1、房?jī)r(jià)或許可以連續(xù)上漲20年，但總是有頂?shù)模瑢脮r(shí)不是你想賣(mài)就能賣(mài)得掉。

2、20年后，誰(shuí)來(lái)為你的房子接盤(pán)？當(dāng)我們這一輩人要退休的時(shí)候，要賣(mài)掉房子的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)房子的富余，那時(shí)候的價(jià)格一定會(huì)往下走，中國(guó)會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)的多余。

一、房?jī)r(jià)或許可以連續(xù)上漲20年

摘自《大城市化和居民加杠桿能支撐房?jī)r(jià)多久》

作者：李迅雷，海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

房?jī)r(jià)何時(shí)出現(xiàn)向下拐點(diǎn)，確實(shí)不好預(yù)測(cè)，就像預(yù)測(cè)股市何時(shí)見(jiàn)頂或何時(shí)見(jiàn)底一樣，因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)的因素太多，政策也會(huì)調(diào)控或管制市場(chǎng)，你能預(yù)測(cè)準(zhǔn)政府可能采取哪些極端政策嗎？

房產(chǎn)稅不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌

有人問(wèn)房產(chǎn)稅推出是否會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌？我覺(jué)得應(yīng)該不會(huì)，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)目前高度依賴(lài)房地產(chǎn)，政府應(yīng)該不會(huì)搬起石頭砸自己的腳。發(fā)達(dá)國(guó)家有三大縮小貧富差距的稅：房產(chǎn)稅、資本利得稅和遺產(chǎn)稅，這三大稅中國(guó)目前都沒(méi)有征收，房產(chǎn)稅只是長(zhǎng)期試點(diǎn)。一般國(guó)家把這些稅種納入到稅收體系中正常運(yùn)作，而中國(guó)則往往把這些稅種當(dāng)成政策導(dǎo)向，具有較強(qiáng)的功利性。

觀察房?jī)r(jià)見(jiàn)頂?shù)拇翱谟腥齻€(gè)

不過(guò)，我覺(jué)得需要關(guān)注的是居民購(gòu)房的杠桿率情況，房貸余額的變化是一個(gè)觀察窗口，盡管居民還可以通過(guò)民間融資來(lái)購(gòu)房。

假如2017年居民新增房貸的規(guī)模比2016年繼續(xù)提高30%以上，那我覺(jué)得可能會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似2015年6月份的股災(zāi)情形了，那時(shí)也是股市的場(chǎng)內(nèi)場(chǎng)外雙向融資猛增，政策一收緊，則市場(chǎng)大跌。目前看，政策上已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng)，防患于未然，效果如何，還需要觀察。

此外，通脹率的變化也是一個(gè)觀察房?jī)r(jià)變化的窗口。

今年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行至今，CPI應(yīng)該低于年初預(yù)期，但全球性的貨幣超發(fā)問(wèn)題始終是存在的，因此，CPI何時(shí)起來(lái)，也是關(guān)系到貨幣政策何時(shí)收緊的問(wèn)題。貨幣政策一旦收緊，則利率上升，對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)面沖擊肯定會(huì)有的。不過(guò)，目前似乎存在一定的悖論，即貨幣超發(fā)已經(jīng)那么多年了，其效應(yīng)主要體現(xiàn)為資產(chǎn)價(jià)格的上漲，包括近期的貴金屬和石油等部分大宗商品價(jià)格的上漲。但中國(guó)的CPI與GDP關(guān)聯(lián)度更大，而M2則與房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)度更大些。若GDP起不來(lái)，則CPI也不用太擔(dān)心。很多問(wèn)題存在卻僵持著。

觀察房?jī)r(jià)變化的第三個(gè)窗口，可能是金融機(jī)構(gòu)之間會(huì)否出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)，或者是其他資產(chǎn)價(jià)格泡沫的破滅會(huì)否導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的引火燒身。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不景氣已經(jīng)成為共識(shí)，債務(wù)規(guī)模不斷上升，盡管問(wèn)題主要出在企業(yè)債務(wù)層面，而企業(yè)債務(wù)主要表現(xiàn)為國(guó)企的債務(wù)，但國(guó)企有政府信用作為背書(shū)，故企業(yè)高債務(wù)之下似乎還是看不到爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的直接誘因。

不過(guò)，這些年來(lái)，金融機(jī)構(gòu)之間的交易規(guī)模驚人增長(zhǎng)，不管是表外業(yè)務(wù)還是表內(nèi)業(yè)務(wù)，不管是通道業(yè)務(wù)還是委外業(yè)務(wù)，同業(yè)業(yè)務(wù)的規(guī)模都是逐年增大，各類(lèi)產(chǎn)品存量規(guī)模也越來(lái)越大。但所有交易產(chǎn)品的背后，都是有具體資產(chǎn)作為支撐的，假如某類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格，如信用債出現(xiàn)大幅下跌，那么，金融機(jī)構(gòu)既要應(yīng)對(duì)相關(guān)產(chǎn)品的兌付壓力，又要承受砸在手里資產(chǎn)的流動(dòng)性缺失風(fēng)險(xiǎn)。一旦出現(xiàn)同業(yè)之間的信用風(fēng)險(xiǎn)，那這風(fēng)險(xiǎn)可就大了。這些年來(lái)，金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債表都在做大，杠桿率都在提升，因?yàn)橛麎毫Χ荚谠龃蟆．?dāng)年次貸危機(jī)中美國(guó)雷曼兄弟的破產(chǎn)就是一例。

