北京市《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》今天公布，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京在10月1日前出臺(tái)政策，信號(hào)意義大于政策本身調(diào)控的意義，北京政策模板將成為第四季度各大城市尤其是一二線城市調(diào)控樓市的模板。所以北京政策出臺(tái)，意味著2014年開(kāi)始松綁的中國(guó)樓市政策再次步入拐點(diǎn)，即政策拐點(diǎn)已經(jīng)在今年第四季度正式開(kāi)啟。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策明確了調(diào)控的目的，主要為四點(diǎn)。
第一、增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供應(yīng)。此類提法意味著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在房地產(chǎn)市場(chǎng)上將全面鋪開(kāi)，尤其是在去庫(kù)存的這兩年時(shí)間中，部分城市開(kāi)始轉(zhuǎn)變了政策導(dǎo)向，積極轉(zhuǎn)向補(bǔ)庫(kù)存的導(dǎo)向。對(duì)于北京市場(chǎng)而言，后續(xù)積極供地和強(qiáng)化供應(yīng)端的釋放，將會(huì)有一系列新動(dòng)作。
第二、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。應(yīng)該說(shuō)北京今年的庫(kù)存不足的壓力是要小于其他幾個(gè)一線城市的。但是，對(duì)于北京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，后續(xù)在調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面依然有很多內(nèi)容。包括此前自住型商品住房的供應(yīng)、后續(xù)租賃型房屋的供應(yīng)、普通小戶型住房的供應(yīng)、精裝修住房比例的調(diào)整等，都將成為供應(yīng)端調(diào)整結(jié)構(gòu)的體現(xiàn)。
第三、強(qiáng)化交易管理。此類政策的出臺(tái)和首付貸等違規(guī)現(xiàn)象有關(guān)系。目前市場(chǎng)交易過(guò)熱，背后一些違規(guī)做法很多，北京積極對(duì)此類交易行為進(jìn)行管理，將使得后續(xù)市場(chǎng)交易比較平穩(wěn)，同時(shí)打擊各類虛假交易的現(xiàn)象，這是維護(hù)購(gòu)房者基本購(gòu)房利益的保障。
第四、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這樣一個(gè)表述，在當(dāng)前資產(chǎn)泡沫比較重的情況下，有積極的意義，尤其是目前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，因此亟需通過(guò)管控市場(chǎng)來(lái)穩(wěn)定預(yù)期和促進(jìn)市場(chǎng)良性發(fā)展。
政策一、加大住宅用地供應(yīng)力度，合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，該政策最大的亮點(diǎn)是重新強(qiáng)調(diào)“90/70”政策，該政策在近幾年其實(shí)被很多房企所忽視，進(jìn)而出現(xiàn)了很多違規(guī)的做法，也不利于中小套型住房的供應(yīng)。北京此次明確此類需求，顯然也會(huì)引起其他一二線城市的跟進(jìn)。
另外在此類政策中，北京明確了要“兼顧滿足改善性住房需求”的導(dǎo)向，這也說(shuō)明此類政策的出臺(tái)，依然是兼顧剛需和改善型需求的，說(shuō)明政策依然給予了改善型購(gòu)房者購(gòu)房行為一定的政策支持。
政策二、加快自住型商品住房用地供應(yīng)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京此次繼續(xù)明確了“自住型商品住房”的概念，說(shuō)明此類住房后續(xù)依然會(huì)成為北京一類重點(diǎn)扶持的項(xiàng)目。此類物業(yè)在試點(diǎn)過(guò)程中，整體上整個(gè)市場(chǎng)的認(rèn)可程度較高，尤其是部分近郊區(qū)的物業(yè)，認(rèn)購(gòu)積極，也降低了購(gòu)房成本。所以后續(xù)北京各區(qū)在此類物業(yè)的供地方面依然會(huì)加快節(jié)奏，利好后續(xù)部分購(gòu)房困難群體的選房。
政策三、強(qiáng)化“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的交易模式。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類政策實(shí)際上就是要打擊地價(jià)和房?jī)r(jià)的資產(chǎn)泡沫，帶有很強(qiáng)的政策導(dǎo)向。
“應(yīng)該說(shuō)，北京明確了一類做法，即高價(jià)土地未來(lái)會(huì)附加一類約束，即房屋銷售價(jià)格會(huì)面臨限制。此類做法在此前個(gè)別二線城市中已經(jīng)有所體現(xiàn)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“應(yīng)該說(shuō)這或意味著后續(xù)其他城市或也紛紛采取此類做法，即政府不再單純打壓高地價(jià)現(xiàn)象，但會(huì)在此類高地價(jià)項(xiàng)目的銷售方面設(shè)定一個(gè)上限，進(jìn)而抑制房企拿地沖動(dòng)。”
另外在此類政策中，也提及了鼓勵(lì)房企自持住宅物業(yè)的做法，這是一個(gè)信號(hào)。此類做法在上海有過(guò)，而且相對(duì)多，但北京還沒(méi)有正式實(shí)施，這意味著北京市場(chǎng)正積極推進(jìn)住房第四級(jí)市場(chǎng)的建立，即住房租賃市場(chǎng)。
政策四、進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類政策是當(dāng)前購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題，提高首付比例也使得加杠桿的模式失效，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)交易。在政策出臺(tái)前，北京首套住宅首付為三成，但現(xiàn)在首付比例提高到了35%，這顯然使得首套購(gòu)房的資金壓力會(huì)上升，進(jìn)而使得首套住房后續(xù)會(huì)有一定的約束。同時(shí)此次政策明確了非普通住房的首付比例不低于4成，這是新增加的內(nèi)容。
換而言之，未來(lái)購(gòu)置首套住房將按照普通和非普通住宅采取差別化的信貸比例。而對(duì)于改善型的住房交易模式，過(guò)去規(guī)定需要五成首付，但現(xiàn)在按照普通和非普通住房進(jìn)行區(qū)別，普通的按照過(guò)去的政策走，依然是五成。而非普通的則調(diào)高到七成。這會(huì)使得后續(xù)二套購(gòu)房尤其是購(gòu)置大戶型住房的門檻提高。
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