報告內(nèi)容

據(jù)悉，9月30日上午，住建部在京召開熱點城市房地產(chǎn)工作部署會。會議傳達了習近平總書記、李克強總理重要批示和張高麗副總理重要講話精神，對控房價、穩(wěn)市場、防風險有關(guān)工作作出部署。習近平總書記強調(diào)，房地產(chǎn)去庫存問題，要區(qū)別對待，一市一策，一二線城市要防泡沫，三四線城市要同城鎮(zhèn)化進程相結(jié)合。李克強總理指出，一線城市要控制住，二線城市要穩(wěn)定住，三四線城市要活起來。張高麗副總理于9月28日召集會議專題研究房地產(chǎn)工作，強調(diào)房價過快上漲的勢頭如果延續(xù)下去，影響的不僅是經(jīng)濟發(fā)展大局、社會穩(wěn)定大局，還會危及國家安全。住建部陳政高出席會議并講話。北京、天津、上海以及山東等12省市政府分管領(lǐng)導、深圳等13個城市市長參加會議。

會議特別強調(diào)了16個熱點城市房價上漲過快、漲幅過高、持續(xù)時間過長等問題，要求各市高度重視，并認清自身的重大責任。房價能否穩(wěn)定，事關(guān)中央供給側(cè)改革能否順利推進的大局，也是這一次，在中央統(tǒng)一部署和協(xié)調(diào)下，16熱點城市集中在9月底10月初出臺新一輪樓市調(diào)控政策的重要原因。

面對熱點城市地價房價的快速上漲態(tài)勢，政府終于又一次出手了。政策應(yīng)對方面，中央有比較清晰和理性的認識，有三點值得關(guān)注：

第一是明確了各層級城市的調(diào)控思路，即一線城市要“控”，二線城市要“穩(wěn)”，三四線城市要“活”。從對不同層級城市的市場要求上，體現(xiàn)了“因城施策”的中央精神。

第二是樓市去庫存有了新提法，即“要區(qū)別對待”，這是對此前全面去庫存政策的一種修正和調(diào)整。我們也在內(nèi)參文章多次呼吁，房地產(chǎn)庫存是有區(qū)域分化的，這次中央層面明確提出了要區(qū)別對待，是非常及時的，有利于三四線城市庫存的去化。

第三是罕見把樓市價格過快上漲提到了危及國家安全的高度，足以說明本輪房地產(chǎn)市場行情引起高層的極大關(guān)注，也印證了房地產(chǎn)已經(jīng)與經(jīng)濟、金融、社會、國家發(fā)展高度捆綁的事實。為了社會的穩(wěn)定和國家安全，對房地產(chǎn)市場的政策都會慎之又慎。

本輪政策對市場的影響

短期看，本輪政策對市場的影響，主要有以下三點:一是房價不會率先先調(diào)整。樓市與股市不同，價格反應(yīng)相對滯后一些，且政策的目的并非降價，而是穩(wěn)定房價；二是成交量會迅速下滑，限購令的出臺直接削減了需求基數(shù)，限貸的升級則是直接加大了購房成本，越來越多投資者選擇觀望，會讓成交量出現(xiàn)迅速下滑；三是政策調(diào)控還會進一步加劇。從相關(guān)消息看，中央部署本次調(diào)控陣容強大，第一波是16城市的調(diào)控政策，第二波很可能會采取中央級別的金融、財稅、土地政策，從而達到遏制房價過快上漲的目的。

就本輪房地產(chǎn)調(diào)控，我們認為，把調(diào)控責任落實到16個熱點城市地方政府身上，有利于發(fā)揮各地方政府的積極性，以及適應(yīng)各地不同的市場現(xiàn)實，避免“一刀切“政策帶來的誤傷。但這樣還不夠，房價上漲是多方面因素造成的，并非一個城市政府可以左右，需要中央部門和地方政府相互協(xié)調(diào)，并在尊重市場規(guī)律的前提下，在貨幣、土地、人口、區(qū)域發(fā)展等領(lǐng)域采取措施，才能真正穩(wěn)住房價。

穩(wěn)住房價需在貨幣、土地、人口、區(qū)域發(fā)展等領(lǐng)域采取措施

首先房價是貨幣現(xiàn)象。M2增速和存量一直居高不下，大量投資資金無處安放，房地產(chǎn)成為少數(shù)可行的投資標的，貨幣供應(yīng)量是地方政府無法控制的，靠限購和限貸只能管得了一時，不能長久阻止資金的流動。M2增速能否持續(xù)降低?這與經(jīng)濟發(fā)展大局相關(guān)。

其次土地供應(yīng)制度有先天制約?，F(xiàn)行財稅體制下，地方政府靠土地吃飯，增加土地供應(yīng)量，往往說得容易，做起來難。真正的增加土地供應(yīng)，解決土地城鄉(xiāng)二元制是根本，給予小產(chǎn)權(quán)房以合理合法身份是關(guān)鍵。

再次，人口流動方向不是地方政府一廂情愿決定的。哪里人口凈流入量大，高端人才聚集，哪里的房價就高，未來預期漲幅就大。這是簡單而又重要的供求關(guān)系所決定的。三四線城市庫存高，是地方政府無視人口發(fā)展規(guī)律，盲目開發(fā)房地產(chǎn)造成的惡果，必須貫徹供給側(cè)改革，發(fā)展經(jīng)濟，改善投資環(huán)境，與新型城鎮(zhèn)化結(jié)合，吸引周邊人口聚集，逐步消化。一二線城市，未來依然是人口的流向所在，限購限貸也僅僅是延緩樓市的上漲，而不會導致樓市崩盤。這一規(guī)律在未來市場發(fā)展中體現(xiàn)。