因此，房?jī)r(jià)或許可以連續(xù)上漲20年，但總是有頂?shù)?，無(wú)論政策怎樣調(diào)控，市場(chǎng)總有市場(chǎng)的波動(dòng)鐵律，全世界沒(méi)有一個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)能夠走L型。

隨著人口老齡化和流動(dòng)人口的減少，作為耐用消費(fèi)品的房子的需求總是下降的，一輪房地產(chǎn)周期大致都是18-25年，包括上漲和下跌全過(guò)程。當(dāng)然，除了關(guān)注房?jī)r(jià)何時(shí)見(jiàn)頂?shù)母鱾€(gè)窗口之外，房地產(chǎn)的流動(dòng)性更值得關(guān)注，因?yàn)闃鞘胁煌诠墒?，前者的流?dòng)性風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大，屆時(shí)不是你想賣(mài)就能賣(mài)得掉。

二、20年后，誰(shuí)來(lái)為你的房子接盤(pán)？

摘自《20年后，誰(shuí)來(lái)為你的房產(chǎn)接盤(pán)？》

作者：芮萌，中歐國(guó)際工商學(xué)院金融與會(huì)計(jì)學(xué)教授

有一次，在和夫人吃飯的時(shí)候聊到了退休的話題。當(dāng)計(jì)劃中的65歲來(lái)臨，想把房子或者股票賣(mài)掉以安享晚年時(shí)，是否有人愿意接盤(pán)房子和股票？

對(duì)一個(gè)普通的中國(guó)家庭來(lái)講，大多數(shù)的財(cái)富都投資在了不動(dòng)產(chǎn)即房地產(chǎn)。人口結(jié)構(gòu)到底怎樣來(lái)影響房地產(chǎn)投資的回報(bào)呢？首先我們來(lái)看一下誰(shuí)有能力來(lái)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)。

對(duì)一個(gè)成人來(lái)講，他的第一次置業(yè)的時(shí)間基本在成家立業(yè)時(shí)的30歲。30歲到40歲之間，家庭規(guī)?？赡茉黾恿耍辛艘坏絻蓚€(gè)孩子，原來(lái)第一次置業(yè)的房子已經(jīng)不夠大了，需要改善住房，所以我們發(fā)現(xiàn)在42歲的時(shí)候，又出現(xiàn)了第二次置業(yè)的高潮。但是到了65歲，當(dāng)孩子已經(jīng)大學(xué)畢業(yè)，已經(jīng)離開(kāi)這個(gè)家的時(shí)候，就不需要住原來(lái)那么大的房子了。很多人會(huì)把原來(lái)大的賣(mài)了，換一個(gè)小的。所以在一個(gè)國(guó)家，它的人口結(jié)構(gòu)當(dāng)中30歲到40歲的人群比例越高的時(shí)候，它對(duì)房地產(chǎn)的需求越大。

以美國(guó)為例，這張圖說(shuō)明的是美國(guó)30歲到44歲占人口的比重與房?jī)r(jià)指數(shù)的關(guān)系，隨著30歲到44歲的人口比例的上升，它的房地產(chǎn)指數(shù)的價(jià)格在上升，反之在下降。

在我們過(guò)去十年當(dāng)中，恰恰是中國(guó)30歲到40歲的人口比重不斷增加的十年，所以在過(guò)去十年中，一線城市房地產(chǎn)的價(jià)格翻了10倍，背后有它經(jīng)濟(jì)學(xué)的原因。

當(dāng)下，中國(guó)的人口紅利在慢慢消失。人口紅利衡量的指標(biāo)有兩種，一種是人口中18歲到64歲之間的勞動(dòng)力的比例從2010年開(kāi)始下降。因此，過(guò)去五年當(dāng)中，大家都會(huì)明顯地感覺(jué)到中國(guó)的勞動(dòng)力成本越來(lái)越貴。

第二個(gè)來(lái)衡量人口紅利的消失的依據(jù)是中國(guó)1-15歲青少年的比例。在國(guó)際上，當(dāng)1歲到15歲占總?cè)丝诘谋戎亟橛?5%到18%時(shí)稱(chēng)為嚴(yán)重少子化的現(xiàn)象，中國(guó)已經(jīng)從70年代的42%下滑到了今天的16%，已經(jīng)落入了聯(lián)合國(guó)認(rèn)為嚴(yán)重少子化的現(xiàn)象。

當(dāng)人口紅利消失的時(shí)候，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的需求自然會(huì)下降。中國(guó)普通家庭擁有房子的比例是多少？如果我們把父母的房子都加在里面，中國(guó)房屋的擁有率是在90%以上，而全世界平均比例為50%—60%。另一個(gè)指標(biāo)就是看人均居住面積：全世界人均居住面積是20平方米，按照官方的數(shù)據(jù)，中國(guó)去年的人均居住面積已達(dá)33平方米。

所以房屋的擁有率和居住面積這兩個(gè)指標(biāo)都說(shuō)明在不久的將來(lái)，或許在2020年或者是2030年，當(dāng)我們這一輩人要退休的時(shí)候，要賣(mài)掉房子的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)房子的富余，那時(shí)候的價(jià)格一定會(huì)往下走，中國(guó)會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)的多余。