近日，針對一些熱點城市地王頻出、房價“高燒不退”的現(xiàn)象，多地多部門陸續(xù)出臺了一系列降溫政策，直指房地產(chǎn)企業(yè)融資、拿地以及個人住房信貸。
“新華視點”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房企利用金融杠桿獲得資金手段繁多，成為推高地價房價的一個重要原因。
房地產(chǎn)市場降溫政策近期頻現(xiàn)
在全國范圍內(nèi)，對房地產(chǎn)企業(yè)的部分政策逐步收緊。據(jù)記者了解，興業(yè)銀行、工商銀行等部分銀行已將房企的開發(fā)貸周期由2年期的中期貸款改為一年內(nèi)，甚至半年期的短期貸款。
針對備受關(guān)注的“證監(jiān)會收緊房地產(chǎn)上市公司再融資政策”一事，記者從證監(jiān)會了解到，企業(yè)再融資募集資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款、需詳細披露募集資金的實際投向等政策，自2010年以來就一直實施，并非新政，但近期確實再次對證券公司高管進行了強調(diào)。
與此同時，部分地方政府也開始對房企發(fā)出收緊政策信號。隸屬于國土資源部的中國土地勘測規(guī)劃院近期發(fā)布的《2016年第二季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》指出，今年二季度，熱點城市政策開始由寬松轉(zhuǎn)向收縮。南京、合肥、中山出臺調(diào)控意見穩(wěn)定房價地價，蘇州出臺“蘇十條”、嚴審個人住房信貸、實行土地拍賣最高限價制度，天津收緊公積金貸款政策。
據(jù)記者了解，二線城市“四小龍”——南京、蘇州、合肥和廈門等城市相繼出臺“控地王”的相關(guān)限制政策，包括實施土地拍賣熔斷機制，提高土地出讓金首付比例，收緊個人購房貸款政策等。
南京和蘇州分別出臺土地拍賣熔斷機制，即當出讓地塊競價達到最高限價時，終止土地出讓，所有報價無效；安徽近日將單宗土地出讓價款最低首付比例提至50%，南京將住宅用地出讓金首付款比例調(diào)整為60%。
在資金供給端，一些地方政府開始提高二三套房首付，并限制購房貸款，以減緩房企銷售回款，減少向開發(fā)商“供血”。7月1日，合肥樓市新政正式實施，二套房最低首付比例為40%，購買第三套及以上住房，最低首付比例均為60%，且停止住房公積金個人住房貸款。
降溫政策直指房企高杠桿融資
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近半年來，地王頻出的背后既有資本市場輸血的力量，也有銀行開發(fā)貸款等低成本投資資金的“輔助”。所以，從近期各地各部門的調(diào)控來看，給房企降杠桿成為上述降溫政策的重要手段。
今年在北京昌平豪擲62億元拿地的招商蛇口背后就隱現(xiàn)再融資身影。去年，招商蛇口吸收合并招商地產(chǎn)上市，募集資金118億元，基本上全部投入公司的房地產(chǎn)項目。
業(yè)內(nèi)人士表示，這種上市房企利用資本市場融資的高杠桿來拿地的做法非常普遍。萬得(Wind)資訊數(shù)據(jù)顯示，今年以來，上市房企通過股份定向增發(fā)募集的資金總額接近740億元，共21家A股上市房企完成定向增發(fā)。去年全年房地產(chǎn)行業(yè)共38家企業(yè)完成了股票定向增發(fā)，募資總額約為1687億元。
高和資本董事長蘇鑫表示，股權(quán)融資的資金成本較低，是不少上市房企的重要融資渠道。監(jiān)管部門再次強調(diào)再融資不能用于拿地，對于不少A股上市房企影響較大。
開發(fā)商資金的另一個重要來源是銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。綠城中國相關(guān)負責人表示，“無論我們有多少融資渠道，開發(fā)貸都是必須申請的，因為價格低廉。”
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，部分銀行此次縮短房地產(chǎn)開發(fā)貸款周期旨在規(guī)避樓市投資的金融風險，縮短開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)率、令其資金鏈趨于緊張，從而在拿地時量入為出。各種金融收緊政策加上一些地方土地供應(yīng)端的新政策，都是為了抑制開發(fā)商的非理性拿地。
易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示，地方政府通過“提首付，降杠桿”可以減緩開發(fā)商銷售回款，削弱為房企拿地“輸血”，抑制地王產(chǎn)生。“總體上，監(jiān)管層對開發(fā)商變相‘限貸’，有利于減少土地市場資金過剩導(dǎo)致的泡沫。”
新政策對龍頭房企影響力有限，房企拿錢手段越來越多
部分熱點城市房價過高，來源于地價居高不下。一系列樓市降溫政策能否遏制開發(fā)商爭當?shù)赝醯臎_動，進而如何影響房地產(chǎn)市場？對此，多位房企高管表示，目前出臺的政策影響力對于中小房企殺傷力較大，而對于資金充足、信用良好的龍頭房企來說，市場上融資拿地的手段卻越來越多。如果地王繼續(xù)頻繁出現(xiàn)，對于房地產(chǎn)市場來說仍會推高房價。
旭輝控股總裁林峰表示，房企過去的融資渠道比較單一，多依賴銀行的開發(fā)貸款和賣房的資金回籠。現(xiàn)在融資工具繁多，不少房企50%以上的融資來源于公司債和企業(yè)債等，其余部分除銀行開發(fā)貸款外，還有相當一部分資金來源于各類資管計劃、信托等融資渠道。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少企業(yè)繞道債券市場融資。2015年，恒大地產(chǎn)發(fā)行50億元公司債，經(jīng)批準的募集資金用途為償還金融機構(gòu)借款、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)和補充流動資金。在長三角地區(qū)連拿數(shù)塊地王的信達地產(chǎn)，發(fā)行2016年公司債第二期也是用于償還金融機構(gòu)借款。
浙江一家龍頭房企執(zhí)行總裁告訴記者，“即使再融資大門重新關(guān)閉，對于標桿房企來說，也并非不能容忍。因為當前房企獲得資金的渠道更廣，資本一定會克服‘重重障礙’奔向高回報行業(yè)。”
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在貨幣流動性較為充裕的情況下，各類變通做法在不斷增加。銀行理財產(chǎn)品是銀行資金進入房地產(chǎn)市場的重要渠道。“銀行受制于政策約束，并不能過多向房企貸款，但房企可以找一家信托公司成立一個信托計劃，然后由銀行購買，實現(xiàn)信貸資金繞道流出。”
在房企拿地過程中，目前甚至還出現(xiàn)一些資金方式“創(chuàng)新”。一位近期在上海頻頻參與拿地的開發(fā)商告訴記者，現(xiàn)在一線城市拿地，基本只需準備10%的土地款，剩下的資金可以以夾層融資的方式獲取。“不少金融機構(gòu)競相上門來提供貸款，但會設(shè)置一定額度。超過授信額度，就以股權(quán)的形式放貸，未來銷售利潤與他們分成。”目前，市場上已經(jīng)出現(xiàn)多個機構(gòu)，專門為開發(fā)商提供拍地保證金甚至首付金。
業(yè)內(nèi)人士認為，只有對上述這些“創(chuàng)新”“變通”渠道進行更加嚴格的監(jiān)管，才能真正影響到房地產(chǎn)商的資金鏈，新政策才能真正發(fā)揮作用，進而擠出土地市場的局部泡沫。
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