由50%上調(diào)至70%。以500萬(wàn)元的房貸為例，如果是首套普通住宅，新政實(shí)施前首付款150萬(wàn)元，實(shí)施后為175萬(wàn)元，增加25萬(wàn)元；如果是首套非普通自住房，則首付款增加50萬(wàn)元；如果是二套非普通住宅，則首付款增加100萬(wàn)元。

10月以來(lái)，“退單”在北京、南京等前期房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市頻頻出現(xiàn)，以大戶型商品房交易最為明顯。中國(guó)證券報(bào)記者在近年來(lái)一直是熱點(diǎn)地域的北京市朝青板塊走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，多個(gè)房地產(chǎn)中介門(mén)店門(mén)可羅雀。鏈家地產(chǎn)一位工作人員表示，現(xiàn)在大戶型的首付款比例普遍在六成以上，擋住了很多買家，并且賣家價(jià)格掛得高，很難成交，有價(jià)無(wú)市。

北京多家銀行的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)人士表示，目前各大銀行嚴(yán)格執(zhí)行“9·30新政”，但批貸速度是正常的，沒(méi)有太大變化，一般批貸函3至5個(gè)工作日就能下來(lái)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，銀行對(duì)住房信貸進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)將落實(shí)差別化且收緊的信貸政策，對(duì)于住房信貸管理有積極作用，未來(lái)不排除財(cái)稅政策也會(huì)收緊。

配資潛行

隨著監(jiān)管的加強(qiáng)，此前火熱的房地產(chǎn)配資業(yè)務(wù)正在隱退。

“如果首付資金不夠，你們能不能想想辦法？”當(dāng)中國(guó)證券報(bào)記者以購(gòu)房者身份詢問(wèn)時(shí)，某房地產(chǎn)中介工作人員謹(jǐn)慎地表示已沒(méi)有此類業(yè)務(wù)。在記者的反復(fù)追問(wèn)之下，工作人員才透露，“現(xiàn)在監(jiān)管部門(mén)查得非常緊，如果你真的需要，我找經(jīng)理問(wèn)一下，月息1.5%，最多只能貸50萬(wàn)元，最長(zhǎng)期限1年。如果你資質(zhì)不錯(cuò)，還是找銀行做信用貸吧。”

當(dāng)記者質(zhì)疑其利率太高時(shí)，該工作人員直言“是冒著巨大風(fēng)險(xiǎn)在做”，并表示此前類似的房地產(chǎn)配資業(yè)務(wù)即“首付貸”額度可以做到300萬(wàn)元，最長(zhǎng)期限可達(dá)3年，但現(xiàn)在做不到了。

央行上海總部19日召集25家在滬主要中資商業(yè)銀行行長(zhǎng)以及房貸部門(mén)和資產(chǎn)負(fù)債部門(mén)負(fù)責(zé)人召開(kāi)會(huì)議，要求商業(yè)銀行強(qiáng)化對(duì)首付資金來(lái)源的審查，加強(qiáng)居民收入證明真實(shí)性的審核，切實(shí)防范各類資金違規(guī)流入土地市場(chǎng)。

銀監(jiān)會(huì)近日下發(fā)的《P2P網(wǎng)絡(luò)借貸風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》提出，在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展網(wǎng)貸風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作，對(duì)涉及房地產(chǎn)配資業(yè)務(wù)的網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)進(jìn)行重點(diǎn)排查。

銀監(jiān)會(huì)主席尚福林日前強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的信貸壓力測(cè)試和風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試。多個(gè)地區(qū)的銀監(jiān)局人士透露，今年以來(lái)，對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)貸款的核查愈發(fā)審慎。除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款外，還要嚴(yán)格核查個(gè)人住房貸款首付款資金來(lái)源，審核借款人收入證明真實(shí)性及還款能力。監(jiān)管部門(mén)引導(dǎo)銀行業(yè)通過(guò)建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)研判機(jī)制，及時(shí)把握房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)狀況。

嚴(yán)防風(fēng)險(xiǎn)

專家表示，監(jiān)管升級(jí)有助一二線城市樓市降溫，能適當(dāng)降低居民杠桿率，防止金融系統(tǒng)產(chǎn)生不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

央行最新數(shù)據(jù)顯示，前三季度個(gè)人住房貸款增量在各項(xiàng)貸款增量中的占比為35.7%。其中，9月份個(gè)人住房貸款新增4759億元，同比多增2055億元，占新增人民幣貸款的39%。飆升的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)引發(fā)多方關(guān)注。央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)阮健弘認(rèn)為，個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)較快，一個(gè)重要原因是今年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分化，部分一二線城市房地產(chǎn)成交活躍。同時(shí)，個(gè)人住房貸款快速增長(zhǎng)也與金融機(jī)構(gòu)、居民部門(mén)的資產(chǎn)配置選擇有關(guān)。

民生銀行首席研究員溫彬表示，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，盡管我國(guó)房貸余額占GDP的比重在合理范圍內(nèi)，但如果短期內(nèi)居民快速加杠桿特別是投資和投機(jī)需求過(guò)度，容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)對(duì)其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)的信貸需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)。監(jiān)管部門(mén)及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示有助于銀行信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化和平穩(wěn)運(yùn)行。隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控的緊縮效應(yīng)顯現(xiàn)，投資和投機(jī)需求會(huì)快速回落，預(yù)計(jì)個(gè)人房貸增量會(huì)逐月回落。

興業(yè)證券地產(chǎn)首席分析師閻常銘表示，對(duì)商業(yè)銀行給予一定的微觀約束是必要的。商業(yè)銀行在配置按揭的過(guò)程中，微觀層面存在相互競(jìng)爭(zhēng)行為，包括爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)按揭資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)客戶，要避免房地產(chǎn)金融發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2013至2014年，溫州、鄂爾多斯等部分房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市出現(xiàn)“斷供”和“棄房”現(xiàn)象。對(duì)于本輪房地產(chǎn)調(diào)控是否會(huì)出現(xiàn)類似現(xiàn)象，第一太平戴維斯華北區(qū)項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人熊志坤表示，本輪調(diào)控主要針對(duì)一些熱點(diǎn)城市，而全國(guó)大部分城市去庫(kù)存壓力仍較大，政策仍會(huì)予以支持，所以出現(xiàn)“斷供”和“棄房”現(xiàn)象的概率很小。此外，為了沖刺年終業(yè)績(jī)，部分開(kāi)發(fā)商可能加快推盤(pán)節(jié)奏，并在價(jià)格上有所優(yōu)惠以促進(jìn)成交。